Когда инвестор покупает квартиру, апартаменты или небольшой коммерческий объект, кажется, что самое сложное позади. Но на деле всё только начинается.
Арендный бизнес приносит стабильный доход только тогда, когда каждый процесс — от поиска арендатора до отчётности — работает как часы. Именно поэтому всё больше собственников передают управление профессионалам.
Но чтобы сотрудничество действительно увеличивало доходность, а не создавалось ощущение хаоса, важно правильно выбрать управляющую компанию и понимать, как оценивать её работу.
Записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию сегодня и мы рассмотрим все подходящие для Вас варианты инвестирования и максимального заработка!
ЗАЧЕМ ИНВЕСТОРУ Управляющая компания
Сегодня рынок аренды стал более требовательным. Арендаторы ждут сервиса, гости апартаментов — безупречной чистоты и мгновенной поддержки, а инвесторы — прозрачных цифр и предсказуемости дохода. Управляющая компания закрывает эти ожидания: занимается маркетингом, заселением, уборками, управлением расходами, ремонтом и регулярной отчётностью.
Перед тем как перейти к критериям выбора, важно понять, какие задачи вообще берет на себя УК. Эти функции показывают, за что вы ей платите и какой объём работы вы снимаете с себя.
✔️ поиск и проверка арендаторов или управление бронированиями;
✔️ контроль состояния объекта и организация мелкого ремонта;
✔️ уборки, заезды, выезды, логистика персонала;
✔️ финансовый учёт и отчётность;
✔️ коммуникация с арендаторами и решение конфликтных ситуаций.
КАКОЙ ДОХОД ПРИНОСИТ Объект под управлением
Инвестору важно понимать ориентиры рынка. В 2024–2025 годах средняя доходность в России выглядит так:
👉 долгосрочная аренда — 5–7% годовых к стоимости объекта;
👉 сервисные апартаменты — 7–9%;
👉 посуточная аренда и гибридные модели — 15–20% годовых при качественном управлении.
Именно УК формирует разницу между «как есть» и «как может быть». Поэтому выбор компании влияет не на 1–2 процента, а на итоговую финансовую модель инвестора.
Обязательно посещайте мой тематический сайт, где Вы можете найти много уникальных, полезных материалов!
КРИТЕРИИ ВЫБОРА Управляющей компании
Выбор УК — это не интуиция, а система. Ниже приведены критерии, которые помогают отсечь слабые варианты и оставить только тех, кто реально приносит доход. Перед списком стоит уточнить: оценивайте не слова менеджеров, а факты и цифры. Это снижает риски и помогает избежать навязанных услуг или скрытых комиссий.
1️⃣ Опыт и специализация
УК должна работать в конкретном сегменте: долгосрок, посуточная аренда, апартаменты, коммерция. Универсальные компании редко показывают высокую эффективность.
◽ стаж работы на рынке и количество объектов в управлении;
◽ специализация: только квартиры, только апарты или смешанный портфель;
◽ реальные кейсы доходности по клиентским объектам;
◽ прозрачность юридической структуры и наличие отзывов.
2️⃣ Структура комиссий и дополнительных расходов
Комиссия — не главное. Главное — понимать модель расчёта дохода и расходов. Перед списком важно отметить: высокая комиссия не всегда зло. Иногда компания с комиссией 20% приносит инвестору чистых 15% годовых, тогда как компания с комиссией 12% — только 6–7%.
◽ базовая комиссия (обычно 10–25% от валовой выручки);
◽ минимальный фикс, если объект простаивает;
◽ расходы на рекламу, продвижение, фотоконтент;
◽ уборки, смена белья, мелкий ремонт — включено или нет;
◽правила применения скидок и штрафов для гостей или арендаторов.
Пример расчёта:
۰ Квартира сдаётся за 60 000 ₽
۰ Комиссия УК — 20%
۰ Ежемесячные расходы — 8 000 ₽
Чистый доход инвестора:
60 000 – 12 000 – 8 000 = 40 000 ₽.
При стоимости объекта 8 млн ₽ годовая доходность составит около 6%.
Переходите, подписывайтесь на мою группу ВК Инвестиции в недвижимость | Помощь эксперта и получайте полезные материалы первыми!
3️⃣ Отчётность и прозрачность процессов
Без отчётности управление превращается в слепой полет. Инвестор должен получать данные регулярно и в понятном формате. Перед списком важно подчеркнуть: отчётность — это главный инструмент контроля, а не формальность.
