Опираясь на свой опыт взаимодействия с представителями бизнеса, к сожалению, могу констатировать факт того, что кризис начинает набирать свои обороты, арендаторы пишут письма о расторжении, съезжают, перестраивают свои бизнес-модели, оптимизируются. Что целесообразно делать в сложившейся ситуации арендодателям, и что важно принимать во внимание арендаторам – в моей авторской колонке.
По моим оценкам, есть три фактора, которые привели к такому развитию событий. Перечислю их в порядке приоритетности.
Во-первых, снижение покупательской способности в целом по стране.
Во-вторых, давление рынка электронной торговли: Wildberries, Оzon, «Ламода». Оффлайн бизнесу тяжело конкурировать c маркетплейсами.
В-третьих, изменения в налоговой системе, вступающие в действие с 1 января 2026 года. Многие организации «слетают» с патентной системы налогообложения, другие превышают порог по ИП, выходят на НДС. Кто-то сознательно приостановил свою деятельность до конца 2025 года. Многие федеральные компании приостанавливают свое развитие на 2026 год, кто-то берет паузу на то, чтобы «прожить» 1 квартал 2026 год в новой реальности и решить дальше, как быть.
Что бы я посоветовала делать, если вы - арендодатель и получили письмо о расторжении от арендатора?
- Попытаться договориться с арендатором на временную скидку на 3 месяца. Подписать дополнительное соглашение к договору аренды до марта 2026 года. Для вас это лаг по времени для поиска нового арендатора. Для арендатора - возможность перестроить бизнес-модель и, возможно, остаться. Плюс стоит помнить, что январь, февраль - традиционно самый низкий сезон активности бизнеса.
- Проконсультироваться с брокером о ставках за 1 кв.м., о том, что вообще происходит на рынке коммерческой недвижимости.
- Уметь отличить реальное положение дел вашего арендатора от тех, кто, обращаясь за скидкой, действует по принципу «все пошли, и я пошел». Есть сферы деятельности, которые почти никак не затронул кризис. Поэтому важно общаться, запрашивать у арендатора выручку, товарооборот, анализировать, консультироваться с брокером. И, наоборот, есть такие случаи, когда и скидка не поможет. К сожалению, если лошадь скончалась, то лучше с нее слезть, смириться и искать новых арендаторов. Понимать, что какое-то время будет простой помещения и, в свою очередь, закладывать его в свою бизнес-модель.
- Заключать новые договоры аренды на срок 11 месяцев (если это не федеральный арендатор, конечно). Через 11 месяцев возвращаться к вопросу, смотреть, что происходит, соотносить ставку за 1 кв.м с ситуацией на эту дату. Альтернатива - подписание дополнительного соглашения к договору аренды на 3-6 месяцев с пересмотром показателей.
Арендаторам важно помнить, что кризис - это время возможностей. Будут высвобождаться площадки, о которых ранее можно было и не мечтать. Но всегда важно помнить, что злоупотреблять ситуацией не стоит по нескольким причинам:
- Ваш проверенный партнер/арендодатель, с которым вы, например уже не первый год, уж точно лучше новых двух.
- Любой кризис заканчивается, а вместе с ним, и хорошие локации. Ведя «недобросовестную» арендную политику, вы рискуете и вовсе остаться без арендной площади.
- Ставки за 1 кв.м не упадут на 50%, как многие об этом мечтают. У арендодателей есть своя экономика, которая также продиктована конъюнктурой рынка.
Что делать, если вы – арендатор, и вас напрямую затрагивает все то, о чем написала выше?
Прежде всего, пересчитать бизнес-модель. Понять, настолько ли все плохо. Зачастую, первая реакция «все пропало» сменяется трезвым подходом к реальности и в 99% случаев найденным выходом из ситуации.
- Если все плохо, и основные затраты ложатся на арендный платеж, попробовать договориться с текущим арендатором на временную скидку и использовать это время, чтобы найти более дешевую локацию. Выбор коммерческих помещений есть.
- Использовать этот кризис, как возможность: сейчас освобождаются такие помещения, которые годами были недоступны к аренде.
Пройдя кризисы на рынке коммерческой недвижимости (2008 год, 2014 год, 2020 год, 2022 год) могу сказать одно: на заре, когда изобрели кино, все говорили, что умрет театр. На заре, когда изобрели интернет, все говорили, что умрет чтение книг. На заре, когда изобрели электронную торговлю, все говорили, что умрет оффлайн торговля. Что мы видим на самом деле? Все живет, адаптируется и перестраивается. Это естественный процесс.
В текущих условиях я призываю бизнес быть гибким и использовать этот кризис как время возможностей! Не унывать и становиться сильнее.