Обзор рынка элитной недвижимости Турции

Турция: Обзор рынка элитной недвижимости. Декабрь 2025

Приветствуем наших постоянных читателей!

Продолжаем цикл «Мировые рынки элитной недвижимости» — ранее писали про Таиланд (ЧАСТЬ 1 и ЧАСТЬ 2) и Бали, на очереди Турция.

Настроение рынка:

Премиум-сегмент Турции остаётся активным: инвесторы ищут второй дом у моря, варианты для ПМЖ и готовые объекты под управление (туристический бизнес, посуточная и долгосрочная аренда).
По оценкам риелторов и девелоперов, в наиболее популярных прибрежных локациях цены на качественные объекты и землю в за последний год показывали рост до 20–25% в год в валюте, особенно в премиуме и у моря.

Спрос подпитывают туристы из России, стран Ближнего Востока и новые инфраструктурные проекты (аэропорты, марины, дороги). Где покупать (районы, климат, сильные стороны):

Бодрум (Ялыкавак, Тюркбюкю) — средиземноморский люкс
Марины, яхты, закрытые охраняемые резиденции, панорамные виды на Эгейское море, элитные виллы и таунхаусы.
Сезон активного туризма с апреля по октябрь, в разгар лета — высокий ценовой уровень и плотная загрузка в топ-локациях.

Сильные стороны: международная узнаваемость, престиж марин Ялыкавака, высокие арендные ставки в сезон и заметный инвестиционный спрос из стран Персидского залива.

Цена земли (премиум-локации у моря, вид на море): ≈ 16–24 млн ₽ за сотку — ориентир для участков в топ-районах вроде Ялыкавак/Тюркбюкю с хорошим видом и доступом к инфраструктуре марин.

Участки без вида или более удалённые: ≈ 10–15 млн ₽ за сотку — для качественных локаций рядом, но без прямого вида на море или чуть дальше от марин.

Анталия (Коньяалты, Белек, Лара) — курортная инфраструктура и ПМЖ
Мягкий климат, городская инфраструктура, пляжи, гольф-поля, современные школы и клиники — Анталия подходит как для отдыха, так и для постоянного проживания.
Туризм здесь круглогодичный, с пиком летом; при этом часть спроса идёт от экспатов и семей, переезжающих на ПМЖ.

Цена земли (хорошие локации у моря, Коньяалты/Лара): ≈ 9–13 млн ₽ за сотку — ориентир для участков в районах недалеко от моря.

Периферия (Белек, вторая линия и более удалённые участки): ≈ 6–10 млн ₽ за сотку, в зависимости от удалённости от моря, статуса земли и инфраструктуры рядом.

Стамбул (Бешикташ, Бебек, Ортакёй — район Босфора) — деловой люкс
Пентхаусы и апартаменты с видом на Босфор, современные башни и резиденции, сочетание туристического и делового спроса.
Стамбул — это круглогодичная аренда, высокий трафик туристов и бизнес-поездок, сильный спрос на качественное жильё в центральных районах.

Цена земли (премиум-районы европейской части): ≈ 10–18 млн ₽ за сотку — редкий продукт, стоимость сильно зависит от вида, плотности застройки и статуса участка.

Центр с видом на Босфор (Бебек, Ортакёй и т.п.): ≈ 15–22 млн ₽ за сотку и выше для уникальных участков с видом и возможностью построить премиальные резиденции.

Цены продажи апартаментов (за 1 м²)

Бодрум (Ялыкавак, Тюркбюкю, премиум-комплексы):
≈ 96–160 тыс. ₽/м² — хорошие резиденции с видом, охраной и инфраструктурой; ультра-люкс проекты могут стоить дороже.

Анталия (Коньяалты, рядом с морем, премиум-уровень):
≈ 64–120 тыс. ₽/м² — современные комплексы у моря с инфраструктурой (бассейн, охрана, фитнес и т.п.).

Анталия (Белек, гольф и резорты):
≈ 56–100 тыс. ₽/м² — апартаменты и виллы в курортных комплексах рядом с гольф-полями и отелями высокого уровня.

Стамбул (Бешикташ, Бебек, Босфор, премиальный сегмент):
≈ 120–208 тыс. ₽/м² — видовые апартаменты и пентхаусы в современных башнях и клубных домах.

Стамбул (вторая линия, без прямого вида на Босфор):
≈ 80–136 тыс. ₽/м² — качественные объекты в хороших районах, но без прямой «открыточной» панорамы.

Сколько стоит дом построить (цена за 1 м²) Цены ориентировочные и зависят от проекта, инфляции, материалов, этажности, наличия подземного паркинга, бассейнов, террас и инженерных решений.

Премиум :
600–800 $/м² (≈ 48–64 тыс. ₽/м²) — качественные материалы, хорошая инженерия, современные фасады, комфортный уровень отделки.

Ультра-премиум:
800–1 200 $/м² (≈ 64–96 тыс. ₽/м²) — сложная архитектура, дорогие материалы, брендированные резиденции, высокий уровень отделки «под ключ».

