Представим ситуацию: гражданин приобретает земельный участок в Московской области с целью возведения жилого дома.
Потом выясняется, что смежный землепользователь разместил хозяйственную постройку в непосредственной близости от границы участка, не отступив 1 метра. А сосед с другой стороны ставит дом, практически вплотную к своей бане, и все это на расстоянии 1, 5 метра от забора.
Одновременно с этим, на противоположной стороне улицы, на угловом участке, дом возведен с минимальным отступом от красной линии, да так, что снег с крыши зимой валится прямо на проезд, затрудняя транспортный проезд.
Подобные нарушения строительных правил, встречаются часто и повсеместно, не только в Московской области. Но именно начиная с Подмосковья законодатели решили эту проблему побороть.
Московскую область ждет законодательный эксперимент, запланированный к запуску с 2026 года.
«Сейчас человек может построить что угодно на своём участке, не заглядывая в правила. Может нарушить все отступы, а потом, по сути, автоматически это узаконить», — поясняет один из авторов инициативы.
Суть эксперимента: строгие правила при строительстве загородных поселков и садоводств
С 1 января 2026 года для всех, кто станет новым собственником земельных участков в Подмосковье, вводится важное правило. Вместе с правами на землю вы бесплатно получите Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В этом документе будет прописано:
- На каком расстоянии от границ можно строить дом и хоз. постройки
- Какой высоты может быть ваш дом
- Какую часть участка можно застроить, а какую оставить свободной
С момента получения этого плана вы официально считаетесь уведомленным обо всех правилах застройки и должны их соблюдать. Это вам заранее предоставляется информация, чтобы можно было спланировать строительство без будущих проблем.
После того как дом построен, кадастровый инженер, готовя документы для постановки его на учет и регистрации, должен будет проверить, соответствуют ли реальные параметры дома тем, что указаны в ГПЗУ.
Если найдет отклонения - откажется оформлять техплан. А без него Росреестр не зарегистрирует ваше право собственности на новый дом. Получается, что построить-то вы сможете что угодно, но вот узаконить - только то, что соответствует правилам.
Кого коснется эксперимент и какие подводные камни?
Новые требования будут касаться только тех участков, право собственности на которые возникло после 1 января 2026 года.
Также он не отменяет «дачную амнистию», которая действует до 2031 года.
Однако в Правительстве РФ уже указали на недостатки законопроекта:
- Что будет с уже построенными домами-нарушителями? Механизмов для решения этой проблемы пока нет.
- Как быть, если правила застройки в вашем поселении вдруг изменят? Порядок защиты прав граждан в таком случае не прописан.
- Что если отклонение от норм - всего несколько сантиметров? Существует риск, что из-за малейшей неточности человеку откажут в учете дома.
Эксперимент рассчитан на три года - до 1 января 2029 года. За это время хотят понять, помогает ли такой подход наводить порядок в частной застройке, или же он лишь создает лишние барьеры для людей. После этого будет решаться вопрос о завершении эксперимента, продлении или даже распространении на другие регионы.
С одной стороны, инициатива выглядит логичной. Лучше предупредить проблемы, а не разбирать их последствия, обращаясь в суды. Наличие четких правил с самого начала могут помочь избежать конфликтов между соседями и сохранить комфортную среду в посёлках.
С другой стороны, возникает вопрос. Не получится ли так, что человек, честно соблюдающий все нормы, столкнется с трудностями из-за ошибок в документах или излишней строгости проверяющих?
Эксперимент в Подмосковье станет своеобразной проверкой, которая покажет, возможно ли в принципе найти баланс между свободой частного владельца распоряжаться своей землей по своему усмотрению и необходимостью соблюдать общие для всех правила застройки.
3 декабря 2025 года Государственная Дума РФ приняла в первом чтении законопроект*.
*Законопроект № 952998-8 «О проведении на территории Московской области эксперимента в сфере строительства, реконструкции индивидуальных жилых домов и садовых домов».
_________________________________________
✨ Подписывайтесь на мой Телеграм канал, там больше информации!
Адвокат Светлана Евгеньевна Жмурко