Во что инвестировать – вопрос стратегии
Эта неделя снова крутится вокруг офисной недвижимости. И чем больше смотрю на поток новых стартов, тем яснее становится: большинство инвесторов обсуждают доходность, но почти не обсуждают стратегию. А без неё выбор превращается в лотерею: разовый апсайд или стабильный, пусть и скромный поток. А уж с запросом "и рыбку съесть, и на аренду сесть" вообще практически бессмысленно работать.
Последние месяцы - сплошной парад запусков офисов А-класса: мелкая нарезка, рассрочки, стартовая цена метра и обещания двузначной доходности. Типичная воронка для инвестора, который хочет зайти на старте и выйти с иксами.
На этом фоне готовые арендные блоки в действующих БЦ выглядят менее эффектно. Нет апсайда при перепродаже, здания иногда подустали, ликвидность зависит от конкретного объекта, а не от красивой презентации.
Но в офисной новостройке есть ряд моментов, которые инвесторы упускают:
• не успел продать до РВЭ - придётся садиться на аренду, и быстро это не случится
• уступка с переводом долга по рассрочке может уткнуться в отказ застройщика (проверить в ДДУ), а у FORMA, к примеру, есть нижний лимит цены переуступки
• отделка ляжет на тебя: 100–130 тыс. руб./м²
• простой без арендатора = твои расходы: налог, эксплуатация, коммунальные
У готовых помещений свой набор рисков:
• арендатор может перестать платить - дебиторка, расторжение, поиск нового
• ставка в договоре может быть ниже рынка - придётся перезагружать объект = простой и расходы
• КРТ никто не отменял - редко, но метко
По сути выбор всегда сводится к одному: ты хочешь ловить волну роста цены (новостройка) или хочешь прогнозируемость денежного потока (ГАБ)? У первого варианта потенциальная доходность может быть выше, но и больше переменных. У второго - меньше сюрпризов, но и без ХХ% на выходе.
Рынок сейчас предлагает много всего. Но порядок действий классический: сначала определить горизонт, ликвидность, лимит риска и только потом выбирать лоты. Иначе стратегия подменяется эмоциями, а эмоции в недвижимости обычно стоят дороже, чем любые комиссии.
