Все чаще встречаю истории, где кто-то тоже восстанавливает старый дом, получаю вопросы, читаю опыт других людей. В этом посте делюсь исключительно своим личным опытом. Пункты, которые озвучил ниже, считаю базовыми, но важными.
Наш кейс: мы искали дом в Нижегородской области, именно Борское направление. Был долгий этап подготовки, еще находясь на Бали, я почти год мониторил дома на Авито и других платформах. Ждал возвращения в Россию, чтобы скорее начать смотреть дома. Цены на дома росли на глазах, варианты снимались с публикации каждый день, я испытывал фото. При это я точно знал, что ищу.
Ниже базовая инструкция, как подойти к выбору дома, если вы тоже присматриваете «старичка» под восстановление. И комментарии про наш дом к каждому этапу.
Этап 1. Критерии выбора и логистика
- Локация и дорога. Направление, транспортная доступность. Время в пути, качество подъезда в грязь и зимой, чистят ли снег — все это важно.
- Местность. Есть ли вода рядом, есть ли подтопления, рельеф, роза ветров, соседские постройки, шум от дороги или предприятий.
- Инфраструктура: мобильная связь, интернет, медпункт/магазин.
- Чувство места. Дом должен «щёлкнуть»: увидели и поняли, что это оно.
Наш кейс: как уже сказал выше, нужно было определенное направление. Наш дом нашелся в Семеновском районе. Вместе с домом достался большой участок 20 соток, выход к ручью, лес, отсутствие заборов, абсолютная тишина и полная хуторская атмосфера в деревне. Именно поэтому в роликах я говорю "дом на хуторе", для нас это наш Хутор. Дорога хорошая, часть пути к деревне зимой можно проехать только на полном приводе, для кого-то это может стать ограничением, для нас — нет.
Этап 2. На осмотре: силовой «скелет» и инженерка
- Фундамент. Тип (валуны/лента/свая), трещины, просадки, следы морозного пучения, отмостка и водоотвод.
- Состояние нижних венцов (близжайшие к земле брёвна). Прокалываем шилом/отвёрткой в углах и стыках: рыхлость, синь, грибок, следы жуков. Все это хорошо видно.
- Крыша и стропила. Смотрите протечки на чердаке, состояние стропил, утепления и дымоходных примыканий. Оцениваем геометрию: «завалы», волны. Многие моменты поправимы, важно, хотите связываться или нет.
- Печь и дымоход. Трещины, швы, «подсосы» воздуха, состояние разделок через перекрытия. Визуальный осмотр многое может показать. Если печь в аварийном состоянии, сразу планируете ли альтернативу.
- Вода и электричество Близость грунтовых вод — это важно. Есть ли на участке скважина/колодец, фактический напор, качество воды (хотя бы визуально/по запаху).
Уточнить мощность по факту и по документам (уточняем сразу), ввод/счётчик, заземление. Поймёте, хватит ли для ваших задач.
- Вентиляция и подполье. Продухи, сырость, плесень, гниль лаг; ходим, нюхаем, светим фонарём. Не стесняемся ковырять отверточкой.
Наш кейс: дом стоит без фундамента, на валунах, такая технология не требует заливки фундамента, так как близко грунтовые воды, именно поэтому привычный для многих фундамент не работает в нашем случае. Венцы сухие, живые, есть гнилые участки, все это не критично и чинится, заменяется.
Крыша оказалась старенькой, но сухой, стропилы крепкими. С печью возник вопрос, но это мы поняли только через пару месяцев. Печь с виду была крепкой, прошлые хозяева топили ее и мы тоже топили, было тепло. Но при снятии штукатурки обнаружились трещины, которые были несовместимы с жизнью. Как нам было ни жаль, печь пришлось разобрать. Безопасность важнее. Про электричество напишу отдельный пост, мы увеличивали с 5 до 15 кВт.
Этап 3. Юридическая чистота
- Проверить выписку ЕГРН и межевание. Уточняем границы, площадь, категорию земли и вид разрешённого использования. С 1 марта 2025 года межевание при продаже участка обязательно!
- Право собственности. Нет ли долей/несовершеннолетних, обременений и сервитутов (проезды, ЛЭП). Поверьте, истории бывают разные. Это можно запросить у продавца уже позже, перед принятием решения.
- Статус дома. Зарегистрирован ли как жилой/садовый, нет ли самостроя, соответствуют ли планировки. Страна у нас большая, ситуации разные.
Наш кейс: скажу сразу, без подробностей, но вопросики были, но мы их решили с прошлыми хозяевами. От этого затянулся процесс оформления сделки и получения ключей от дома. В остальном все было чисто, было сделано межевание, границы участка соответствовали данным в документах, никаких обременений, родственников, наследников и проблемных участников не было.
Этап 4. Осмотр дома
Возьмите инструменты. Фонарь, шило/отвёртка, рулетка, уровень/лазер, перчатки, маска. Вооружитесь всем, лучше пусть не пригодится, чем не окажется под рукой. Алгоритм осмотра следующий. Обход по кругу дома снаружи → осматриваем чердак → внутренняя геометрия (углы/диагонали) → подпол.
Что обязательно снять на камеру. Углы и нижние венцы, фундамент, печь и примыкания, стропила, подполье, электроввод, колодец/скважина, ближайший рельеф и водоотвод. Снимите все максимально подробно.
Наш кейс: приехали на просмотр ранней весной, было 8 марта, мы взяли кофе и рванули смотреть дома. Пока я залезал в подпол и лазил по чердаку, Оля снимала фото и видео дома. Это очень помогло, об этом скажу позже. Приехав домой, мы еще ни раз смотрели это видео, оно же помогло нам планировать работы, когда мы находились в городе. Все было задокументировано.
Этап 5. Принимаем решение
Не принимайте решение на месте, на эмоциях. Делайте максимум фото и подробное видео, чтобы дома, в спокойной обстановке, всё пересмотреть и принять взвешенное решение. За эти видео потом скажете себе спасибо.
Самое важное — оценивайте свои возможности и риски, подбирайте дом под свои задачи и бюджет. Только вы знаете, что будет лучше для вас и вашей семьи.
Мы искали, долго готовились и ехали уже с чётким чек-листом. Осмотр был один: увидели, что силовые узлы живые, место «зашло», понимали риски и объем работы, потенциальные проблемы, отменили остальные просмотры и выбрали этот дом. Не без косяков, но подходил под наши задачи.
Сохраните инструкцию или отправьте тому, для кого эта информация может быть полезной.
Желаю всем удачи!