В России снова заговорили о смягчении налоговой нагрузки на собственников жилья — на этот раз речь идёт о полном освобождении от налога на имущество для тех, чьё единственное жильё находится в ипотеке. Законопроект уже внесён в Госдуму и получил ответственного комитетчика.
На первый взгляд — инициатива звучит как долгожданное облегчение для миллионов семей, выплачивающих кредиты. Но если копнуть глубже, становится понятно: вопросов куда больше, чем ответов.
Как юрист по недвижимости, я рассказываю, что именно предлагают законодатели, какие возражения уже выдвинуло Правительство, и чего ждать гражданам в 2025–2026 годах.
1. Что предлагает законопроект № 1053772-8
Законопроект, внесённый депутатами фракции «Справедливая Россия», предлагает вывести из-под обложения налогом на имущество жилые квартиры, комнаты и дома, если они одновременно:
находятся в ипотеке;
являются единственным жильём налогоплательщика.
Идея понятна: если человек уже платит кредит банку, государство не должно взимать с него дополнительный налог. Особенно на фоне роста ставок, цен на жильё и общей финансовой нагрузки.
Документ уже направлен в Комитет по бюджету и налогам — именно он будет готовить проект к первому чтению.
2. Почему Правительство выступило против
В своём официальном отзыве Правительство прямо указало:
1) Налог на имущество физических лиц — полномочия регионов
Это означает, что субъектам федерации уже сейчас разрешено:
устанавливать льготы,
полностью освобождать отдельные категории граждан,
снижать ставку или кадастровую стоимость.
Фактически регионы и так вправе освободить ипотечников от налога, если посчитают нужным.
2) Предложение ударит по доходам местных бюджетов
Налог на имущество — важная часть доходов муниципалитетов.
Если освободить огромный массив жилья, общее снижение поступлений будет значительным. Правительство прямо указало:
«Принятие законопроекта приведёт к сокращению налоговых доходов регионов и муниципалитетов».
А это уже политический вопрос — закрывать выпадающие доходы придётся откуда-то ещё.
3. Что сейчас действует: какие льготы уже есть
На уровне регионов действуют льготы для:
пенсионеров,
инвалидов,
участников ВОВ,
многодетных семей,
некоторых других категорий.
Но единое ипотечное жильё не относится к льготным основаниям. То есть если семья взяла квартиру в кредит, она всё равно платит налог, даже если жилья больше нет.
Снижение налоговой нагрузки для таких граждан возможно — но пока только через региональное законодательство.
4. Что говорит Госдума: сроки и этапы
Законопроект включён в план работы Госдумы.
📌 Замечания по документу принимаются до 19 декабря 2025 года.
📌 Рассмотрение планируется в весеннюю сессию.
Это означает, что даже при положительном решении в первом чтении:
законопроект может быть доработан;
льготы могут быть пересмотрены или смягчены;
возможны переходные периоды.
Реальное вступление в силу — не раньше 2026 года, при условии, что документ вообще будет принят.
5. Кому выгодно освобождение от налога
По расчётам аналитиков рынка недвижимости, льгота коснётся:
молодых семей,
ипотечных заёмщиков с единственным жильём,
граждан, которые вынуждены платить кредит и налог одновременно,
жителей крупных городов, где кадастровая стоимость особенно высока.
Для Москвы и Санкт-Петербурга экономия может составить от 5 до 20 тысяч рублей в год, для регионов — от 1 до 8 тысяч рублей.
Суммы небольшие, но для семей с ипотекой каждая льгота имеет значение.
6. Какие есть риски и слабые места у инициативы
1) Потребуется проверка статуса «единственного жилья»
У Росреестра — десятки миллионов записей, у налоговой — собственные базы.
Любая ошибка может привести:
к неправильному начислению,
к необходимости обжалования,
к дополнительной бюрократии.
2) Неясно, как быть с долевой собственностью
Часть ипотечных квартир оформлены:
на супругов,
на родителей и детей,
на нескольких участников ДДУ.
Кто из них освобождается от налога?
Если у одного есть второе жильё — льгота теряется?
В проекте ответа нет.
3) Потери муниципальных бюджетов
Правительство уже указало на это.
Муниципалитеты могут активно сопротивляться.
4) Может возникнуть новый вид налоговых споров
Например:
покупка второй квартиры до регистрации права,
продажа жилья в момент, когда ипотека ещё действует,
признание объекта единственным через суд.
У юристов появится новая категория дел.
7. Как это отразится на гражданах прямо сейчас
Важно понимать: пока ничего не изменилось.
Налог на имущество по-прежнему начисляется:
на все квартиры, дома и комнаты,
независимо от ипотеки,
независимо от того, являются ли они единственными.
Законопроект на ранней стадии, а его перспективы неоднозначны.
Но раз обсуждение началось, то не исключено, что регионы сами начнут рассматривать подобные льготы — как минимум частичные.
8. Моя экспертная оценка
За более чем 10 лет работы в недвижимости я вижу: любая инициатива, связанная с налоговыми льготами, вызывает резонанс, потому что граждане давно ощущают налоговую нагрузку как чрезмерную.
Но с точки зрения юридической техники и бюджетной политики:
законопроект сырой,
противоречит распределению полномочий между уровнями власти,
требует переработки и уточнения критериев.
Однако то, что документ включён в план, — уже показатель: тема будет обсуждаться всерьёз.
9. Итоги
Законопроект о выводе единственного ипотечного жилья из-под налога:
внесён в Госдуму,
имеет ответственный комитет,
содержит ряд юридических неясностей,
получил критику правительства,
будет рассматриваться весной 2026 года,
пока не меняет действующие правила.
С большой вероятностью итоговая редакция будет иной — мягче или уже. Но обсуждение темы уже влияет на рынок: покупатели активнее уточняют налоговые последствия, а продавцы чаще спрашивают о статусе жилья в ипотеке.