Крупнейшая градостроительная реформа за 20 лет

Крупнейшая градостроительная реформа за 20 лет. Запуск комплексного развития территорий (КРТ) в Санкт-Петербурге.

Дата: 03 декабря 2025

- Документ: Поправки в закон «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге»

- Принято: Законодательным Собранием Петербурга

- Цель: Восстановить юридическую основу для реализации проектов КРТ - механизм, замороженный 2 года.

🔴Ключевые изменения в законе

Оператор КРТ- Правительство города получает полномочие назначать оператора - юридическое лицо, отвечающее за весь цикл: от подготовки документации до взаимодействия с собственниками.

Форма собственности - Оператор должен иметь долю города не менее 50%- как требует ФЗ-381 (Градостроительный кодекс).

Соучредитель - Помимо города - инвесторы, заинтересованные в развитии конкретной территории.

Один оператор на все проекты? Нет. Правительство планирует создавать отдельного оператора для каждого проекта КРТ - для гибкости и специализации.

Организационно-правовая форма не определена. Уточнения ожидаются в рабочем порядке - возможны ООО, АО, государственные унитарные предприятия.

Механизмы реализации КРТ (возможные сценарии)

Применимость в Петербурге.

🔴Публичные торги (как в Москве) Город формирует лоты (смешанные участки -сложные + простые). Инвестор побеждает в аукционе. Наиболее вероятный гибкий, привлекательный для рынка.

🔴Конкурс с оценкой по критериям. Оценка не только по цене, но по: объёму инвестиций, срокам, качеству планировки, социальной инфраструктуре, финансовой устойчивости. Возможна- для стратегических территорий (например, хрущёвки в центре).

🔴Назначение оператора (без торгов) Город назначает оператора и тот решает имущественные коллизии, затем привлекает инвесторов через вторичные торги. Наиболее вероятна для плотных жилых зон, где много собственников и сложные переговоры.

«КРТ - единственный способ увеличить ввод жилья до 5–6 млн м² в год (сейчас 2 млн м² в год) без перенасыщения рынка. 40% новых квартир - это переселение из хрущёвок.

Без КРТ цель в 45,1 млн м² к 2035 году -недостижима.

Цели города

- Переселить 254 тыс. семей к 2035 году.

- Ввести 45,1 млн м² жилья за 10 лет - в 2–3 раза больше текущих темпов.

- Очистить 150+ хрущёвок в центре и на периферии - освободить землю под современную застройку.

- Создать новые социальные объекты: школы, сады, поликлиники в рамках каждого КРТ.

❓ Ключевые неясности (на 03.12.2025)

1.Как будут выбираться территории? Пока нет списка приоритетных кварталов.

2. Какие критерии для выбора оператора? Только «профессиональный участник» - без конкретики.

3. Как будет проходить взаимодействие с жителями? Механизм согласования, компенсаций, переселения не описан.

4. Будут ли льготы для инвесторов? Налоговые, финансовые, ускоренные согласования пока неизвестно.

КРТ — это не программа реновации. Это новый способ перезагрузки города.

Вместо «снести -построить» - «перестроить с учётом всех интересов:

- собственников,

- инвесторов,

- города,

- жителей.

Что делать прямо сейчас?

Инвесторы / девелоперы - Подать заявку на участие в рабочих группах Смольного. Готовить проекты с акцентом на социнфраструктуру и переселение. Отслеживать публикации Комитета по градостроительству.

Собственники хрущёвок - Не подписывать предварительные соглашения без юриста. Ждать официального уведомления от оператора.

Аналитики / консультанты - Составлять модели оценки стоимости земли в КРТ-зоне. Разрабатывать сценарии компенсаций и переселения.

Город не будет торговать землёй - он назначит операторов.

И первые получат самые ценные участки.

Законодательная подготовка КРТ в Санкт-Петербурге показывает, что город сделал важный, но пока формальный шаг - создал юридический каркас, не запустив ни одного практического механизма.

Следующий этап -

до конца 2026 года:

-Определение первых 3–5 территорий

-Проведение публичных слушаний

-Объявление первого конкурса на оператора

Те, кто подготовится сейчас получат первые лоты.

Те, кто ждёт - останутся за бортом.