Друзья, приветствую. 4 декабря стартовали торги новым ЗПИФ "Парус-Золя" (доступен только для квалифицированных инвесторов), в состав которого включен складской комплекс площадью 47 тыс. кв. метров , расположенный в логистическом парке "Ориентир Запад". Стоимость объекта 4,5 млрд рублей, или 95 655 рублей за кв. метр, склад построен в 2024 году и сдан в аренду единственному арендатору "Золотое яблоко".
Долгосрочный договор аренды заключен сроком на 15 лет, предусмотрена ежегодная индексация платежей на уровень инфляции, но не более 7% в год. Ожидаемая доходность выплат пайщикам прогнозируется на уровне 12% в течение ближайших 4 лет, при цене пая 900 рублей. УК ожидает, что до конца 2029 стоимость объекта вырастит еще дополнительно на ~38% (странно, что УК заявляет 38% за 4 года как "10,3% годовых", похоже, где-то закралась ошибка).
Финансовая модель фонда консервативная и предполагает в базовом сценарии, что индексация аренды составит 5,8% в 2027 году и по 4% в 2028 и 2029 годах, если инфляция в эти периоды будет выше, то индексация должна быть выше.
Склад приобретен в фонд с использованием двух кредитов (именно поэтому фонд доступен только квалифицированным инвесторам), процентные ставки по которым привязаны к ключевой ставке ЦБ РФ (КС +3% и КС +4,4%), которые будут погашаться за счет продажи паев и возмещения НДС. И нет, фонд не станет доступен неквалифицированным инвесторам после полного погашения кредита.
По данным CORE.XP в 2025 году ожидается рекордный объем строительства складов в Московском регионе, что приведет к росту свободных площадей до 5,7% в 2026 году, но прогнозируется, что в 2026 и 2027 годах объемы строительства снизятся, что снова вызовет дефицит предложения. В конечном итоге, полагаю, что рыночная ситуация на горизонте ближайших лет никак не должна повлиять на результаты ЗПИФ "Парус-Золя".
В целом, полагаю, что склад имеет справедливую оценку, дисконта к рынку не наблюдаю, возможно, что цена ближе к нижней границе справедливого диапазона цен. Явный плюс, инвесторы могут действительно долго оставаться владельцами объекта, договор доверительного управления заключен на срок до 30.07.2074 года. Надеюсь, длинные договора ДУ в ЗПИФ однажды станут рыночным стандартом, а не приятным исключением. Я не однократно критиковал практику некоторых УК штамповать ЗПИФ с короткими договорами ДУ и по своей стратегии не покупаю фонды, в которых до окончания ДУ остается менее 10 лет. Ожидаю, что в будущем буду добавлять в портфель действительно долгосрочные фонды.
В настоящий момент я не являюсь инвестором в ЗПИФ "Парус-Золя", все позиции в недвижимости у меня уже были сформированы ранее в пределах заранее определенных лимитов.
На этом все.
Статья не содержит инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендации. В статье не содержится призыва покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно. Результаты в прошлом не гарантируют результат в будущем.