Про «дорогую» и «дешёвую» ипотеку обычно судят по одной цифре — процентной ставке. Но за этой цифрой стоят инфляция, курс валюты, риски для банков и политика центрального банка. Если упрощать, можно считать так:
- дешёвая ипотека — 1–4 % годовых;
- средняя — 5–7 %;
- дорогая — от 8–10 % и выше.
Посмотрим по группам стран, кто в каком лагере.
Страны с дешёвой ипотекой
Здесь почти всегда один набор условий: стабильная экономика, низкая инфляция и мягкая денежная политика.
Западная Европа (еврозона)
В большинстве стран еврозоны новые ипотечные кредиты сейчас выдаются под примерно 2–4 % годовых при фиксированной ставке на долгий срок. В эту группу входят Франция, Германия, Нидерланды, Испания, Италия и др. Для местных жителей такая ставка считается нормой, а любые 5–6 % уже воспринимаются как «дорого».
Швейцария и Япония
Традиционные чемпионы по «дешёвым деньгам». Долгие годы базовые ставки центробанков там были около нуля, поэтому и ипотека укладывалась в 1–2,5 % годовых. Даже когда ставки немного подняли, кредиты на жильё всё равно выглядят очень выгодно по мировым меркам.
США — уже не дёшево, но пока терпимо
Американская ипотека пережила скачок: после эпохи 2–3 % ставка по классической 30-летней фиксированной ипотеке поднялась примерно до 6 % годовых. По европейским меркам это середина, по историческим меркам США — заметно выше привычного «комфортного» уровня, но всё ещё далеко не Аргентина и не Турция.
Страны с очень дорогой ипотекой
Тут всё просто: высокая инфляция + слабая валюта = банк страхуется и задирает ставку.
Ближний Восток, Восточная Европа, Латинская Америка
В ряде стран средняя ипотечная ставка легко переваливает за 10–12 % годовых. В эту зону попадают, например:
- некоторые страны Ближнего Востока и Балкан,
- часть Латинской Америки,
- ЮАР и ряд государств Африки.
Для местных это не выглядит «космосом», потому что и инфляция высока, и доходности по депозитам/облигациям тоже двузначные. Но для человека из Европы или Японии ипотека под 12 % выглядит чем-то на уровне микрокредита.
Крайний случай — страны с хронической инфляцией
Типичные примеры — Аргентина, Турция и им подобные. Там:
- официальная инфляция может быть десятки процентов в год,
- ключевая ставка центробанка — 20–40+ %,
- банки закладывают в ипотеку огромный риск обесценивания денег.
В результате номинальная ставка по кредиту на жильё легко может быть 20–30 % годовых и выше. При этом «реальная» ставка с учётом инфляции может быть не такой монструозной, но для заёмщика это всё равно дикая нагрузка и высокий риск.
«Середнячки»: где 5–7 % — нормальная жизнь
Между этими полюсами лежит большой пласт стран, где ипотека не выглядит ни сверхдешёвой, ни убийственно дорогой. Там ставки примерно 5–7 % годовых:
- часть Восточной Европы,
- некоторые страны Азии и Океании,
- рынки, которые уже не «развивающиеся хаотично», но и ещё не «стабильная Швейцария».
Для таких стран 6 % — это рабочая норма: инфляция есть, риски есть, но они не катастрофические. Ипотека остаётся доступным, но всё равно тяжёлым кредитом, а не «почти бесплатными деньгами».
Почему просто сравнивать проценты — обманчиво
Цифра в договоре — только вершина айсберга. Важно учитывать:
- Доходы и цены на жильё.
Ипотека под 3 % во Франции и под 6 % в США с учётом зарплат, налогов и стоимости недвижимости — вообще не одно и то же. - Тип ставки.
В Европе любят долгую фиксацию (10–20 лет под один и тот же процент). В других странах ставка часто плавающая: сегодня 6 %, через год 10 %, а потом снова вниз. - Господдержка.
Налоговые вычеты, субсидии, льготные программы для семей, военных и т.д. могут сильно удешевить кредит «по факту», даже если в договоре красивых 5 % не написано.
Итог
Если грубо:
- низкая ипотека — в развитой Европе, Швейцарии, Японии и частично в США;
- очень высокая — в странах с нестабильной экономикой и высокой инфляцией (часть Латинской Америки, Африки, Ближнего Востока, отдельных постсоветских стран);
- средняя зона — множество «промежуточных» экономик с нормой в 5–7 %.
А главный вывод такой: когда смотришь на ставку в другой стране и думаешь «нам бы так», всегда надо докручивать вопрос: а какая там инфляция, зарплаты, цены на жильё и какие риски прячутся за этой красивой цифрой?