Купили квартиру в новостройке и хотите перепланировку? Маленькая гостиная, раздельный санузел вместо совмещённого, отсутствие гардеробной — многие покупатели сразу задумываются об изменениях. Проще внести необходимые изменения на начальном этапе, чем затевать их после въезда. Но ремонт без согласования опасен: штрафы, требование вернуть всё обратно или даже потеря квартиры через суд.
👉 Читать полную версию с пошаговыми инструкциями
Зачем согласовывать перепланировку
Любые действия, связанные с изменением первоначального плана квартиры, требуют одобрения Мосжилинспекции (МЖИ). В первую очередь это необходимо по соображениям безопасности — без согласования вы можете нарушить опорную конструкцию всего дома и ухудшить жилищные условия соседей.
Также согласование нужно для получения обновлённых документов с актуальным планом. При продаже расположение и размер помещений должны совпадать с техническим паспортом БТИ и выпиской ЕГРН. Иначе покупатель или риелтор попросят скидку до 20% за неузаконенную перепланировку.
Отдельный случай — ипотечная квартира. Банк может расценить самовольную перепланировку как нарушение договора ипотеки. Кредитная организация должна быть уверена, что рыночная стоимость квартиры не изменится. Выход: предоставить банку разработанный проект изменений и получить официальное согласие.
Что будет, если не согласовать
За несогласованные изменения штраф от 2000 до 2500 рублей согласно ст. 7.21 КоАП РФ. Но это не всё — Мосжилинспекция заставит либо узаконить перепланировку, либо сделать ремонт заново и вернуть квартиру к исходным параметрам.
Если откажетесь выполнять предписание, дело перейдёт в суд. Суд обяжет восстановить всё согласно первичному плану. В худшем случае квартиру продадут на торгах, а собственник получит на руки сумму от продажи недвижимости.
С самостоятельной продажей квартиры с неузаконенными изменениями тоже возникнут проблемы. Риелторы и покупатели неохотно соглашаются на такие предложения — мало кто хочет взваливать на себя обязанности по узакониванию чужой перепланировки. Продать получится, но по цене существенно ниже рыночной.
Перепланировка, переустройство и ремонт: в чём разница
Перед стартом работ важно определиться с масштабом будущих изменений. Речь не только о расчёте материальных затрат, но и о юридическом статусе манипуляций с недвижимостью.
Косметический ремонт — работы, при которых не меняется план квартиры из выписки ЕГРН. Такие мероприятия не требуют согласования. К ним относятся: поклейка обоев, замена верхнего покрытия пола, покраска или отделка стен (без увеличения их толщины), замена дверей, перенос розеток, замена окон без изменения облика фасада дома.
Переустройство — изменения, которые не касаются расположения и размеров помещений, но связаны с перемещением инженерных и сантехнических приборов. Меняется местонахождение оборудования, зафиксированного в выписке ЕГРН, поэтому требуется согласование. Даже если оборудование переносится в существующих границах помещения. Это перенос или установка раковины, унитаза, замена ванны на душевую, перенос плиты.
Перепланировка — изменение планировки квартиры, после которого она перестаёт соответствовать изначальному плану из выписки ЕГРН. Меняются границы и площади комнат, добавляются новые помещения или исчезают прежние. Всё это подлежит обязательному согласованию: перенос или демонтаж перегородок, создание новых проёмов, организация кухни-столовой, устройство совмещённого санузла, организация гардеробной, устройство мастер-спальни.
В ряде случаев доступен облегчённый вариант согласования — по эскизу. Например, когда разделяете две комнаты или демонтируете перегородку между ними, организуете встроенный шкаф. Смещение «мокрых» зон (кухня, санузел) и операции с несущими стенами согласовываются по полноценному проекту.
👉 Получить бесплатную консультацию по перепланировке
Что нельзя
Невозможно узаконить:
- Снос несущих стен
- Объединение комнаты с лоджией
- Перенос радиаторов на лоджию
- «Мокрые» зоны над жилыми комнатами соседей
Что можно
Разрешено:
- Перегородки из лёгких материалов
- Снос ненесущих конструкций
- Объединение ванной и туалета
- Перенос «мокрых» зон в границах помещений
Упрощённое согласование — по эскизу. Смещение «мокрых» зон — полноценный проект.
Этапы (4-5 месяцев)
1. Документы: техпаспорт БТИ, выписка ЕГРН.
2. Проект: компания с СРО.
3. Заявление: через mos.ru.
4. Рассмотрение: до 45 дней.
5. Работы: строго по проекту.
6. Приёмка: акт, регистрация в Росреестре.
Частые ошибки
Начинать без согласования. Риск дорогих ошибок.
Работы, которые нельзя узаконить. «Мокрые» зоны над жилыми помещениями.
Отступать от проекта. Инспектор обнаружит.
Выводы
Начинайте после получения техпаспорта БТИ и выписки ЕГРН. Проверьте законность, получите согласование, следуйте проекту. Для ипотеки — согласие банка.
👉 Читать полную версию статьи на сайте pereplan-one.ru