Это классика. 😅
Заказчик спокоен: «Сроки у нас зафиксированы в договоре, всё под контролем».
А потом внезапно оказывается, что подрядчик вроде бы ничего не нарушил, но стройка ползёт, как улитка, а вы каждый месяц подписываете новые допсоглашения по срокам.
Спойлер: проблема не в “плохом” подрядчике, а в том, что вы сами подписали ему право растягивать стройку. ⚠️
Опасный пункт, который все недооценивают ☠️
Типовая формулировка, которая встречается в 8 из 10 договоров генподряда:
«Сроки выполнения работ подлежат корректировке
в случае изменения объёмов работ, погодных условий
и иных обстоятельств, не зависящих от Подрядчика».
Выглядит прилично.
Логика вроде бы понятная: «если что-то пойдёт не так, будем корректировать сроки».
На практике эта фраза превращается в юридическое прикрытие для бесконечного растягивания стройки. Давайте разберём по-человечески, что здесь зашито против заказчика 👇
1️⃣ Нет предела по времени ⏰
В договоре не указано, на сколько именно можно сдвигать срок:
• на неделю?
• на месяц?
• на год?
Этого нет. Значит, каждый раз, когда подрядчику удобно, он оформляет акт/служебную записку - и вы “вынужденно” продлеваете договор. Формально всё чисто: вы же сами подписали возможность корректировки сроков.
Итог: стройка превращается в резиновую, а вы теряете рычаг «вы сорвали срок» - потому что срок теперь можно пересчитать сколько угодно раз. 🧾🖊
2️⃣ «Иные обстоятельства» - идеальный мусорный мешок 🧺
Фраза «и иные обстоятельства, не зависящие от Подрядчика» - это юридический мешок, в который можно сложить что угодно:
• задержку материалов от “любимого поставщика”; 📦
• собственные организационные косяки; 🧱
• “неожиданные” объёмы, которые подрядчик не удосужился посчитать на
стадии сметы;
• любые проблемы субподрядчиков. 👷♂️
На бумаге это всё превращается в уважительные причины.
В жизни - в постоянное сдвигание сроков без ответственности.
🌀 Если в договоре есть “иные обстоятельства” без расшифровки - подрядчик уже получил право объяснить любой провал сроков “объективными причинами”.
3️⃣ Как эта формулировка кормит допработы 💸
Связка очень простая:
увеличили объём → “объективно” скорректировали срок → появились допработы → снова скорректировали срок.
Цикл бесконечный:
1. Подрядчик предлагает дополнительный объём или “непредвиденные”
работы.
2. Объём растёт - он тут же прикрывается тем самым пунктом и официально
просит продлить срок.
3. Вы соглашаетесь, потому что “ну да, объём же увеличился”.
4. Через месяц - новый объём, новый срок, новые КС-2.
В результате вы платите за допы 💰, а аргумент «вы сорвали срок» больше не работает - вы сами подписали право подрядчика каждый раз переписывать сроки под новые объёмы.
4️⃣ КС-2 при размытых сроках — резиновый кошелёк 📊
Когда срок “плавает”, КС-2 тоже перестают быть жёстким инструментом контроля.
Что происходит:
• часть работ “не успели закрыть” в старый срок → догоним в следующем периоде;
• объёмы начинают перекидывать между месяцами и этапами;
• под видом “доделок в продолженный период” в КС-2 докидывают лишние объёмы.
На выходе заказчик видит растущие суммы, но привязать их к чётким обязательствам по времени всё сложнее. Контур ответственности размывается вместе со сроками. 🌫
Что с этим делать: не теория, а чек-лист ✅
📌 Любая формулировка про изменение сроков должна быть не “про жизнь”, а про конкретику:
1. Процедура
Кто фиксирует обстоятельства, чем, в какие сроки.
Например: акт, подписанный обеими сторонами, с указанием конкретной даты и влияния на срок.
2. Предел по времени
Сколько максимум дней/недель можно добавить к сроку по каждому основанию.
Без верхней границы корректировка превращается в бесконечную отсрочку.
3. Привязка к понятным событиям
Вместо “иные обстоятельства” - закрытый перечень: форс-мажор, прямо прописанный в договоре; задержка финансирования от заказчика; изменения по инициативе заказчика и т.д. 📌
Если этого всего нет, вы уже заложили в договор право подрядчика тянуть стройку, как ему удобно - и чувствовать себя при этом прекрасно в любых допах. 😶🌫️
Где здесь деньги и риски заказчика 💣
Этот один пункт бьёт не только по нервам, но и по финансам:
• каждый сдвиг сроков = аренда, содержание площадки, проценты по кредиту, потерянная выручка от неработающего объекта; 🏢💳
• допники под зонтиком “изменения объёмов” = прямые лишние деньги;
• размытые сроки = слабая позиция в спорах, особенно если дело дойдёт до суда. ⚖️
По факту такой пункт превращает договор из инструмента управления стройкой в красивый документ, который легализует хаос. 📃🔥
Как я работаю с такими формулировками 🛠
В своём строительном аудите договора я не пишу «юридические романы» на 30 страниц.
Я делаю понятный разбор:
• беру ваш договор генподряда и связку с КС-2;
• показываю, какие конкретные формулировки позволяют подрядчику:
• растягивать сроки;
• раздувать объёмы;
• уходить от ответственности;
• даю варианты, как этот пункт можно переписать или компенсировать другими условиями.
Срок такой проверки -до 48 часов.
Без отчётов “для галочки”, с нормальным человеческим языком и акцентом на деньгах и управляемости проекта. ⚖️📂
Вместо того чтобы утешать себя фразой «у нас же сроки в договоре прописаны», лучше один раз посмотреть, как именно они прописаны.
Если вы инвестор, девелопер или собственник, и стройка у вас уже идёт или скоро стартует - сейчас самое время проверить, не подписали ли вы подрядчику право растягивать объект “по закону”. 🏗
В описании ссылка на Telegram-канал и форму заявки на аудит договора.
Там - ещё разборы реальных пунктов, кейсы с объектов и возможность отправить свой договор на проверку. 📬
#разбордоговора #стройка #генподряд #стройконтроль #КС2 #аудитдоговора