Когда покупатель выбирает дорогое жилье, в отделе продаж ему дарят красивые буклеты, рассказывают о самой лучшей инженерии и точно выверенном проекте здания, тщательной отделке, дизайне от известного бренда, крутят нарисованные компьютерной графикой видеоролики о роскошном доме. А потом клиент въезжает в квартиру с отделкой и замечает то один недочет, то другой. Или сам начинает делать отделку со своим подрядчиком, а тот разводит руками: оказывается, застройщик не предусмотрел важных опций, не соблюл размеры, поступился качеством материалов…
Арсений Дрожалин, СЕО строительной компании Digniori Arts, которая занимается отделкой премиального жилья, рассказал «МИРУ КВАРТИР» о том, как обещания девелоперов расходятся с реальностью, на чем экономят элитные застройщики и почему «золотой стандарт» отделки — это миф.
Арсений Игоревич, что такое сегодня премиум-, элитное жилье? Это про локацию, архитектуру или про качество отделки?
Премиум начинается там, где заканчивается массовое предложение. Многие девелоперы хотят создавать объекты премиального уровня, но, к сожалению, не все умеют, и даже не все понимают, что это такое.
Четких критериев понятия «элитное жилье» нет, вернее, они весьма условные. Элитное жилье определяют и локация (она составляет 70% успеха проекта), и архитектура, и качество отделки. Но локация должна быть эксклюзивной: под определение подходят только знаковые исторические места в центре Москвы (если речь идет о столице).
Архитектура должна быть современная и уникальная. Для этого застройщики часто приглашают именитых иностранных архитекторов, которые действительно могут сделать потрясающий по качеству продукт, не теряющий актуальность долгие годы. Фасады элитного дома не могут быть выполнены из композитных материалов. Только дорогой качественный натуральный камень с нелинейной обработкой — то есть не просто прямоугольные фасад, а какие-то интересные архитектурные формы.
И наконец, отделка: качество применяемых материалов должно быть очень высоким.
Есть ли еще и другие критерии?
Важный критерий — приватность. В элитном доме не может быть десять квартир на этаже – один-два соседа максимум, причем каждый собственник должен иметь отдельный лифт или индивидуальный лестничный холл. А вообще, уже норма, когда целый этаж принадлежит одному владельцу.
И еще один необходимый элемент — паркинг. Он должен быть очень высокого уровня: с удобными заездами, без безумных разворотных рамп. Все должно быть очень ровно, гладко, аккуратно, с небольшими уклонами и в качественной отделке. А у нас, к сожалению, у многих элитных домов нет своей парковки. Ну, это не премиальное жилье, простите.
Чего ожидает покупатель при фразе «премиум-класс с отделкой»?
Думаю, в первую очередь, полную готовность к комфортной жизни высочайшего уровня. То есть премиальные материалы – это материалы с историей: например, не просто керамогранит, а натуральный мрамор, не стандартные обои, а шелковые покрытия или фактурная венецианская штукатурка. Потребитель ждет, что в доме будут высокие технологии — интегрированные и невидимые глазу системы «умного дома», отвечающие за освещение, климат и безопасность. А также надеется получить не типовое решение, а пространство, отражающее его личность.
Где проходит граница между «бизнес-плюс» и «премиум» в восприятии клиента?
Ключевое отличие — в подходе и глубине проработки. Бизнес-плюс — это стандартизированное качество (хорошие, но серийные материалы; широкие, но ограниченные варианты выбора). А настоящий премиум — это кастомизация и уникальность. Так что между этими понятиями — пропасть. Скажем так: бизнес-плюс — это про практичность, а премиум — про эксклюзивность.
Что обычно обещают застройщики в премиальном сегменте своим клиентам?
