Когда супруги покупают квартиру в браке, многие уверены: раз в выписке ЕГРН указан только один человек — значит, он и есть единственный собственник. Но это не так.
Росреестр напомнил важную правовую позицию: если сделка совершена в период зарегистрированного брака, имущество считается совместным, даже если в документах фигурирует только один супруг.
Это правило действует автоматически — в силу закона, и работает независимо от того, участвовал ли второй супруг в сделке, вносил ли деньги, подписывал ли документы или даже знал ли он о покупке.
Разберёмся, как это работает на практике, какие ошибки совершают покупатели и продавцы, и какие риски юридически «закладываются» в сделку, если о втором супруге забыли.
1. Что говорит закон: совместная собственность возникает автоматически
В основе механизма — статья 34 Семейного кодекса РФ, которая устанавливает:
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Это значит:
юридически супруги владеют имуществом на равных,
доли у них не определены,
каждый из супругов имеет право распоряжаться объектом только с согласия другого.
И даже если в ЕГРН записан один — это не отменяет прав второго.
2. Что будет, если квартира оформлена на одного супруга
Росреестр официально пояснил:
Если квартира куплена в браке, но зарегистрирована на одного — второй всё равно является сособственником.
Даже если:
деньги вносил фактически один из супругов;
ипотека оформлена только на одного;
в договоре купли-продажи указан один покупатель;
второй супруг формально “не участвовал” в сделке.
Это не ошибка регистратора — это особенность закона.
3. Нужно ли нотариальное согласие супруга при продаже
Да, и это обязательное правило.
При продаже, дарении, ипотеке или иной сделке с совместно нажитым имуществом требуется нотариальное согласие второго супруга.
Это требование действует для всех подобных операций.
❗ Что будет, если согласия нет?
Росреестр сообщает:
Регистратор не приостановит сделку.
Но в ЕГРН появится запись:
«Сделка совершена без согласия супруга, которое требуется в силу закона».
И вот здесь начинаются риски:
супруг может признать сделку недействительной,
покупатель может потерять квартиру,
договор может быть оспорен в течение одного года,
возможны судебные споры о разделе имущества и возмещении убытков.
В моей практике такие ситуации встречаются регулярно — особенно когда продавец скрывает наличие брака или использует «неофициальную» форму отношений.
4. Почему запись в ЕГРН может быть только на одного супруга, хотя квартира общая
Росреестр объяснил механизм:
В новостройках правоустанавливающим документом являются:
передаточный акт,
или иной документ, который подписывает застройщик и участник долевого строительства.
Именно эти документы направляются в Росреестр для регистрации.
Обычно там указывают только фактического участника долевого строительства.
Но закон не привязывает право второго супруга к записи в ЕГРН — оно возникает автоматически.
5. Можно ли исправить запись в ЕГРН, если собственником указан только один супруг
Да. Росреестр разъяснил порядок:
Кто может подать заявление?
оба супруга,
либо один из них.
Что потребуется:
заявление о внесении изменений,
документ, подтверждающий факт брака на момент приобретения.
Важно:
Если ранее в Росреестр подавалось нотариальное согласие супруга при покупке — никакие дополнительные документы не нужны.
Информация о браке уже есть в системе.
6. Почему это важно для покупателей: реальная судебная практика
Ситуации из моей практики:
📌 Кейс №1. Покупатель приобрёл квартиру у мужчины, указавшего “не женат”.
Через три месяца появилась супруга, которая подала иск о признании сделки недействительной — квартира была куплена в браке, согласия она не давала.
Дело завершилось расторжением договора и взысканием убытков. Покупатель потерял время и деньги.
📌 Кейс №2. Клиентка продала квартиру, считая её личной — деньги дарил её отец.
Но поскольку договор дарения был оформлен на супруга, имущество стало совместным.
При разводе супруг претендовал на половину стоимости — и закон оказался на его стороне.
📌 Кейс №3. Новостройка оформлена только на мужа.
В процессе раздела имущества супруги установили доли по 1/2.
Росреестр внёс изменения без споров — режим совместной собственности действует по умолчанию.
7. Ошибки, которые чаще всего совершают граждане
❌ Полагают, что раз в ЕГРН один собственник — имущества второго нет.
❌ Не оформляют брачный договор, хотя планируют крупные сделки.
❌ Не берут нотариальное согласие при продаже совместной квартиры.
❌ Покупают объект у лица, которое скрывает факт нахождения в браке.
❌ Уверены, что «если деньги мои — значит квартира моя».
На практике всё иначе.
8. Как защитить себя при сделках
Покупателю:
всегда проверять продавца на факт брака;
просить нотариальное согласие супруга;
внимательно анализировать историю объекта;
запрашивать документы у Росреестра и нотариата.
Продавцу:
заранее оформить согласие супруга,
оформить брачный договор при желании исключить имущество из совместной собственности,
не скрывать факт брака — это экономит время и снижает риск спора.
9. Итоги
Совместная собственность — это особый правовой режим, который действует вне зависимости от того, что указано в ЕГРН.
Если квартира куплена в браке, по умолчанию она принадлежит обоим супругам, и любые сделки требуют нотариального согласия второго.
Эта норма защищает интересы семьи, но создаёт риски для тех, кто покупает недвижимость без проверки.
Именно поэтому профессиональная юридическая экспертиза перед сделкой — не роскошь, а необходимость.
Обо мне
Я — Субботина Галина Николаевна, юрист по недвижимости и сопровождению сделок.
10+ лет практики
200+ успешно проведённых сделок
300 млн рублей сэкономлено клиентам
Член Ассоциации юристов России
Эксперт по правовому режиму недвижимости и работе с ЕГРН
Контакты
📞 Телефон: +7 (495) 414-12-99
📱 WhatsApp: wa.me/+79366161299
📧 Email: info@subbotina-pravo.ru
🌐 Сайт: subbotina-pravo.ru
📢 Telegram: @subbotina_pravo
🏢 Адрес: Москва, ул. Золоторожский Вал, д. 11, стр. 22, эт. 1, оф. 56