Как арендовать землю в Таиланде?
Наконец вы нашли земельный участок, на котором планируете построить дом или запустить бизнес. Но как обезопасить себя при заключении таких контрактов?
Долгосрочная аренда земли — популярный механизм для иностранцев, поскольку прямое владение землей для них запрещено законом.
➡️Согласно Гражданскому и коммерческому кодексу Таиланда, максимальный срок аренды недвижимого имущества — 30 лет.
⚡️⚡️⚡️⚡️Договоры свыше 3 лет подлежат обязательной регистрации в местном земельном департаменте, иначе их юридическая сила ограничивается тремя годами.
Регистрация фиксирует аренду на титуле земли, делая ее подлежащей принудительному исполнению.
Особенности таких договоров:
Права арендатора
Вы получаете эксклюзивное право использования участка, строительства на нем (с опцией суперфиций — права поверхностного владения строениями), подключения коммуникаций и передачи прав (с оговорками).
✅ В договоре можно прописать положения о ремонте, ответственности за налоги (включая земельный налог, который часто ложится на арендатора), правах на урожай или доход от бизнеса.
Дополнительно возможен узуфрукт — пожизненное право пользования, ограниченное жизнью арендатора (до 100 лет для юридических лиц).
Риски: Аренда не равна собственности — по окончании срока права прекращаются, если не продлить.
⚡️⚡️⚡️⚡️Автоматическое продление (например, +30 лет) не всегда подлежит принудительному исполнению: Верховный суд Таиланда в 2023–2025 годах постановил, что такие опции — контрактные обещания, не обязательные для новых владельцев, наследников или в случае банкротства арендодателя.
Возможны обременения, ипотека, зональные изменения (например, из-за новых законов о землепользовании), налоговые задолженности или судебные споры. Иностранцы рискуют потерей инвестиций в строения, если не оформить суперфиций отдельно. А также не провести своевременную проверку
До 20% сделок срываются из-за скрытых обременений
Продление
Договор может включать опцию продлений, но каждый новый срок регистрируется заново.
✅ Рекомендуется фиксировать штрафы за неисполнение, процедуры уведомления (за 6–12 месяцев) и индексацию арендной платы (с учетом инфляции).
Чтобы минимизировать риски, проводите тщательную комплексную юридическую проверку
Поможем:
🟡Провести инспекцию участка на месте: оценка состояния, границ, экологических рисков и соответствия описанию (включая топографическую съемку).
🟡Сверку документов в земельном департаменте: проверка титула (Чанот — высший тип, подтверждающий полную собственность), верификация прав арендодателя через реестры.
🟡Проверку на задолженности, обременения, ипотеку, налоговые обязательства или юридические споры (через официальные базы, включая кадастр и судебные архивы).
🟡Вести переговоры по условиям: оптимизация арендной ставки, индексация платежей, права на строительство, выход из договора (с компенсацией) и интеграция с суперфиций или узуфруктом.
🟡Составить и зарегистрировать договоры на тайском и русском/английском языках, с учетом всех рисков, защитных положений и соответствием международным стандартам.
➡️Записаться на консультацию @nirah_business_asia или @alina_nirah
Работаем при поддержке Ассоциации по развитию бизнеса и торговли Таиланда ⤵️
✅ Другие высокопоставленные советники Ассоциации
1️⃣2️⃣3️⃣4️⃣5️⃣6️⃣7️⃣8️⃣9️⃣🔟
✅ Регистрация компаний в 100% иностранную собственность
✅ Представление интересов в случае конфликтов.
✅ due diligence
🥇С 2022 года Центр медиации под руководством нашего главного юриста успешно урегулировал 1500 + дел уголовного и гражданского характера между тайцами и иностранцами
