Реальная история судебной экспертизы причин затопления нежилых помещений.
Как жильцы квартир в МКД могут заплатить за свои и чужие косяки
Помещения кафе расположены в цокольном этаже жилого многоквартирного дома. Ну как многоквартирного – бывшего общежития квартирного типа. На блок из двух комнат приходится уголок с унитазом и уголок с душевым поддоном. В одной из комнат размещено оборудование кухни.
Дому в следующем году исполнится полтинник. Его обслуживание – страшный сон всех управляек. Но обслуживать кому-то нужно, поэтому обслуживает управляющая компания, учредителем которой является местный муниципальный водоканал. Они бы и рады отказаться, да не могут.
Вскрыли гипсокартон на каркасном потолке кафе. На перекрытиях местами сохранился выравнивающий штукатурный слой, местами отслоился или вовсе отпал. Постоянные подтопления привели к шапкам плесени на этих остатках штукатурки.
Во время осмотра побывала в 5 квартирах, расположенных на 1 и 2 этажах над пострадавшим кафе. В каждой квартире нашла одно и то же.
· Следы затопления из вышерасположенных квартир.
· Изношенные общедомовые сети ХГВС и канализации.
Кто-то делает ремонт, подкрашивает, подклеивает. Но большинство махнули рукой и живут так. С желтыми пятнами, отслоением штукатурки.
Стояки ХГВС выглядят по-разному. Где-то аккуратно окрашены. Где-то участки стояков заменены с оцинкованной трубы на черную или пластиковую. На сварных стыках в отдельных квартирах махровые продукты коррозии – просто гнойные наросты на трубах. Есть участки с выраженной коррозией черной трубы и вне стыков.
Стояки канализации чугунные, сплошь покрыты ржавчиной, есть отдельные неплотности и даже трещины в раструбах.
Все жильцы осмотренных квартир твердят, что управляющая компания плохо обслуживает общедомовые сети, поэтому перманентно (не смогла удержаться использовать это слово, хотя можно спокойно сказать «постоянно») происходят затопления квартир по всему дому.
Считают, что общедомовые стояки подтекают в перекрытиях. Но, если бы дело было в этом, затопление носило бы вялотекущий характер. В то время как в суде рассматривается конкретная дата залива, когда часть облицовки потолка кафе из гипсокартона размокла единовременно.
Ознакомилась с журналом заявок управляющей компании. За месяц до составления акта о затоплении кафе, в котором по заявлениям жильцов происходили регулярные затопления квартир, заявку в управляйку подали только 1 раз – жильцы квартиры с 3 этажа.
То есть люди настолько привыкли, что их постоянно топят, что не бьют тревогу, не фиксируют ущерб, не ищут причину.
И теперь владелец нежилых помещений, сигналы которого о затоплениях кстати регулярно фиксируются в журнале заявок управляющей компании, уже через суд предъявляет собственнику вышерасположенной квартиры свой ущерб.
Как собственнику квартиры минимизировать ущерб от затоплений
Дорогие владельцы квартир!
Если вы считаете, что затопление сверху – это мелочи жизни, помните, что в суде посмотрят не на ваши эмоциональные рассказы о гадких соседях или нерадивой управляющей компании, а на документы.
Акты осмотра – эта та необходимая «соломка», которую вы можете постелить себе на случай, подобный описанному в статье.
Ваши действия при оформлении и подписании Актов осмотра:
· Необходимо написать письмо в управляющую компанию, пусть от руки, на втором экземпляре получить отметку о дате принятия и желательно входящий номер письма или хотя бы сфотографировать их на первом экземпляре. В письме просить направить к вам сотрудника для составления акта о затоплении, определения причин затопления, фиксации ущерба, оставить свой номер телефона для связи. Заявку продублировать в аварийно-диспетчерскую службу.
· Управляющая организация обязана выйти к вам в течение 12 часов после заявки. Этот срок закреплен в п. 152 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». На практике, если виновник залива – ваш сосед, акт составляется в течение 3 дней от даты вашей заявки.
