Вы проверили квартиру, согласовали цену и готовы нести деньги в банк. Стоп. Самый опасный этап — это расчеты и юридическое оформление. Мошенники здесь используют не грубый обман, а тонкие манипуляции, играя на вашей спешке и незнании процедуры.
Вот 5 схем, которые до сих пор работают на рынке. Знание — ваша броня.
Схема 1: «Двойное дно» или продажа чужой квартиры
Как это работает: Продавец — не настоящий собственник. У него в руках идеально поддельная, но фальшивая доверенность от владельца, который может быть за границей, тяжело болен или даже умер. Или продавец — настоящий собственник, но уже после продажи вам оспаривает сделку через суд, утверждая, что действовал под давлением или был невменяем.
- Реальный кейс из нашей практики: Клиентка купила квартиру у «племянника» по нотариальной доверенности. Через полгода объявилась настоящая хозяйка — пожилая женщина, которая находилась в доме престарелых и никаких доверенностей не подписывала. Подпись и печать нотариуса оказались липовыми.
Как защититься (ваш чек-лист):
- Только свежая выписка из ЕГРН. Не вчерашняя, не позавчерашняя — полученная в день регистрации сделки. Сверяем ФИО собственника в паспорте и в выписке до буквы.
- Личная встреча с собственником. Если продает представитель — проверяем оригинал нотариальной доверенности с печатью. Звоним этому нотариусу по телефону с официального сайта (не тому, что указан в документе!) и проверяем факт выдачи.
- Визуальная оценка. Пожилой или неуверенный продавец? Это повод для повышенного контроля. Закон позволяет признать сделку недействительной, если докажут, что продавец не понимал значения своих действий.
Схема 2: «Заложенные квадратные метры» (Скрытое обременение)
Как это работает: Квартира выглядит чистой с юридической точки зрения. Но после сделки выясняется, что предыдущий собственник взял заем у микрофинансовой организации (МФО) под залог этой квартиры. Или она в залоге у банка по другому кредиту. Эти обременения могут быть внесены в реестр не сразу. А старый добрый «залог у частного лица» вообще в ЕГРН не отражается, но легко оспаривается в суде.
- На что надеется мошенник: Что вы не найдете эту информацию и, став собственником, унаследуете проблему. Коллекторы будут стучаться уже к вам.
Как защититься:
- Расширенная проверка. Помимо ЕГРН, запросите у продавца справку об отсутствии долгов из Палаты судебных приставов. Проверьте его имя на сайте ФССП и в реестре Единого федерального реестра сведений о банкротстве.
- Расписка от продавца. В договоре купли-продажи должен быть пункт, где продавец гарантирует, что квартира не обременена залогами, арестами и на нее не имеют прав третьи лица. Иначе — огромная неустойка.
- Вопросы «в лоб». Спросите у продавца при свидетелях (агент, юрист): «Брали ли вы когда-либо займы под залог этой квартиры?».
Схема 3: «Вечный жилец» (Невыписанные лица)
Классика, но в новых обертках. Вы купили квартиру, а в ней прописан несовершеннолетний ребенок, пожилой родственник или лицо с ограниченной дееспособностью. Выписать их практически невозможно по закону. Мошенники могут специально «подселять» таких людей перед продажей.
Как защититься:
- Требуйте выписку из домовой книги (ЕИРЦ) и справку о составе семьи. Сверяйте с паспортами всех, кто присутствует на сделке.
- Не верьте на слово. Условие «я выпишусь после получения денег» — 100% красный флаг. Все должны быть выписаны до перечисления денег или с использованием специального аккредитива (см. ниже).
- Особое внимание — детям. Проверьте, нет ли у продавца несовершеннолетних детей, которые могут иметь право пользования квартирой, даже если не прописаны.
Схема 4: «Разводка на расчетах»
Суть: Мошенник создает ситуацию, где вы передаете деньги напрямую и без контроля, до или после государственной регистрации.
Варианты:
- «Мне срочно нужны деньги на лечение, давайте сегодня под расписку, а завтра идем в Росреестр». Завтра продавец исчезает.
- «Давайте передадим деньги моему другу-нотариусу/риелтору под безопасную сделку». Друг оказывается подставным лицом.
- Поддельный сотрудник банка/аккредитива. Вас убеждают перевести деньги на «защищенный счет», который на самом деле контролирует мошенник.
Абсолютная защита — ЭСКРОУ:
- Аккредитив в банке. Это не просто ячейка. Банк выступает гарантом: он перечислит деньги продавцу только после того, как в Росреестре появится запись о вашем праве собственности. Это железобетонная схема. Все расходы на него (около 0.2% от суммы) стоят вашего спокойствия.
- Расписка — не защита. Это лишь доказательство передачи денег, но не гарантия получения квартиры.
Схема 5: «Липовая недвижимость» (Продажа несуществующего или чужого права)
Актуально для новостроек. Вам предлагают выгодно купить квартиру в строящемся доме путем переуступки прав (цессии). Документы выглядят солидно: ДДУ, акты. Но оригинальный договор может быть уже расторгнут застройщиком из-за просрочек платежей со стороны первого покупателя (мошенника). Или право требования уже переуступлено несколько раз разным людям.
Как защититься:
- Только прямой контакт с застройщиком. Вы обязаны лично явиться в офис застройщика и получить письменное подтверждение, что: 1) Договор действует; 2) Нет задолженности; 3) Застройщик согласен на переуступку именно вам.
- Проверка в реестре дольщиков (на сайте Фонда дольщиков). Убедитесь, что договор зарегистрирован и ваше будущее право будет внесено.
Главный вывод и правило №0
Все эти схемы объединяет одно: они рассчитаны на сделку без профессионального сопровождения. Мошенники играют на вашем желании сэкономить на услугах юриста, риелтора-переговорщика и банковских гарантиях.
Правило №0 от нашего агентства: Ваша безопасность — это не пункт в договоре, а процесс. Процесс, который включает:
- Юридическую проверку «в три клика» (ЕГРН, ФССП, Реестр банкротств).
- Использование банковского аккредитива (эскроу) для любых расчетов.
- Сопровождение независимым юристом по недвижимости (не тем, которого «рекомендует» продавец!).
- Работу с агентством, которое несет финансовую ответственность (застрахована профессиональная деятельность).
Доверяйте профессионалам, которые ставят вашу безопасность выше скорости сделки. Ведь потерять можно не только деньги, но и годы жизни на суды.
Подписывайтесь на наши аккаунты в социальных сетях. Здесь всегда актуальная информация, выгодные условия и эксклюзивные лоты рынка недвижимости.
📲 ТЕЛЕГРАММ
📲 ВКОНТАКТЕ
Более 70 000 объектов в Новостройках Москвы и МО на нашем сайте. Мы подберем ВАМ недвижимости в новостройках Москвы и области - БЕСПЛАТНО!
#безопасностьсделки #мошенничествонедвижимость #покупкаквартиры #аккредитив #эскроу #юридическаяпроверка #риелтормосква #защитаправпокупателя #советыриелтора #ЛендисАгенствоНедвижимости