Публикую текстовую версию записки от 16.12.2025. Видеоверсию можно посмотреть здесь:
Ютуб
Рутуб
ВНИМАНИЕ!!!
В видеоверсии есть ссылка на реквизиты судебного акта, а также мои комментарии к нему.
ИП (новый кредитор) по договору уступки права требования приобрел у другого ИП (старый кредитор) право требования к ООО (застройщику). Уступленное право предусматривало передачу в собственность нежилого помещения площадью 1115,42 кв.м. в МКД. Цена уступки права требования составляет 52 500 000 руб.
После сдачи в эксплуатацию объекта было установлено, что общая площадь нежилого помещения составляет 1008,4 кв. м, что меньше на 107,02 кв. м заявленной в договоре уступки площади. К этому времени застройщик уже был признан банкротом. В связи с этим новый кредитор потребовал взыскать со старого кредитора неосновательное обогащение в виде суммы, пропорциональной квадратным метрам, на которые уменьшилась площадь объекта.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. При этом было указано следующее.
Заключение договора уступки изменяет состав сторон договора долевого строительства, но не обязательства, вытекающие из указанного договора. Поэтому при уменьшении площади переданного помещения новый кредитор как правопреемник первоначального участника долевого строительства на основании договора уступки, вправе предъявить соответствующие требования к застройщику.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск. При этом было указано следующее.
За полученное право требования истец заплатил ответчику 52 500 000 руб. из
расчета 47 067, 47 руб. за 1 кв. м (всего 1115,42 кв. м), тогда как фактически
истцу передан объект меньшей площадью.
Суд кассационной инстанции отменил апелляционное постановление и оставил в силе решение суда первой инстанции.
Было указано на отсутствие доказательств того, что при определении цены
уступаемого права требования по договору долевого строительства стороны
исходили из стоимости квадратного метра объекта долевого строительства в
размере 47 067, 47 руб. При этом данное обстоятельство не свидетельствует о
нарушении принципа эквивалентности встречного исполнения, учитывая
осведомленность цессионария об условиях реализации приобретенного
требования о передаче объекта долевого строительства, в том числе о
вероятности изменения площади объекта.
Также суд округа отметил, что переданное ответчиком по договору уступки право требования из договора долевого строительства существовало в момент его передачи, было реализовано цессионарием в соответствии с условиями договора долевого участия, в связи с чем неправомерными являются выводы суда апелляционной инстанции о передаче цедентом права требования, которое частично не существовало.
Верховный Суд РФ, рассмотрев дело, указал следующее.
Спор по настоящему делу возник в связи с неисполнением застройщиком
обязательства по передаче согласованной с участником договора долевого
строительства площади объекта, права на которые были последним переданы
по уступке другому лицу.
Из принципа равенства участников гражданских правоотношений,
закрепленных в п.1 ст.1 ГК РФ следует принцип эквивалентности, который закреплен в ст.423 ГК РФ, устанавливающей презумпцию возмездности договора. Нарушение принципа эквивалентности приводит к получению
одной стороной неосновательного обогащения за счет другой, рассчитывавшей
при вступлении в правоотношения на иной конечный результат.
Заключая договор уступки, новый кредитор полагался на представленные
цедентом характеристики помещения, а именно его площадь, равную 1 115, 42
кв.м, за которую и была произведена оплата исходя из стоимости 1 кв. м. На момент уступки права требования многоквартирный дом, в котором
располагалось спорное помещение уже был возведен, данный факт был
подтвержден директором застройщика, который пояснил, что дольщики, имея
доступ к своим помещениям, могли узнать реальную площадь объекта.
Перед заключением договора цессии, старый кредитор не уточнял фактическую
площадь помещения, заявив, что это мог сделать сам истец.
В соответствии со сложившейся практикой, к договору цессии могут быть применены нормы права по аналогии с договором купли-продажи. Это указывает на необходимость установления качественных характеристик передаваемого права. Поэтому существенное изменение характеристик товара является основанием для возмещения убытков, уменьшения покупной цены.
Кроме того, в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, применяющейся постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Стороны договора участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта, установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
Таким образом, в отсутствие в договоре уступки прямого условия об
изменении его цены, данное правило должно быть применено исходя из норм
гражданского законодательства.
Поскольку как договор долевого участия и последующий договор уступки права требования содержал условия, позволяющие индивидуализировать будущий объект, его существенные условия о площади и ее цене, то последующее непредоставление как застройщиком, так и цедентом обусловленной площади будущего объекта влечет возврат уплаченной суммы покупателю лицом, не исполнившим свое обязательство.
На основании изложенного, постановление кассационной инстанции было отменено, а постановление апелляционной инстанции - оставлено в силе.
Чтобы не пропускать новости рекомендую подписаться на следующие ресурсы:
Здесь подборка записок по интересным делам для юристов
Здесь подборка записок по договорам долевого участия в строительстве