Сегодня понедельник, по традиции делаю обзор того, что происходит внизу рынка “вторички” в ЮЗАО. Сегодня решил поделиться с вами наблюдениями относительно довольно необычных квартир - малогабаритных “трешек”. В домах серии II-49 есть торцевые квартиры, которые по площади больше похожи на двухкомнатные, но при этом имеют три комнаты и балкон.
Условия прежние - внутри МКАД, не первый этаж, дома от 9 этажей, разумная доступность от метро.
На первом месте, по цене за м2, расположилась как раз такая “трешка” на ул. Айвазовского. На фотографиях бушует лето, а квартира в продаже с весны.
Про документы ничего, но есть планировка. Фото любительские, но в целом все видно - обычная захламленная квартира. Даже окна “оригинальные”. За полгода, в общем то, квартиру можно было продать, но вместо продажи тут дикие пляски с ценой, вокруг одной и той же цифры.
А между тем, через дорогу, в таком же доме, продается подозрительно недорого 3х комнатная квартира площадью 60 м2 (у этой 50 м2) на 500 тысяч дешевле.
Полгода назад рынок на такие квартиры был 12,5 млн. Сейчас чуть выше, но не столько, сколько за нее хотят и несмотря на то, что в выборке она самая недорогая, это так себе предложение.
Далее идет такая же маленькая “трешка” на ул. Теплый Стан, рядом с “Самбо-70”. Состояние у квартиры получше, да и место более-менее, есть планировка и даже хорошие документы. Квартира стоит 13,3 млн. и продается с лета. Тут все получше, ибо простояв лето продавцы чуть снизили цену, но это пока не помогло.
На самом деле, я думаю что квартира будет продана по цене между 12,5 и 13 млн, что совсем недалеко от текущих цифр.
Хоть я и не очень люблю район Теплый Стан, предложение мне кажется адекватным.
На третьем месте, весьма неожиданно, оказалась маленькая “трешка” в Котловке, в кирпичном доме. Хотя, судя по состоянию, удивляться не стоит. Очевидно, что это свежее наследство, но квартира подготовлена к ремонту - все по максимуму вынесли.
В рекламе есть планировка и довольно подробные фото. Кухня маловата и нет балкона, но если площадь указана правильно, то 280к за м2 это нормально, осталось найти того, что купит хоть и небольшую, но 3к квартиру без балкона.
Они встречаются без него не часто, думаю поэтому квартира “подвисла”.
На четвертом месте, среди малогабаритных “трешек”, квартира аж в Черемушках, на Херсонской ул., но от собственника. Видимо продавец хочет сэкономить, продает сам. Это разумное желание, но почему тогда не посмотреть на остальные объявления и сделать также?! Я совсем не понял, что изображено на фото: ну ладно лето, хотя собственнику, по идее, должно быть не все-равно, какие-то коридоры с решетками, причем дважды, крупные планы старых дверей и паркета. Молодец, что приложил планировку. Балкона нет, но хорошие документы.
Шумноватое место, но в принципе - ничего.
Как преимущество заявлен вид из окон. А почему его нет на фото?!
Неудачная планировка, странная квартира, которая в августе, почему-то, подорожала на миллион. Текущая цена 290 к за м.2.
Не сказал бы, что дорого, но нужно разбираться.
Замыкает обзор квартира на Литовском бульваре. Странное ощущение - похожее ремонт был, но квартира сильно лучше не стала, какая-то страшная кухня. Возможно новая, но выглядит как старая. Есть планировка, но квартира выглядит в стиле “бедненько но чистенько”. Про документы - ничего, наверное что-то “свежее”.
Не очень ясно, что именно.
Не понимаю, зачем делать такой ремонт. Впрочем, может быть делали сами?
Цена ниже 290к за м2. Для квартиры с ремонтом, на фоне квартира без ремонта - приемлемо, но уж больно странный ремонт. Лучше купить такое же за 13 и сделать нормальный ремонт, чем переплачивать и переделывать этот.
Выводы:
Сейчас среди малогабаритных трешек нет интересных предложений. То, что без ремонта, на мой взгляд дороговато. Меж тем, квартиры этой планировки можно сильно преобразить небольшой перепланировкой и тогда они будут выглядеть совсем по другому и будут интересной и доступной по деньгам альтернативой двушкам.
Возможно когда-нибудь, если попадется квартира по адекватной цене и совпадёт всё остальное, я покажу как можно из такого сделать красиво.
А пока - наслаждаемся снежной Москвой, готовимся к новому году.
Пара недель пролетят быстро! :)