В стрит-ритейле Петербурга давно сформировались три независимые экосистемы трафика — дворы, магистрали и туристические тропы.
Каждая из них привлекает своего покупателя, диктует ожидания по среднему чеку и определяет, какие форматы бизнеса приживаются и «выстреливают».
Для собственников торговых помещений и брокеров понимание этих различий — ключ к быстрой сдаче объектов и высокой окупаемости.
Речь пойдет о ритейле — это все форматы, которые продают товары или услуги конечному клиенту, обычно на первых этажах и в торговых центрах (продукты, товары, фэшн, общепит и бытовые сервисы, работающие на пешеходном или автомобильном трафике).
1. Покупатель «двора»: локальный житель с регулярными мелкими расходами
Кто ходит.
Основной трафик формируется жителями спальных районов: семьями, студентами, пожилыми людьми. Это люди, которые проходят мимо точки ежедневно — от дома к метро, школе, стоянке.
Что покупают и какой чек.
Потребности — «для дома»: хлеб, молоко, готовая еда, лекарства, бытовые мелочи, услуги.
Средний чек стабильно низкий — 300–400 ₽. В продуктовых «у дома» — около 363 ₽, в дворовых кофейнях — 268–300 ₽.
Какие форматы работают.
Здесь «стреляют» сервисы удобства:
- мини-маркеты и пекарни возле подъездов;
- аптеки, салоны красоты, хозтовары;
- локальные кофейни формата «кофе с собой»;
- точки быстрых доставщиков вроде «Лавки».
Главная ценность — шаговая доступность. Если можно зайти за 2–3 минуты «по пути домой», бизнес практически обречён на выручку.
2. Магистральный покупатель: транзитный трафик в движении
Кто ходит.
Это автомобилисты, курьеры, пассажиры городских магистралей и сотрудники офисов, расположенных вдоль больших дорог. Их объединяет одно — у них нет времени.
Что покупают и какой чек.
Это быстрые покупки «в пути»: кофе на вынос, фастфуд, снеки, базовые автотовары.
Средний чек выше, чем у дворового покупателя, — 300–700 ₽, так как это уже полноценный перекус или «обед на колёсах».
Какие форматы работают.
- АЗС с мини-маркетами и кафе;
- фастфуд и закусочные «to-go»;
- точки кофе на трассе;
- магазины автотоваров;
- яркие павильоны первой линии у шоссе.
Главные критерии успеха — видимость с дороги, удобный въезд, быстрый сервис.
«Магистральный» трафик редко выбирает долго, поэтому сильнее всего выстреливают бренды и понятные сетевые форматы.
3. Покупатель «туристической тропы»: высокий чек и спрос на впечатления
Кто ходит.
Туристы — как российские, так и иностранные. В 2024 году Петербург посетили 11,6 млн человек — рекордный поток, который формирует отдельный тип спроса, а уже в 2025 году заметно вырос: за первые 9 мес. 2025 — ≈9,4 млн посетителей (рост ≈10% к предыдущему году).
Что покупают и какой чек.
Турист тратит значительно больше. Поездка обходится в десятки тысяч рублей:
- россиянин (около 8,4 млн.) — около 56 000 ₽,
- иностранный турист (около 600 тыс.)— до 122 000 ₽.
Траты направлены на эмоции: рестораны, сувениры, брендовые товары, музеи, развлечения.
Ритейл и коммерческая недвижимость, ориентированные под «туристическую тропу», сейчас опираются на относительно «малую, но платежеспособную» аудиторию из иностранцев + значительную долю россиян (внутренний туризм).
Так же стоит учитывать, что часть из них могут быть проездом, по работе и не обязательно генерировать потребительский спрос.
Аналитика по формату арендаторов в Петербурге
Данные по стрит-ритейлу показывают чёткую сегментацию:
- Общепит — 39–44% в центральных туристических коридорах. Самый быстрорастущий сектор.
- Fashion — около 13%, стабильно присутствует на магистралях и в центре.
- Товарные магазины «у дома» — ≈9%, доминируют за пределами центра.
Это подтверждает: в центре приживаются форматы впечатлений, а на окраинах — товары ежедневного спроса.
Как выбрать формат под локацию?
Важно не «ломать» локацию под формат, а подбирать формат под локацию:
- Двор = стабильная ежедневная выручка, низкий чек, минимаркет + кофе.
- Магистраль = быстрые решения, высокая оборачиваемость, брендированные точки.
- Туристическая тропа = высокий оборот, дорогие форматы, ставка на эмоции и опыт.
Когда формат совпадает с трафиком, объект сдаётся быстрее, а арендатор работает дольше — это подтверждают кейсы стрит-ритейла Петербурга последних лет.
Звоните или пишите, подберем формат, который совпадает с трафиком:
+7(900)623-73-29