· Далее, если причиной затопления оказывается ненадлежащее состояние общедомовых сетей, пишете снова, просите устранить причину затопления, да так, чтобы не повторялась. На управляющую организацию хорошо влияет дублирование жалоб в Государственную жилищную инспекцию.
· Если затопление произошло по вине соседа, здесь открывается поле для ваших переговорных талантов. Постарайтесь договориться о справедливом возмещении вам ущерба. Если договориться полюбовно не получилось, а ущерб значительный для вас, тогда остается один путь. Оценить ущерб в деньгах и искать правды в суде.
На канале есть подробная статья «Что делать, если затопили вашу квартиру», все инструкции там имеются.
Что можно сделать УК в проблемных старых домах
Что может и должна делать управляющая компания для сохранения работоспособности инженерных сетей в проблемных старых домах?
Усиленный мониторинг.
Судебный эксперт прошел 5 квартир и обнаружил дефекты, которых не должно быть. Правда, открытых протечек тоже не встретил.
Как часто управляющая организация должна осматривать общедомовое имущество? Хотя бы раз в год.
А предложи УК жильцам в чате с объявлениями раз в квартал присылать фото дефектных участков, могли бы составить текущий живой график локального ремонта самых аварийных участков.
Проблема в том, что дом обслуживает один слесарь, а для ремонта общедомовых сетей нужна бригада. Расходы.
Есть еще другая сторона эксплуатации МКД – работа с ГЖИ.
Для компетентной УК это способ придать проблеме официальный, неотложный статус и привлечь дополнительные ресурсы.
Инициация совместной проверки. УК может самостоятельно пригласить инспектора ГЖИ для осмотра аварийного состояния общедомовых сетей. Акт, составленный госорганом — это мощный аргумент.
Оформление «сигнала» в рамках контроля. УК направляет в ГЖИ официальное информационное письмо о выявленной массовой проблеме (износ сетей более 70%, регулярные аварии), которая требует капитального, а не текущего ремонта, и которая угрожает безопасности жильцов (риск обрушения конструкций от сырости, санитарная угроза). Это снимает с УК часть ответственности за «бездействие» и переводит проблему в плоскость недостатка финансирования капремонта.
Получение предписания. Как ни парадоксально, иногда получить предписание от ГЖИ — цель УК. Это документ, который:
· Дает законные основания потребовать у Регионального оператора капремонта включить дом в план досрочно.
· Может быть основанием для обращения в муниципальную комиссию.
· Является железным аргументом на общем собрании собственников для принятия решения о сборе средств на экспертизу или на аварийный ремонт.
Таким образом, грамотная «работа с ГЖИ» — это не конфликт, а легализация системной проблемы и поиск точек приложения усилий для ее решения, выходящих за рамки возможностей одной УК. В идеале, УК и активные жильцы должны двигаться в этом направлении сообща.
Совместные проверки, официальные запросы, создание давления на ГЖИ могут помочь ускорить включение МКД в ближайшие планы ремонта. Но для этого также необходимы ресурсы времени и специалистов.
Можно ли ускорить приход капремонта в МКД
В старых домах инженерные сети изношены, для замены всей сети необходим капитальный ремонт. А это либо в далеком году по графику регионального оператора.
Либо общее собрание собственников и их решение обследовать официально сети, после чего потратить отложенные деньги.
Порядок действий для скорейшего прихода к вам капитального ремонта инженерных сетей рассмотрим далее.
Собрание собственников принимает решение об обследовании инженерных сетей
К собранию нужно подготовиться – обеспечить кворум для принятия решения, найти организации, которые могут провести обследование, получить от них сведения о стоимости и сроках.
Для легитимности результатов обследования, привлеченные организации должны быть членами саморегулируемых организаций.
В обязанности управляющей компании не входит организация и оплата таких обследований. Платить придется собственникам, поэтому «за» должны проголосовать не меньше 2/3 от числа всех собственников.
Оформляется протокол собрания, который подписывается председателем и секретарем, членами счетной комиссии.
Собираете деньги для оплаты обследования, заключаете договор
В договоре указываете все необходимые существенные условия.
Предмет договора, цель обследования. Здесь просто – определить степень физического износа общедомовых сетей ХГВС, канализации с целью выявления необходимости проведения их капитального ремонта.
Стоимость проведения обследования и порядок оплаты.
Дата и условия начала работ и их окончания.
Результат обследования, который вы получите, также нужно прописать в договоре. Например, 1 экземпляр формата А4, файл формата ПДФ на СД-диске.
График прихода специалистов в квартиры также можно предусмотреть.
Проведение обследования, получение заключения
В заключении должна быть указана методика обследования, программа обследования, зафиксированы все выявленные дефекты, с привязкой к конкретным помещениям, рассчитана степень физического износа сетей, сделаны выводы о необходимости проведения капитального ремонта, о наличии/ отсутствии угрозы жизни и здоровью людей, а также угрозы имуществу.
Результаты обследования должны быть доведены до всех собственников МКД.
Направляете заявление о необходимости проведения капитального ремонта инженерных сетей в городской орган власти
В Челябинской области в 2016 году принят закон N 430-ЗО «О порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД и наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями по установлению необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД» (изменения на 3 мая 2024 года).
В нем предусмотрен следующий порядок:
1. Орган местного самоуправления создает Комиссию, которая принимает решение – нужен капитальный ремонт или нет.
2. В Комиссию могут обратиться: администрация города, ГЖИ, оператор капремонта, управляющая компания, уполномоченный общим собранием собственник помещения в МКД.
3. Какие документы приложить к заявлению: копию техпаспорта МКД, акт осмотра общего имущества, заключение оператора капремонта «о соблюдении требований к финансовой устойчивости деятельности регионального оператора», протокол решения общего собрания собственников МКД о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в более ранний срок, подтверждение ГЖИ о необходимости капремонта.
Вообще, в законе не сказано, что собственники должны за свой счет организовывать обследование. Сможете организовать все указанные в законе службы так, чтобы они провели необходимые действия и выдали результат – будет отлично.
Алгоритм сложен из-за необходимости балансировать ограниченные ресурсы и интересы всех жителей города, закон пытается этот баланс обеспечить.
Что значит – заключение оператора капремонта «о соблюдении требований к финансовой устойчивости деятельности регионального оператора»? Это означает, что средства, которыми располагает ежегодно оператор капремонта, не резиновые. Чтобы ваш дом отремонтировали раньше, какой-то равнозначный дом дождется капремонта позже. Такая система.
Комиссия в течение месяца рассмотрит ваши документы, примет решение
И вот тут-то Комиссия может запросить недостающие документы, в том числе заключение специализированной организации по результатам обследования инженерных систем водоснабжения и водоотведения, относящихся к общему имуществу в МКД, имеющей допуск на проведение данных видов работ.
Решение Комиссии может быть положительным. В этом случае оно содержит срок, в который необходимо провести капитальный ремонт сетей, и он скорый.
Решение может быть нейтральным. Тогда срок проведения капремонта останется тем же, который запланирован региональной программой.
Решение может быть отрицательным. Это значит, что срок проведения капремонта отодвинется даже дальше, чем он предусмотрен региональной программой.
О любом решении собственников должны известить, прислав копию проколола заседания Комиссии, а также разместив его в интернете на официальном сайте.
В качестве эпилога
На мой взгляд, очень непростой и небыстрый путь ведет к переносу срока капремонта инженерных сетей на более ранний срок.
Если в МКД есть энтузиасты, которые располагают настойчивым желанием и временем, результат может получиться.
По моему опыту, большинство собственников в МКД не опознают общедомовое имущество как свою собственность. И ответственность за его состояние нести не желают. Думаю, пока этот нарратив не поменяется, не изменится и общее положение в коммуналке.
Вопрос к вам:
Если вы жилец — приходилось ли вам «поднимать» соседей на общее дело? Что сработало?
Если вы специалист УК или ТСЖ — как вы решаете подобные головоломки в рамках бюджета?
Если вы юрист — какие правовые лазейки или, наоборот, препятствия вы видите в этом алгоритме?
Пишите в комментариях под своим «флагом». Давайте обсудим!
👉 Сохраните статью — это готовый план действий. Поделитесь с председателем совета своего дома или активными соседями.