У нас рынок избалованный, чем-то удивить людей сложно. Обычно обещают концепции известных дизайнеров, дорогостоящие материалы, элитные бренды, эргономичные планировки и набор сервисов (консьерж, фитнес, ресторан и др.). Вообще, строительство у нас регулируется ГОСТами и СНИПами. Все элитные застройщики легко в них попадают. А дальше — вопрос совести девелопера и терпения покупателей. Да, маркетинговые обещания не всегда совпадают с реальностью. Выполнять их сложно, особенно сейчас, когда многие иностранные поставщики (да и девелоперы тоже) покинули российский рынок.
Есть ли «золотой стандарт» качества в элитной отделке или каждый застройщик трактует его по-своему?
«Золотого стандарта» нет. Каждый застройщик работает в рамках своего понимания премиальности. Ситуация развивается в сторону множества корпоративных стандартов, которые застройщики разрабатывают самостоятельно, ориентируясь на минимальные требования Минстроя. Дело в том, что с 1 марта 2025 года девелоперы получили право внедрять собственные стандарты отделки вместо единых технических регламентов. Это привело к тому, что некоторые из них стали прописывать в стандартах допустимые, с точки зрения покупателя, несовершенства (например, остатки клея или мелкие сколы на поверхности). Маркетинг продолжает говорить о «премиуме», а договор уже закрепляет иные, более мягкие критерии.
Но внешне обычно все выглядит прилично…
Да, но за красивым фасадом часто скрываются компромиссы. Обычно экономят на местах общего пользования, реже — на фасадах, поскольку это лицо объекта. А на эвакуационные лестницы и в технические помещения, куда обычно не водят покупателей, лучше вообще не заглядывать (да простят меня застройщики, если я раскрываю их карты).
Почему они часто не доводят продукт до реального премиума?
Проблема в спешке и желании больше заработать. Когда большая часть квартир в проекте продана, застройщик часто теряет к нему интерес. Он не спешит заниматься какими-то исправлениями и доделками — перекладывает эти функции на управляющую компанию.
С какими разочарованиями покупатели элитного жилья сталкиваются чаще всего?
Когда мы заходим в проект, чтобы выполнить строительно-монтажные или отделочные работы, нередко видим кривые стены, некачественный бетон и кладку, перекошенные окна, поцарапанные стекла, растрескавшиеся фасады и плохо работающие системы инженерии — все это далеко не редкость в элитных домах.
Кто в этом виноват? Вина обычно системная, а не персональная. В элитных проектах действует та же конвейерная логика, что и в массовом сегменте. Она не оставляет времени на шлифовку деталей. А ответственность часто размыта между множеством исполнителей. Это тоже приводит к потере контроля над качеством. Так что виноват и девелопер, который экономит, и подрядчики, которые просто не умеют работать с высоким качеством. Каждая ситуация индивидуальна.
Часто ли покупатели вынуждены нести дополнительные расходы, чтобы довести квартиру до премиального уровня?
Доплачивать приходится всегда. Как правило, премиальные дома сдаются без отделки. А те, что с отделкой, повторюсь, до премиального уровня не дотягивают. По крайней мере, я не видел настоящего элит-класса с готовой отделкой от застройщика.
Можно ли считать новой нормой то, что застройщик элитного жилья выполняет базовый уровень отделки, а реальный премиум создает нанятый собственником подрядчик?
Это не новая норма, а следствие системного кризиса качества. К сожалению, рынок принял это как данность. Вопрос, наверное, в том, стоит ли вообще застройщику делать полноценную отделку в квартире. Мне кажется, что целесообразнее (и то не всегда) сдавать объекты в стадии whitebox.
В премиуме есть понятие «вкус покупателя». Можно со своей отделкой не попасть в его вкус. Тогда недвижимость надолго зависнет на стадии реализации, и девелопер не сможет вернуть потраченные на отделку деньги. Это большой риск.
Может ли появиться единый стандарт качества премиум-отделки?