◽ ежемесячный отчёт по доходам и расходам;
◽ детализация платежей, бронирований, скидок;
◽ акты выполненных работ и фото-отчёты;
◽ личный кабинет или дашборд с ключевыми показателями.
4️⃣ Качество договора управления
Договор — единственный документ, который действительно защищает инвестора. Перед тем как перейти к деталям, важно отметить: маркетинговые обещания не имеют значения, если они не закреплены в договоре.
◽ чёткая зона ответственности управляющей компании;
◽ порядок расторжения договора и штрафы;
◽ сроки реакции на обращения гостей или арендаторов;
◽ нормы по ремонту, обслуживанию и условиям списаний.
Вам также будут интересны следующие статьи на тему инвестиций в недвижимость и землю или на тему заработка на грамотных вложениях:
🔥 КАК ЧИТАТЬ ГЕНПЛАН ГОРОДА В РОССИИ: Как находить перспективные зоны роста и прогнозировать цены на недвижимость
🔥 РЕНОВАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ: Как инвестору увеличить стоимость объекта в России?
🔥 СКЛАДЫ «ПОСЛЕДНЕЙ МИЛИ»: Анализ спроса и локаций для инвестиций в микро-логистику
KPI, КОТОРЫЕ ИНВЕСТОР Должен требовать от УК
KPI — это инструменты контроля эффективности, без которых невозможно понять, работает ли объект на максимум. Перед списком стоит пояснить: не нужно требовать десятки метрик. Достаточно пяти ключевых, но они должны быть измеримыми.
🔹 загрузка (оптимально: 85–95% по апартаментам и 97%+ в долгосроке);
🔹 средняя ставка (ADR) — фактическая цена суток или месяца;
🔹 RevPAR — доход на объект с учётом загрузки;
🔹 чистая доходность после комиссий;
🔹 срок простоя между арендаторами.
Пример:
• Объект стоит 10 млн ₽.
• Выручка за год — 1 200 000 ₽.
• Комиссия УК 20% = 240 000 ₽.
• Расходы 200 000 ₽.
• Чистый доход = 760 000 ₽.
• Доходность инвестора = 7,6% годовых.
СРАВНЕНИЕ: Самостоятельное управление и работа с УК
Инвесторы часто считают комиссию УК «потерянными деньгами». Но на практике ситуация другая. Перед списком стоит отметить: важна не комиссия, а итоговая прибыльность.
Самостоятельное управление приносит 5–6% годовых, если объект сдаётся в долгосрок.
Под управлением УК тот же объект в сервисной модели может приносить 10–15% годовых после всех расходов.
В посуточном формате разница в доходе может превышать комиссию в 3–4 раза.
Будьте в курсе важных новостей по теме инвестиций в недвижимость — следите за телеграм-каналом V_ROSTe — Инвестиции в недвижимость со Скворцовой Ириной
ФИНАЛЬНЫЙ ЧЕК-ЛИСТ Вопросов к управляющей компании
Этот блок удобно распечатать и взять на личную встречу. Он поможет избежать ошибок и увидеть слабые места потенциального партнёра.
● сколько лет работает УК и сколько объектов ведёт;
● какая модель отчётности и как часто она предоставляется;
● есть ли личный кабинет для инвестора;
● какие расходы несёт собственник, а какие — УК;
● какие KPI гарантируются и как они фиксируются в договоре;
● как происходит расчёт с собственником и когда перечисляются деньги;
● какие действия предпринимаются при жалобах или поломках;
● каковы условия выхода из сотрудничества.
Обращайтесь ко мне прямо сейчас БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ и получите профессиональную помощь в выборе оптимальной стратегии инвестирования!
ИТОГ: КАК ВЫБРАТЬ УПРАВЛЯЮЩУЮ Компанию для арендного бизнеса
Грамотный выбор управляющей компании — это инвестиционное решение, которое влияет на доходность так же сильно, как выбор самой квартиры или апартаментов.
Если следовать чек-листу, анализировать цифры и требовать прозрачности, арендный бизнес перестаёт быть лотереей и становится устойчивым инструментом защиты капитала и роста дохода даже в конце 2025 – начале 2026 года.
Благодарю за уделенное время на прочтение данной статьи, ставьте 👍 лайк, подписывайтесь на мой канал, и пишите в комментарии темы, которые Вам было бы интересно обсудить.
✅ WhatsApp
8-926-307-12-89
📶 Больше полезной информации в моём Telegram канале, подписывайся: https://t.me/v_roste
Ваш 💗 любимый инвест-брокер Ирина Скворцова