2025 год стал для рынка новостроек в Калининграде переломным. Изменились правила для застройщиков, покупатели стали осторожнее, а спрос начал смещаться в сторону готового и качественного жилья. Разберём, что произошло за год и чего ждать в 2026-м тем, кто планирует покупать квартиру.
Главные изменения 2025 года в сфере недвижимости
1. Новые правила по отделке и гарантиям.
С начала 2025 года сократился гарантийный срок на отделочные работы в квартирах с ремонтом от застройщика: теперь вместо трёх лет — только один год (отсчет ведется с даты передачи объекта). Кроме того, были введены стандарты Минстроя для отделки квартир – вместо техрегламентов. Впрочем, и само предложение жилья с отделкой стало убывать: компаниям сегодня проще срезать эти издержки на самом старте.
2. Вступила в силу прогрессивная шкала НДФЛ.
Если минимальный срок владения объектом истек (это 3 года для единственного жилья, наследства и пр., 5 лет при общих условиях), то при продаже недвижимости придется уплатить налог. С дохода свыше 2,4 млн руб. по ставке 15%, с дохода ниже 2,4 млн рублей – по ставке 13%.
Так, если квартиру купили за 12 млн рублей, а продали за 17 млн рублей, то налог будет исчисляться так: общая сумма дохода 5 млн рублей, 13% от 2,4 млн из них – 312 тыс. рублей, 15% от оставшихся 2,6 млн рублей – 390 тыс. рублей. Итого 702 тысячи рублей.
3. Льготная ипотека на исходе?
В 2025 году рынок ощутил последствия высоких ставок из-за отмены всеобщей господдержки новостроек. Часть льготных программ сохранили, а семейную ипотеку разрешили использовать и для покупки вторички, если дом не старше 20 лет – но только в городах, где мало строят нового жилья. В Калининградской области в список таких городов входят: Гвардейск, Гусев, Краснознаменск, Ладушкин, Мамоново, Нестеров, Озерск, Полесск, Правдинск, Приморск, Славск, Советск.
Тем не менее, в новостройках Калининграда по-прежнему можно воспользоваться семейной программой и IT-ипотекой.
Правда, в СМИ все чаще звучат прогнозы, что в наступающем 2026 году льготы могут существенно срезать или вовсе отменить. В частности, ставку по семейной ипотеке могут привязать к количеству детей в семье, а также выдавать такие кредиты только по прописке в регионе покупки квартиры.
Чего ждать покупателям новостроек в 2026 году
1. Отменят мораторий на штрафы для застройщиков.
Сегодня в среднем по России переносы сроков ввода домов наблюдаются в 28% объектов, средний срок переноса – 5 месяцев. На самом деле подвижки в сроках до полугода – достаточно рядовое явление и имели место быть и в самые благополучные времена. Поэтому если сегодня застройщик уведомляет о переносах в пределах 4–6 месяцев, тревожиться рано.
Чего точно не стоит делать – сразу создавать инициативную группу и заваливать компанию исками в суд. Это никак не ускорит строительство и не приблизит передачу квартир, а наоборот, может только усугубить ситуацию.
2. Повысят НДС с 20% до 22%.
Рост НДС в первую очередь может повлиять на подрядчиков и поставщиков стройматериалов. С одной стороны, это неизбежное увеличение издержек в целом по всем видам предпринимательства, в том числе и в стройке, с другой – ряд компаний могут оказаться не готовы к росту расходов. В частности, НДС платят с отгрузки товаров, и в ряде случаев это может привести к кассовым разрывам, перебоях с поставками, а значит и переносам сроков ввода домов. Сам по себе рост издержек неизбежно скажется на повышении цен на конечный продукт – квартиры.
В любом случае, покупателям жилья стоит присмотреться к уже готовым новостройкам или тем, что готовятся к вводу в ближайшие месяцы.
Кстати, в малоэтажном ЖК «Сиреневый бульвар» еще остались квартиры в готовых домах, в том числе варианты в клубном доме с террасами. Их можно приобрести сразу с ключами, чтобы вскоре отметить новоселье.
3. Ужесточат семейную ипотеку.
С 1 января 2026 года получить семейную ипотеку можно будет из расчета «один кредит на семью». Кроме того, нельзя будет привлечь семейного созаемщика с правом на льготную ставку в качестве «ипотечного донора» для тех, кто этого права не имеет.
4. Проиндексируют материнский капитал.
Сумму материнского капитала поднимут до 737 204 рублей, а на второго и последующих, если он не был оформлен на первенца, — до 974 189 рублей. Сумма субсидии на второго ребёнка, если на первого её уже выдали, составит 236 985 рублей.
Если маткапитал направить на ипотеку, при выделении долей на ребенка теперь не будет требоваться согласие банка.
Что делать тем, кто планирует покупку квартиры в 2026 году
- Если получено одобрение по ипотеке или есть вся сумма на руках – не затягивать с выбором: цены могут подрасти уже в ближайшие месяцы.
- Если ипотека еще не одобрена, но вы на нее рассчитываете, – озаботьтесь этим вопросом. Да, лимиты по семейной ипотеке отменены еще в прошлом году, но это не значит, что у банков неиссякаемый запас средств на эти цели, поэтому процент отказов растет. Кстати, одобрение сегодня обычно действует около 3 месяцев. Еще можно успеть совершить сделку до весны – когда цены, как правило, снова совершают очередной виток вверх.
- Присмотреться к готовым квартирам или записаться в листы ожидания стартов продаж в интересующих ЖК.
- Не особенно рассчитывать на покупку квартиры с отделкой от застройщика и не зацикливаться на этом варианте. Сегодня он может оказаться не только не самым выгодным, но и в итоге разочаровать качеством.