Может. Но я, если честно, не сильно в это верю, поскольку каждый трактует это понятие так, как считает нужным. Мы же не можем заставить застройщиков не называть «премиумом» те объекты, которые на самом деле таковым не являются. Все продают свой продукт, как умеют. И здесь, как говорится, все средства хороши. Настоящий премиум со временем будут определять не ГОСТы, а репутация и портфолио подрядчика.
Что важнее для клиентов — идеальная отделка от застройщика или возможность персонализации?
Для клиента важны оба аспекта. Но персонализация, построенная на кривом основании, не имеет ценности. Идеальный сценарий — это качественная база, которая служит холстом для индивидуальных решений, отражающих характер владельца.
Есть какие-то особенности в инженерных системах премиальной недвижимости?
Главная особенность — наличие премиального оборудования и специализированных инженерных систем, таких как система ароматизации, умный дом, пароувлажнение/осушение.
Часто при их доработке приходится искать компромиссные решения уже на этапе эксплуатации. Например, однажды нашему заказчику потребовалось заменить наружные блоки кондиционирования на более мощные, но мы не смогли протянуть на крышу кабель, потому что нужных шахт в проекте дома не оказалось. Пришлось устанавливать оборудование прямо в апартаментах заказчика, используя жилую площадь — 10 кв. м «ушли» на технические нужды, а между тем стоимость квадратного метра в этом жилом комплексе доходит до нескольких миллионов рублей.
Станет ли кастомизация встроенной частью продукта?
Хотелось бы. Это сделает рынок более цивилизованным и прозрачным. Ведь гораздо честнее девелоперу предлагать кастомизацию, а не готовую историю, которая таковой не является. Можно предлагать 3-4 базовых варианта дизайна хорошего уровня. Покупатель все равно будет делать эту работу. Так почему бы застройщику не помочь ему и дополнительно на этом не заработать?
Как обстоят дела в других сегментах недвижимости? Везде ли проблемы одинаковые?
Отсутствие стандарта влияет на все сегменты. Но основная проблема не у застройщика, а у потребителя. Профессионалы рынка между собой как-то договариваются и заявляют в проектах определенный набор улучшений, которые реализуют. А покупателю сложно: он пытается ориентироваться на заявленный класс жилья, но даже набор сервисов в проектах разного класса не совпадает. Что уж говорить про качество отделки! Это настоящий бич низких сегментов рынка.
Застройщики очень часто не дотягивают до своих проектных деклараций по качеству инженерных систем, фасадов, отделки. На бумаге все красиво, но обещания не совпадают с реальностью. И это большая проблема для покупателя.
По вашим наблюдениям, за последние годы ситуация стала хуже? Если да, то с чем вы это связываете?
Я не могу сказать, что ситуация ухудшается. У нас сейчас очень высокая конкурентная среда во всех классах жилья. Это касается как федеральных, так и региональных застройщиков. И это хорошо для покупателей. Застройщики вынуждены соревноваться между собой в хорошем смысле и стараться предложить заказчику за те же деньги больше услуг и лучшего качества, собственно услуги сервиса. Ситуация развивается, но не ухудшается. Даже в «экономе» появляются не только безликие типовые проекты, но и неплохая архитектура – раньше такого было. Но ситуация меняется, и пути назад нет.
А нужен ли «золотой стандарт» другим сегментам жилья, кроме премиального?
Да, он нужен потребителю. Человек должен знать, что получит за свои деньги. Когда есть набор атрибутов, которые применимы в конкретном классе жилья, это всегда удобно. Понятно, что рынок недвижимости развивается очень быстро, и признаки классов меняются, но стремиться к стандартизации нужно. Хотя в такой географически разнообразной стране как наша, это сложно: на юге одно считается нормой, на севере – другое. Но какой-то единый набор классификаторов нужен. И застройщики в рамках этого классификатора уже будут договариваться, как стандартизировать свои проекты.
Дорогие и ненужные. Почему некоторые элитные квартиры не находят своего покупателя
Денис Филиппов: «Сегодня при покупке элитной недвижимости статус — последний из мотивов»
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости