В моей практике случались разные наследственные истории, но одна из них — особенно показательная. На первый взгляд всё было просто: умерла мать, её единственный сын пришёл к нотариусу вступать в наследство на квартиру в центре города. Документы собраны, срок не пропущен, споров нет.
Но именно там история и началась.
Отказ нотариуса: «Квартира не соответствует сведениям ЕГРН»
— «Олеся Валерьевна, нотариус отказал. Говорит, я не могу получить квартиру из-за перепланировки. Что теперь?» — спросил мой клиент, когда впервые пришёл ко мне.
Квартира действительно была хорошая: правильные формы, простор, исторический фонд — та самая «питерская классика». Но когда-то давно мама клиента решила сделать перепланировку: расширила кухню, перенесла перегородки, объединила часть помещений. Все изменения были безопасными, но официально их никто никогда не согласовывал.
Пока она жила — проблем не было.
Но после её смерти именно эта перепланировка стала препятствием для вступления в наследство.
Почему нотариус отказал?
Потому что нотариус не имеет права передавать имущество, которое фактически не соответствует тому объекту, который зарегистрирован в Росреестре.
Проще говоря, в документах — одна квартира, по факту — другая.
И нотариус обязан отказать. Это — закон, а не его личная позиция.
Мы приняли стратегию: идти в суд
В такой ситуации наследнику невозможно получить свидетельство о праве на наследство в обычном порядке. Единственный путь — суд.
Мы сформировали иск, в котором заявили сразу два требования:
✔ 1. Признать за наследником право собственности в порядке наследственного правопреемства на вновь созданный объект
То есть на ту квартиру, которая существует фактически — со всеми изменениями, как она была создана наследодателем.
✔ 2. Сохранить квартиру в перепланированном состоянии
Нам важно было не только «оформить» объект, но и закрепить право наследника именно на существующую конфигурацию квартиры, чтобы впоследствии у него не возникло обязанностей по приведению её к первоначальному виду.
Правовое обоснование, на которое мы ссылались:
- ч. 1 ст. 218 ГК РФ — о праве собственности на новую вещь (в нашем случае — фактически созданный объект недвижимости);
- ст. 222 ГК РФ — о самовольной постройке и возможности признания прав при соблюдении условий;
- п. 2 ст. 218 ГК РФ — переход права собственности к наследнику со смертью гражданина;
- ст. 1113–1114 ГК РФ — момент открытия наследства;
- ст. 35 Конституции РФ — гарантия права собственности.
Мы доказали, что:
- перепланировка не нарушает конструктивную безопасность,
- права третьих лиц не затронуты,
- наследодатель пользовался квартирой в изменённом виде длительное время,
- фактический объект — «вновь созданный», и на него возможно признание права собственности.
Неожиданное препятствие: администрация выступила против сохранения перепланировки
Когда дело дошло до суда, выяснилось, что препятствиями являются не только документы.
Администрация района категорически возражала против сохранения квартиры в перепланированном виде.
По их позиции, единственным законным вариантом было обязать наследника вернуть помещение в первоначальное состояние, восстановить старые перегородки и фактическую планировку, существовавшую до всех изменений.
Фактически чиновники требовали отменить результаты перепланировки, выполненной много лет назад, при том что она была безопасной, не затрагивала несущие конструкции и не нарушала чьих-либо прав.
Именно этот момент сделал процесс особенно сложным: нам предстояло доказать в суде, что:
- перепланировка не создаёт угрозы конструктивной безопасности дома,
- права третьих лиц не нарушены,
- объект фактически существует именно в изменённой конфигурации,
- а потому у наследника есть право сохранить его в таком виде.
Работа с возражениями администрации стала ключевой частью процесса — и именно её мы успешно преодолели.
Решение суда: иск удовлетворён полностью
Суд согласился с нашими доводами и удовлетворил оба требования:
✔ признал право собственности наследника на квартиру как на вновь созданный объект;
✔ разрешил сохранить её в перепланированном состоянии.
После вступления решения в силу нотариус без препятствий оформил наследство.
Для клиента это означало одно: квартира полностью принадлежит ему — в том виде, в котором она существует, без необходимости что-то переделывать или узаконивать заново.
Что важно знать наследникам: выводы из дела
- Перепланировка может неожиданно «всплыть» спустя годы — уже после смерти владельца.
- Нотариус не может оформить наследство, если объект изменён без регистрации.
- Суд — реальный и эффективный путь, позволяющий сохранить права наследника.
- Правильно сформулированные исковые требования решают судьбу всего дела.
- В таких ситуациях важно действовать сразу, чтобы не потерять время и не усложнить процесс.
Напоследок — важная рекомендация будущим наследодателям
Эта история — яркое напоминание о том, что проблемы с наследством начинаются не после смерти, а задолго до неё, когда собственник принимает решения о перепланировке и о судьбе квартиры.
Поэтому я всегда рекомендую потенциальным наследодателям:
- своевременно узаконивать перепланировки,
- обновлять технические документы,
- и заранее думать о том, как ваши наследники будут оформлять наследство.
Это не только избавит родственников от лишних расходов и судебных тяжб, но и сохранит ваш объект недвижимости в том виде, в котором вы его задумали.
#адвокатскиеистории #наследство #перепланировка #отказнотариуса #правособственности #судебнаяпрактика #жилищныйюрист