🪖 В московском строительстве назревает кризис — эксперты
Через несколько месяцев рынок может столкнуться с массовыми срывами РВЭ.
🔵Город начал перекрестную проверку площадей по ГНС, и первые сигналы говорят о возможной системной ошибке — или о попытке передела рынка.
©️ Константин Кокушкин, главный архитектор и директор архитектурно-проектной компании Уралсибпроект:
В конкретном случае нужно разбираться является ли претензия города правомерной. Необходимо проанализировать ГПЗУ, проект в его первоначальной версии и разрешительные документы.
Корень проблемы возможно в подходах к расчету площадей.
Существует принципиальная разница между типами площадей, именно она может быть источником конфликтов при согласовании.
Есть суммарная поэтажная площадь (СПП в ГНС). А есть и общая площадь здания. Один параметр используют, когда высчитывают плотность застройки.
Это совокупность площадей всех наземных этажей по внешнему обмеру (внешние стены, балконы, лоджии). Подземные этажи и эксплуатируемая кровля тут не учитываются. Второй необходим для ввода в эксплуатацию и при кадастровом учете.
Здесь уже суммируют площади всех этажей (включая подземные) по внутренним поверхностям стен, а также эксплуатируемую кровлю.
То есть расхождения между этими двумя величинами и могут стать предметом спора между застройщиком и городом.
Они просто опираются на разные нормативы.
Любое ужесточение требований, требующее перепроектировки или финансовых компенсаций, с высокой вероятностью увеличит количество задержек и их сроки в краткосрочной перспективе.
Вопрос о «доплате» в принципе обоснован с точки зрения соблюдения градостроительных нормативов (если фактические параметры объекта превышают разрешенные в ГПЗУ ). Но вряд ли его нужно применять ретроспективно.
Я б не говорил здесь о системной ошибке. Скорее это системная особенность, о которой профессионалы знают. И пора уже внести более четкие формулировки к применяемой методике и разрешительным документам.
Банки в этой ситуации могут выступить как арбитры. Они заинтересованы в завершении проектов и, вероятно, будут действовать точечно, но не вступать в открытый конфликт с властями.
©️ Марсель Габдульманов, управляющий партнер ГК ТОЧНО:
Москва проводит политику жесткого соблюдения реализованного проекта к проектируемому. Как в части площадей, так и в части архитектурных решений.
С большой вероятностью, это приведет к срывам контрактов, а к нарушителям могут быть применены серьезные меры.
Администрация города действует скрупулезно и принципиально в этих вопросах и намерена развивать каждый гектар своей территории.
Сергей Собянин четко дал понять всем застройщикам: компромиссов не будет, а любые попытки хитрить бесполезны, так как этот вопрос находится под его личным контролем.
Манипуляции со строительной документацией, самовольное увеличение площадей или технико-экономических показателей станут невозможны — за этим будут строго следить.
Компаниям необходимо перестроиться и принять новые правила.
Считаю такой подход обоснованным. Правила прозрачны и публичны — их нужно соблюдать.
Главное, чтобы не возник излишний бюрократизм и не затягивался процесс согласования. Прозрачность формирует доверие, неясность оставляет поле для манёвров.
Считаю, что приоритет московской администрации — сделать город экономически состоятельным, привлекательным, усилить его роль как мировой точки притяжения.
Проект «Московские кварталы» решает свою задачу, а мэрия в части создания сильного облика Москвы — свою. Я бы не стал их напрямую связывать, хотя работа ведется в одном поле.
Действия банков в данной ситуации ограничены их финансовой политикой. Основная мера, которую они могут применить, — это пересмотр условий финансирования для застройщиков, чтобы минимизировать риски.
Банки не являются стороной переговоров между дольщиками и застройщиками и не могут влиять на принятые сторонами решения.
