Пенсионерка продала квартиру за 3 млн вместо 4,7 млн. Спустя продолжительное время отсудила её обратно. Покупатель думал, что сроки давности его защитят, но ошибся.
Разбираем, почему срок исковой давности работает сложнее, чем кажется.
Меня зовут Александр Малютин — я тот юрист, который превращает сложные дела в понятные решения. Я специализируюсь на спорах об оспаривании сделок и субсидиарной ответственности.
В своей практике я неоднократно защищал руководителей от рисков привлечения к субсидиарной ответственности, а также помогал сохранить в силе сделки, находившиеся под угрозой оспаривания.
Представляя интересы кредиторов, добился отмены сомнительных сделок и взыскания убытков, что привело к возврату активов.
А ещё, я автор популярного Telegram-канале о праве — Прочёл в законе
Пример из судебной практики
Классика жанра: телефонные мошенники, пенсионерка продаёт квартиру, которая является для неё единственным жильём. После сделки остаётся жить в квартире и платить коммуналку.
Покупатель сразу не заезжает. Более того – он даже не проводил осмотр перед покупкой, и непонятно, откуда узнал о продаже, ведь пенсионерка нигде объявлений не размещала.
Спустя время покупатель требует съехать. Бабушка отказывается и получает иск о выселении. В ответ подаёт встречный иск о признании сделки недействительной и обращается в полицию.
Что решил суд?
Отказался выселять бабушку и признал сделку недействительной. Деньги, кстати, уплаченные за квартиру, обязал вернуть.
Покупатель заявил о пропуске срока исковой давности – ведь прошло больше года. Но это не помогло.
Главный миф про три года
Большинство думает: «Прошло три года – сделку уже не оспорить». Это опасное заблуждение.
На самом деле:
- Для оспоримых сделок (влияние мошенников, невменяемость, заблуждение и обман ) срок – 1 год
- Для ничтожных сделок – 3 года (юридические – 3 года на применение последствий);
Дела по примеру Долиной, как правило, относятся к оспоримым сделкам
Казалось бы, год прошёл – можно успокоиться? Нет.
Всё зависит от того, с какого момента считать начало течения срока исковой давности.
Когда начинается отсчёт?
Общее правило: течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В примере с продажей квартиры под влиянием мошенников совсем не обязательно, что таким днём будет являться дата подписания договора.
В деле выше суд решил так:
Срок начинается с момента требования о выселении, а не с даты сделки.
Течение срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Логика следующая: пока бабушка жила в квартире и платила коммуналку, её право не нарушалось. О проблеме она узнала только когда её попросили съехать.
Что насторожило суд в покупателе
По мнению суда:
Покупатель, действуя при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, должен был заметить порок воли продавца и усомниться в том, что она желает заключить договор купли-продажи квартиры с присущими ему правовыми последствиями.
Как это должен был заметить покупатель, история умалчивает. Видимо, к таковым суд отнёс следующие факты:
- Продажа единственного жилья и преклонный возраст продавца (63 года). А значит, никакой целесообразности для неё эта сделка не имеет (так и написано);
- Цена квартиры ниже рыночной (3 млн вместо 4,7 млн);
- Квартира не осматривалась покупателем;
- Объявлений о продаже не было, а квартиру покупатель даже не искал;
- Покупатель не пытался заселиться, не платил коммуналку и не переоформлял лицевые счета.
Источник: Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 09.10 2025 г. по делу N 8Г-17138/2025
В другом аналогичном деле суд отсчитал срок с момента вынесения приговора мошенникам, но продавец квартиры срок пропустил (Решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровск от 04.04.2024 по делу № 2-459/2024)
Главный вывод: Срок один (или три) год – не защита от всего. Срок давности начинает течь не с даты сделки, а с момента нарушения права. А с какого момента суд начнёт отсчёт – вопрос конкретных обстоятельств дела.
Не уверены, как поступить в вашей ситуации?
Юридические ошибки или промедление могут привести к серьёзным последствиям. Даже в сложных ситуациях можно найти выход, если вовремя принять меры. Не оставляйте решение на потом — чем раньше начнёте действовать, тем больше шансов на успешный результат.
Получите персональную консультацию по вашей ситуации — проанализирую перспективы и предложу конкретный план действий.
Все контакты указаны в описании профиля.
📬Электронная почта: alexandremalyutin@yandex.ru
Читать меня в друг соц. сетях: Канал в Telegam | Канал в MAX