2023 год. Семейная пара мечтает о своем гнездышке. Они находят вариант, работают с риелтором, получают одобрение банка, юристы проверяют документы — чисто. Сделка состоялась, ключи на руках, начинается ремонт. Десятки тысяч таких сделок проходят каждый год.
И вот, когда новая жизнь, казалось бы, уже началась, в эту картину врывается бывший хозяин. В зале суда он заявляет, что является хроническим алкоголиком с юности, а в тот самый день подписания документов был в состоянии тяжелейшего похмелья — на фоне смерти матери. И, как вишенка на торте, утверждает, что его «склонил к продаже собутыльник».
Что решил суд?
Продавец: Мужчина, страдавший хроническим алкоголизмом II стадии. Его мать, с которой он жил, умерла, после чего он впал в длительный запой.
Сделка: Через несколько дней после смерти матери, находясь в состоянии тяжелого похмелья (абстиненции) и, по его поздним словам, под влиянием «собутыльника», он продал единственную 3-комнатную квартиру в Москве за 4,8 млн рублей.
Оценка: Суд установил, что рыночная стоимость квартиры на тот момент составляла около 16,7 млн рублей. Таким образом, продажа произошла более чем в 3 раза дешевле рыночной цены. После смерти продавца иск подали его наследники (родственники), которые лишились имущества. Первоначально районный суд отказал наследникам. Однако Верховный Суд РФ отменил это решение и отправил дело на новое рассмотрение, указав, что суд первой инстанции не дал оценки всем обстоятельствам, включая доказательства болезни продавца и явную невыгодность сделки. Последующие суды (Мосгорсуд) уже встали на сторону наследников, признав сделку недействительной.
Важное уточнение :
Сделка была не через банк (не ипотечная), а за наличный расчет. Это важный момент, так как банк проводит дополнительную проверку.
Главным основанием для ВС РФ стала не только болезнь, а совокупность факторов: тяжелое заболевание + продажа единственного жилья сразу после смерти близкого человека + цена в 3 раза ниже рынка. Суд усмотрел в этом признаки кабальной сделки (ст. 179 ГК РФ).
- Экспертиза подтвердила — да, у человека диагностирована тяжелая форма алкоголизма.
- Установлен ключевой факт — на момент заключения договора он не мог понимать значение своих действий и руководить ими.
И всё. Покупателям, по сути, указали на дверь. Квартира возвращается прежнему владельцу. А что же с деньгами? Вопрос о возврате миллионов был оставлен «за скобками» этого процесса, превратившись в отдельную, еще более сложную историю.
И тут возникает главный, почти абсурдный вопрос: а что теперь проверять?
Получается, что стандартного набора — выписка из ЕГРН, паспорт, чистая юридическая история — больше недостаточно? По логике этого дела, добросовестному покупателю теперь вменяется в обязанность расследовать:
- Биографию продавца: Глубину и причины его возможных зависимостей.
- Его физическое состояние в день сделки: Абсурдно, но фактически в этом случае нужна была бы моментальная проверка уровня алкоголя в крови.
- Его окружение: Кто эти «собутыльники», и какова степень их влияния на волю человека?
Здесь важно остановиться. Сделка, напомню, проходила при участии банка и профессионального агентства. Ни риелтор, ни представители кредитной организации не зафиксировали никаких признаков неадекватности. Человек вёл себя, казалось бы, нормально. Но для суда это, увы, оказалось не самым весомым аргументом.
И вот о чем это заставляет задуматься.
Статистика — вещь неумолимая. По разным данным, от 67% до 80% мужчин в России периодически употребляют алкоголь. И примерно треть склонна к эпизодическому пьянству.
Эта сухая цифра сталкивается с нашей житейской логикой. Мы привыкли считать, что сделка с недвижимостью — это в первую очередь проверка документов на объект. Но этот прецедент кричит о другом: главным объектом теперь, по факту, становится сам продавец. Его личность, его здоровье, его жизненные обстоятельства.
Где грань между «выпивающим человеком» и «тем, кто в момент сделки не отдавал отчета»? Кто и как должен эту грань устанавливать? И не превращаем ли мы рядовую покупку квартиры в настоящее частное расследование?
Это серьезный сигнал для рынка. Сигнал о том, что юридическая чистота документов — это лишь один, причем не всегда решающий, слой безопасности. А под ним может оказаться другой, человеческий, куда более сложный и непредсказуемый.
Что думаете? Получается, боимся не только ведомых бабушек?
#недвижимость #недвижка #брокер #ипотечныйброкер #риелтор #риэлтор #ипотека #семейнаяипотека #новостройки #вторичка #ипотечнаяставка #ставкапоипотеке