Или история о том, как генпрокуратура потребовала изъятия порядка 50 земельных участков в Туапсинском районе Краснодарского края и сноса расположенных на них объектов недвижимости (порядка 160).
В 2023 г. суд удовлетворил этот иск удовлетворил.
В 2025 году Верховный суд РФ это решение отменил и указал на серьёзные ошибки. Ниже приведен разбор того, как дело дошло до такого поворота и почему оно важно для всех собственников земельных участков, которые изымает или может изъять прокуратура.
Как всё развивалось
1) Земля и пансионат
В 30-ых годах прошлого столетия для работников нефтяной отрасли создали дом отдыха «Шепси».
В 1979 г. ему выделили земли под развитие и строительство.
2) Реорганизация
После распада СССР пансионат прошёл приватизацию и стал акционерным обществом - АО «Пансионат «Шепси».
3) Кадастр и раздел
В 2009 г. земле присвоили категорию «земли особо охраняемых территорий».
В 2012-2013 гг. землю разделили на 31 земельных участков.
27 из них передали самому АО в аренду на 49 лет и включили в границы населённого пункта.
4) Переуступка и смена вида использования
Пансионат начал переуступать права аренды частным лицам.
По одному из участков по заявлению арендатора изменили вид разрешённого использования: вместо «строительства пансионата» - «личное подсобное хозяйство».
После нескольких перепродаж прав аренды этот участок оказался у Ерофеевой И. В.
Что требовала Генпрокуратура и почему суды согласились
В 2023 году заместитель Генпрокурора РФ подал иск с требованиями:
· признать ничтожными договоры аренды порядка 50 участков;
· признать порядка 160 построек самовольными и обязать их снести.
Логика выглядела так:
Земля относится к особо охраняемой природной территории - курорту «Шепси», имеющему региональное значение.
Распоряжаться такой землей вправе только Краснодарский край, не муниципалитет.
Значит, раздел земли и передача в аренду незаконны, а все построенное подлежит сносу.
Туапсинский районный суд рассмотрел многотомное дело всего за 25 дней и поддержал прокуратуру. Затем это решение подтвердили краевой суд и кассация. Для собственников ситуация стала критической.
Что нашёл Верховный суд: ключевые ошибки
25 февраля 2025 года Верховный суд РФ отменил все решения в части, касающейся Ерофеевой И. В., и отправил дело на новое рассмотрение. Причины:
1. Земле присвоили неверный статус
Нижестоящие суды решили, что земли в округе санитарной охраны курорта краевого значения «Шепси» автоматически относятся к ООПТ и изъяты из оборота.
Верховный суд напомнил: с 2013 г., после изменений федеральными законами № 406-ФЗ и № 469-ФЗ, лечебно-оздоровительные местности и курорты больше не считаются ООПТ.
Иными словами, правовой режим этих земель другой.
А значит, выводы о ничтожности сделок изначально строились на ошибочной квалификации.
2. Проигнорировано различие между ООПТ и зонами санитарной охраны
Земли во 2-й и 3-й зонах санитарной охраны курорта не изъяты из оборота.
Их можно передавать в аренду, а ограничения использования не равны запрету.
Суды этого различия не учли и фактически признали землю полностью «запрещённой», чего закон не предусматривает.
3. Не установлен ключевой факт - где именно расположен участок
Суды так и не выяснили:
· находится ли участок в зоне санитарной охраны курорта;
· если да, то в какой именно зоне.
Это принципиально, потому что от этого напрямую зависит правовой режим земли.
При этом:
· прокурор не представил документов с точными координатами границ округа санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
· границы описаны в постановлении 1988 г. с описанием «от ручья до дороги», без координат;
· суд отказал в землеустроительной экспертизе, хотя это был единственный объективный способ установить это.
4. Неправильно отказались применять срок исковой давности
Суды решили, что срок давности не применяется, потому что прокурор якобы защищает нематериальные блага, право на благоприятную среду.
Верховный суд указал: требование об «изъятии земли» - это имущественное требование. Срок исковой давности здесь применяется.
Важно и другое. Отсчёт срока начинается не с подачи иска прокурором, а с момента, когда о нарушении узнал или должен был узнать уполномоченный орган края, в данном случае департамент имущественных отношений.
Этот момент суды вообще не проверили.
5. Полностью проигнорирована добросовестность Ерофеевой
Суды даже не попытались оценить, как действовала Ерофеева И. В.
Она получила участок, ориентируясь на данные ЕГРН. В реестре он значился как земля населённых пунктов с разрешённым использованием под личное подсобное хозяйство.
Соответствуют ли ее действия критериям разумности и осмотрительности? Суды это не проверили, ответы на эти вопросы не получили.
Фактически её лишили основного механизма защиты - статуса добросовестного приобретателя, который защищает от «изъятия» земли.
Что из этого следует
Сразу скажу: дело «Пансионата Шепси» - не исключение. Это типичная ситуация, когда суды первых инстанций «автоматически» встают на сторону прокуратуры, не разбираясь в деталях и не проверяя базовые факты. Конечно, окончательный ответ на вопрос - "кто победит?" еще не дан. Но определенный прогресс дело имет, особенно учитывая, что ВС РФ чуть ли не черным по белому написал, что сроки исковой давности пропущены. Следим за ситуацией дальше.
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграмм канал - https://t.me/zemlya_ushakov
Правовой портал Zakon.ru - https://zakon.ru/bogdanushakov-utinsky
Тел: + 7 (928) 248 16 96