💰 Есть арендаторы, которые стремятся «прожать» собственников недвижимости на договоры аренды без индексации. Например, сети «Красное и Белое» или аптеки «Апрель». Они избегают в договорах конкретных цифр индексации и буквально навязывают формулировку «индексация по согласованию сторон».
🎭 На практике это означает, что индексации не будет. Ведь когда собственник обращается к арендатору с предложением повысить арендную плату, арендатор отказывается согласовывать повышение. Формально договор соблюден, а по факту - арендатор лишает денег арендодателя.
📊 Я решил посмотреть на конкретных цифрах, сколько теряет инвестор, если соглашается на «индексация по согласованию сторон», которой не будет никогда.
🧮 Все расчеты здесь. Важно - это до налогов.
💼 Предположим инвестор купил помещение 60 м2 за ₽21 млн (₽350 тыс./м2). Чистая аренда - ₽40 тыс./м2 в год. В модели предполагается срок владения 5 лет и продажа покупателю ГАБ, который ищет доходность 10%.
🔹 Вариант с индексацией 8% в год: прибыль ₽25,7 млн, IRR 20,4%
🔹 Вариант без индексации: прибыль ₽15 млн, IRR 13,6%
⚡️ Вынужденный отказ от индексации снижает доходность инвестиции почти на 7% годовых и лишает инвестора ₽10,7 млн прибыли.
⚖️ Арендаторы активно сопротивляются включению индексации в договоры, ссылаясь на объективные экономические факторы, сложности в бизнесе и прочие обстоятельства. Это всё уловки, на которые вообще нельзя обращать внимание!
🚨 Договор аренды без индексации - грабеж среди бела дня и прямая дорога к потере миллионов. Ну и конечно, важен каждый процент индексации! Чем она больше - тем лучше!
