Автор статьи - Филипп Шраге, соучредитель Kronung Group
Прогноз цен на вторичку - упадут или поднимутся
Цены на вторичное жильё в 2026 году, по оценкам аналитиков Kronung, имеют высокую вероятность умеренного роста. Прогнозы Kronung указывают на возможное удорожание в пределах 10–12% при условии постепенного снижения ключевой ставки и восстановления ипотечного спроса. Такой сценарий выглядит реалистичным, поскольку снижение стоимости заимствований традиционно стимулирует активность покупателей, особенно тех, кто отложил приобретение жилья в период высоких ставок. Дополнительным фактором выступает ограниченное предложение новостроек: девелоперы сокращают запуск новых проектов на фоне высокой себестоимости, что усиливает интерес к уже сформированному рынку.
Что будет со спросом
Спрос на вторичное жильё в 2026 году может начать устойчиво расти. Массовый покупатель ориентируется на стабилизацию ставок и улучшение условий кредитования. В регионах с высокой экономической активностью и развитой инфраструктурой рост интереса прогнозируется более заметным, тогда как периферийные рынки могут восстанавливаться медленнее. При этом именно вторичный рынок рассматривается многими семьями как более предсказуемый и ликвидный сегмент в сравнении с новостройками.
Что происходит с ипотекой на вторичном рынке
Ипотека остаётся ключевым драйвером сделок. По итогам 2025 года наблюдалось увеличение доли ипотечных покупок на вторичном рынке до 15-20%, и этот тренд может продолжиться при снижении ключевой ставки, но доля покупок за наличные а Москве остается стабильно высокой. Банки будут развивать комбинированные кредитные продукты и программы рефинансирования, что позволит большему числу заемщиков перейти на более комфортный ежемесячный платёж. Ожидаемое смягчение условий кредитования создаёт основу для расширения покупательской активности в 2026 году.
Покупать сейчас или подождать
Вопрос о том, покупать недвижимость сейчас или ждать, зависит от целей. Для тех, кто приобретает жильё для долгосрочного проживания или инвестиций с горизонтами от нескольких лет, приобретение в текущих условиях может быть оправданным: дальнейшее снижение ставок открывает возможности для рефинансирования. В ликвидных районах цены уже стабилизировались, что уменьшает вероятность значительного удешевления. Однако покупатели, ориентированные на краткосрочную перепродажу или поиск максимального дисконта, могут дождаться большего числа уступок от продавцов, особенно в сегменте устаревшего фонда или объектов с низким качеством.
В целом рынок вторичной недвижимости в 2026 году вступает в фазу постепенного восстановления. Ожидаемое смягчение денежно-кредитной политики, стабилизация экономики и сокращение предложения новостроек создают условия для роста цен и спроса. Наиболее перспективной стратегией для большинства покупателей становится выбор ликвидных объектов и ориентир на долгосрочное владение, а не попытка зафиксировать краткосрочную рыночную выгоду.
Если ипотечные ставки снизятся, а экономика не даст очередных шоков — реалистичный сценарий для вторичной недвижимости Москвы на 2026 год — умеренный рост цен в диапазоне 3–6 %. Это не скачок, а плавный рост, обусловленный мягким восстановлением спроса.
При этом будет заметен рост цен в ликвидных сегментах — небольшие квартиры в центральных районах и районах с хорошей транспортной доступностью: их цена может вырасти чуть сильнее, 5–8 %. Менее ликвидные объекты ( жильё на окраинах, панельный фонд, квартиры без капремонта) скорее сохранят цену или покажут минимальный рост — 1–3 %.
Если ключевая ставка не снизится, или волатильность на финансовом и экономическом фоне сохранится — цены могут остаться на месте, и рынок вновь заскользит в стагнацию. Также рост арендных ставок (и интерес инвесторов к аренде) может временно перенаправить часть спроса с купли-продажи на аренду — это замедлит рост цен на вторичку.
