Разбираемся, что на самом деле изменится с 1 апреля 2026 года
…и почему рынок новостроек так трясёт?
В последние месяцы в инфополе всё чаще звучит тревожный тезис:
«Рассрочки скоро запретят, купить квартиру станет невозможно».
Повод тому: федеральный закон № 283-ФЗ «О деятельности по предоставлению сервиса рассрочки», который вступает в силу с 1 апреля 2026 года.
Но если смотреть не на заголовки, а на сам документ, картина оказывается куда спокойнее. особенно для рынка недвижимости в стройке.
Разберёмся без эмоций: что именно регулирует закон, кого он затрагивает и как инвесторам стоит действовать в новых условиях.
❗️Что именно регулирует закон № 283-ФЗ
Закон направлен на рынок сервисов формата «покупай сейчас — плати потом» (BNPL), который активно развивался в последние годы.
Ключевые изменения:
1️⃣ Контроль и лицензирование
Компании, предоставляющие рассрочки, обязаны входить в реестр под надзором Банка России.
2️⃣ Единая цена
Запрещено устанавливать разную стоимость товара в зависимости от формы оплаты (сразу или в рассрочку).
3️⃣ Ограничение сроков
- с 1 апреля 2026 года — максимальный срок рассрочки 6 месяцев
- с 1 апреля 2028 года — не более 4 месяцев
4️⃣ Рассрочка = финансовое обязательство
Если сумма превышает 50 000 ₽, данные будут передаваться в бюро кредитных историй и учитываться при расчёте долговой нагрузки.
На этом фоне и возник вопрос:
«А как же рассрочки на квартиры?»
Главный момент, который многие упускают:
⚠️Закон НЕ распространяется на сделки с недвижимостью в новостройках
Это прямо указано в п. 6 ст. 3 закона № 283-ФЗ.
Закон не применяется к договорам:
- купли-продажи,
- подряда,
- оказания услуг,
если оплата производится напрямую продавцу, а не через сторонний сервис рассрочки.
А именно так и устроены сделки в новостройках:
- договор долевого участия (ДДУ),
- деньги идут напрямую застройщику,
- расчёты — через эскроу-счета.
👉 Вывод:
Рассрочки от застройщиков формально не попадают под действие нового закона.
Почему тогда рынок всё равно нервничает?
Хотя закон № 283-ФЗ напрямую не регулирует рынок новостроек, внимание регулятора к рассрочкам в строительстве действительно усиливается.
По данным Банка России:
- объём средств по ДДУ, не поступивших на эскроу-счета, превышает 1,1 трлн ₽;
- рассрочка всё чаще используется как альтернатива ипотеке.
ЦБ указывает на риски:
- сложности перехода с рассрочки на ипотеку,
- отсутствие защиты при потере дохода,
- завышенные цены в договорах,
- риски предварительных броней и двойных продаж.
В ответ регулятор пока не вводит запреты, но обозначает возможные будущие меры:
- контроль доли квартир, продаваемых в рассрочку (выше 20% — риск);
- ужесточение требований к первоначальному взносу;
- отдельный закон о рассрочках в недвижимости (он в разработке, но не принят).
Что уже меняется на практике
Рынок реагирует заранее:
- застройщики всё чаще требуют предварительное ипотечное одобрение;
- сокращаются программы с минимальным первоначальным взносом;
- усиливается страхование;
- банки повышают ПВ по льготным программам (с 20% до 30%).
То есть доступность снижается не по цене, а по условиям входа.
Что важно понять инвестору уже сейчас
Новый закон — не конец рассрочек и не стоп для рынка недвижимости.
Но это чёткий сигнал:
окно возможностей постепенно сужается, а условия входа будут становиться жёстче.
Для инвесторов это означает одно:
выигрывают не те, кто ждёт, а те, кто понимает правила и действует вовремя.
📌 В нашем тг-канале мы:
- показываем объекты, где этот инструмент работает на капитал,
- и честно считаем риски и доходность.
Если хотите использовать рассрочку, а также семейную ипотеку и другие инструменты для роста своего капитала, вам точно сюда!