Суть инициативы в том, что сделки купли‑продажи квартир, где собственник — пожилой человек, будут регистрировать дольше обычного, чтобы успеть отследить и остановить подозрительные операции и «бабушкины схемы» на вторичке. При этом сами правила игры на рынке уже есть — в Росреестре прямо говорят, что нынешний кризис доверия к сделкам с пенсионерами во многом вызван тем, что суды и участники сделок не используют до конца действующее законодательство.
Что именно предлагают изменить
Сейчас сроки регистрации прав по договорам купли‑продажи жилья сокращены (есть как базовый срок по закону, так и ускоренные режимы — вплоть до одного рабочего дня), что удобно рынку, но оставляет мало времени для реагирования на вскрывшиеся признаки мошенничества. Росреестр прорабатывает точечные поправки: увеличить срок госрегистрации именно по договорам купли‑продажи жилых помещений, где собственниками выступают лица пожилого возраста.
Логика простая: чем длиннее «окно» между подачей документов и окончательной записью в ЕГРН, тем больше шансов заметить странные обстоятельства — жалобы родственников, признаки давления, явно заниженную цену, противоречащие друг другу документы, и приостановить регистрацию до выяснения. Фактически это попытка встроить в процедуру дополнительную антифрод‑паузу, но без введения медкомиссий и прочих грубых вмешательств в частную жизнь.
Почему возникла проблема «бабушкиных схем»
За 2025 год резко участились истории, когда пенсионер продает квартиру, а потом через суд заявляет, что действовал под влиянием мошенников, не понимал сути сделки или был введен в заблуждение, и добивается возврата жилья. В СМИ это закрепилось как «бабушкина схема» или «схема Долиной»: в результате добросовестный покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег, часто кредитных.
Росреестр прямо указывает, что сама по себе проблема — не в отсутствии законов, а в том, что в спорных ситуациях суды и участники рынка не применяют до конца уже существующие нормы (о недействительности сделок, о сроках исковой давности, о защите добросовестного приобретателя и т. д.). То есть законодательная основа есть, но правоприменение запаздывает: проще «откатить» сделку и вернуть квартиру пожилому, чем последовательно разбираться в добросовестности каждой стороны.
Как это скажется на покупателях и продавцах
Для продавца‑пенсионера дополнительный срок регистрации — это, по сути, дополнительный уровень защиты: если родственники, опека или сам продавец вовремя замечают признаки обмана, появляется реальное время вмешаться до окончательной регистрации. Для покупателя это минус в скорости, но плюс в правовой устойчивости: чем меньше потом шансов оспорить сделку, тем спокойнее жить и тем проще будет продавать объект дальше.
Однако надо понимать и оборотную сторону: удлинение сроков по сделкам с пожилыми сделает менее популярными схемы быстрых альтернативных сделок, когда «цепочки» квартир завязаны на одну «бабушкину» квартиру. Это усложнит жизнь риэлторам и тем, кто привык «разруливать» всё за несколько дней, но снизит вероятность того, что через год‑два ваши документы будут разбирать в суде.
Практические советы, как действовать уже сейчас
Покупая квартиру у пожилого собственника, сразу закладывайте в план больше времени и будьте готовы к более тщательной проверке: архивные документы, история перехода прав, согласия супругов и наследников, отсутствие ограничений дееспособности продавца.
Максимально используйте существующие инструменты защиты: нотариальная форма сделки, безналичные расчеты через аккредитив или ячейку с понятными условиями доступа, страхование титула, детальная фиксация всех обстоятельств на видеосвязи и в документах.
Если продает пожилой родственник, не пытайтесь «ускорить» процесс, наоборот — фиксируйте, что человек понимает суть сделки, рыночную цену и последствия, привлекайте нотариуса и при необходимости врачей по инициативе семьи, а не «для галочки» для Росреестра.
Как инвестор, учитывайте новый регуляторный тренд: вторичка с участием пожилых собственников будет становиться медленнее и формальнее, а премия за «быстрые и дешевые» сделки будет постепенно уходить, потому что государство явно взяло курс на ужесточение контроля в этой точке.