Обычно в стоимость входят: фундамент и несущие конструкции, инженерные сети (вода, электричество, канализация, климат), окна и двери, внутренняя отделка и напольные покрытия.

Важно учитывать: в Турции нет единых для всей страны «жёстких» ограничений по высоте, но в прибрежных зонах и рядом с морем действуют местные регламенты по этажности, отступам от кромки моря и зонированию, которые обязательно нужно проверять по конкретному участку через архитектора и юриста.

Пример — вилла 300 м² на участке 5 соток (Бодрум, Ялыкавак) Стоимость участка: 500 × 2 500 $ = 1 250 000 $ (≈ 100 млн ₽ ) Строительство: 300 м² по 600–800 $/м²= 180 000–240 000 $ (≈ 14,4–19,2 млн ₽)

Полный бюджет «под ключ» : Земля + строительство + мебель и техника + разрешения + юридическое сопровождение + непредвиденные расходы + комиссии и налоги:
≈ 1 500 000–1 700 000 $ (≈ 120–136 млн ₽).

Девелопером к себестоимости обычно добавляется маржа 20–40% в зависимости от локации, бренда проекта, уровня архитектуры и спроса в момент выхода на рынок. Доходность при сдаче в аренду Диапазоны ниже — ориентиры для премиального сегмента при профессиональном управлении и хорошей заполняемости; реальные цифры зависят от конкретного объекта, сервиса и конкуренции.

Бодрум (летний туризм, высокие ставки):
Ориентир чистой доходности 7–10% годовых при высокой ставке за ночь и сезонной загрузке на уровне 60–70% летом и 20–30% зимой.

Анталия (круглогодичный туризм):
Ориентир 6–9% годовых «чистыми» при комбинации посуточной и долгосрочной аренды и более ровной круглогодичной загрузке 40–60%.

Стамбул (смешанный спрос: туристы + бизнес):
Ориентир 5–8% годовых чистыми; по открытым оценкам, средняя доходность в городе ниже, а верхние значения достигаются в топ-локациях и при грамотном управлении.

Важно: реальные показатели зависят от формата управления (самостоятельно / локальное агентство / международный оператор), состояния объекта, бренда резиденции, качества маркетинга и сезонности. Объекты под управлением сильных операторов и в клубных проектах чаще показывают верхние значения диапазона.

Риски и на что смотреть Валютный и регуляторный риск: курс лиры и доллара, возможные изменения правил по посуточной аренде, особенно в крупных городах и туристических зонах.

Зонирование и ограничения: не все участки подходят под застройку вилл, есть зоны с особыми правилами (береговая линия, сельхозземли, охраняемые территории).

Юридическая чистота: обременения, отсутствие разрешений, самовольные перепланировки и достройки могут осложнить регистрацию и продажу в будущем.

Оформление прав и покупка:

Для иностранцев в большинстве случаев возможна полная собственность на недвижимость с оформлением Tapu (title deed) при соблюдении установленных ограничений.

Площадь приобретаемой иностранцами земли не должна превышать 30 га или 10% от общей площади административного района, при этом отдельные запреты действуют в военных и некоторых прибрежных зонах.

В ряде случаев используются альтернативные структуры: покупка через турецкую компанию или участие в проекте с долгосрочной арендой земли; условия зависят от конкретного проекта и прописываются в договоре.

Налоги и комиссии:

Пошлина на передачу (Tapu Fee) — около 4% от заявленной стоимости объекта; формально делится между продавцом и покупателем, но на практике нередко полностью оплачивается покупателем.

Юридические услуги (юрист, переводчик, доверенности), возможный НДС на новостройки и ежегодный налог на имущество — их стоит учитывать в бюджет сделки заранее.

Пост 3/3

Способы платежа:

Банковский перевод (в т.ч. из-за рубежа), в отдельных случаях наличные по внутренним правилам сторон, а также в некоторых проектах возможно использование криптовалюты по частным договорённостям.

Рассрочка от девелопера: поэтапные платежи, как правило, привязаны к стадиям строительства и указаны в договоре бронирования / купли-продажи.

Рекомендация: перед любыми платежами — полная юридическая проверка:
Tapu и история собственников, права застройщика на землю, разрешения на строительство и соответствие проекта зонированию и градостроительным нормам.

Выводы для инвестора Спрос на премиальную недвижимость Турции остаётся устойчивым, а в ряде прибрежных и деловых локаций продолжает расти вместе с развитием инфраструктуры и турпотока.

Береговые районы (Бодрум, Анталия у моря) дают сочетание высоких арендных ставок и потенциала капитального роста, но требуют более крупного входного билета; Стамбул привлекателен круглогодичной загрузкой и деловым спросом.

Спасибо, что дочитали, а мы уже готовим для вас пост-сравнение , где расскажем, что влияет на стоимость квадратного метра строительства в Турции и на других рынках наших обзоров, уже скоро.

* все цифры приведены по условному курсу 1 $ = 80 ₽ (декабрь 2025)

Тимур Куликов
Эксперт по элитной загородной недвижимости
Richmond Realty