Лариса Долина продала элитную квартиру в Хамовниках за 112 млн рублей, попав под тщательно выстроенную схему телефонных мошенников, после чего через суд добилась признания сделки недействительной и возврата права собственности без возврата денег покупательнице. Этот прецедент, получивший в профессиональной среде название «эффект (или казус) Долиной», взорвал доверие к рынку вторички, особенно к сделкам с пожилыми собственниками, и уже меняет и судебную практику, и будущие законы.
В чем суть «казуса Долиной»
Летом 2024 года Долина продала свою пятикомнатную квартиру в элитном доме в Хамовниках предпринимательнице Полине Лурье за 112 млн рублей, заметно ниже оценочной рыночной стоимости. Одновременно мошенники убедили певицу, что она участвует в «операции силовиков» по защите ее счетов: сделка «фиктивна», деньги нужно тут же переводить «на безопасные счета», значительная часть средств ушла через курьеров и была похищена.
В августе 2024 года, когда покупательница пришла за ключами и потребовала освободить жилье, Долина поняла, что ее обманули, обратилась в МВД и в суд с иском о признании договора купли‑продажи недействительным и возврате квартиры. Параллельно Лурье подала встречный иск о выселении Долиной, считая себя добросовестным приобретателем: деньги уплачены, документы оформлены, право собственности зарегистрировано.
Судебные решения по делу
Хамовнический суд Москвы в марте 2025 года признал предварительный и основной договоры купли‑продажи недействительными, прекратил право собственности Лурье и восстановил право Долиной, указав, что та действовала под влиянием обмана и сильного психологического давления и не осознавала значения своих действий. Экспертиза подтвердила, что в момент подписания документов Долина находилась в состоянии, при котором не понимала последствий сделки, что позволило суду применить нормы о сделках, совершенных под влиянием заблуждения и обмана.
Апелляция (Мосгорсуд) и Второй кассационный суд оставили решение без изменения: квартиру вернули Долиной, а Лурье не получили ни недвижимость, ни уплаченные 112 млн рублей. Сейчас Верховный суд истребовал дело для проверки правоприменения, поскольку защита покупательницы настаивает, что подобный подход разрушает институт добросовестного приобретателя.
Кто в итоге что получил
Лариса Долина: вернула элитную квартиру, признана потерпевшей по уголовному делу о мошенничестве.
Полина Лурье: лишилась и квартиры, и 112 млн рублей, с формальной рекомендацией «искать деньги у мошенников».
Мошенники: часть фигурантов уже осуждена, но перспектива реального возмещения ущерба традиционно туманна.
Почему это стало шоком для рынка
До этого кейса типичная логика двусторонней реституции была простой: если сделка признается недействительной, квартира возвращается продавцу, а покупателю продавец возвращает деньги по договору (даже если он их уже кому‑то отдал). В «деле Долиной» суды фактически применили «одностороннюю» модель: объект вернули, а обязанность компенсировать покупателю стоимость переложили не на продавца, а на неопределенный круг «мошенников», что практически не реализуемо.
Юристы говорили, что принятые решения фактически оставили добросовестного покупателя без защиты, хотя все формальные проверки (нотариус, регистрация, оплата, отсутствие обременений) были соблюдены. На этом фоне в общественном поле возник термин «эффект Долиной» или «схема Долиной» — ситуация, когда после продажи и полной оплаты жилья суд отбирает квартиру у покупателя, признавая продавца жертвой обмана или мошенничества.
Последствия для вторичного рынка
Ключевые риски, которые проявились
Риск «отката» сделки по мотиву психического состояния или заблуждения продавца даже при идеальной юридической чистоте и регистрации права.
Фактическая невозможность покупателя вернуть деньги, если суд освобождает продавца от ответственности, а мошенники к этому моменту либо скрылись, либо признаны неплатежеспособными.
Усиление риска при сделках с пожилыми собственниками: даже наличие справок от психиатра и нотариуса, как показывают юристы, не гарантирует, что через год‑полтора суд не пересмотрит сделку.
По оценкам СМИ, после раскрутки истории по стране всплыло уже несколько тысяч исков «по схеме Долиной», когда продавцы или их родственники пытаются оспорить сделки, ссылаясь на давление мошенников или заблуждение при продаже. Для покупателей это означает новую реальность: юридическая проверка квартиры больше не ограничивается только историей перехода права и обременениями, теперь в фокусе еще и субъективное состояние продавца в момент сделки.
Как меняется поведение рынка
Банки, нотариусы и агентства усиливают комплаенс по сделкам с пожилыми, иногда отказываются сопровождать такие сделки или требуют дополнительные документы и заключения врачей.
Увеличивается спрос на страхование титула, хотя юристы справедливо отмечают, что страховые компании могут массово отказывать в выплатах по подобным кейсам, ссылаясь на исключения в договорах.
Для продавцов‑пенсионеров усложняется продажа: покупатели закладывают повышенный риск в цену, а риелторы рекомендуют привлекать опекунские органы или доверенных родственников, чтобы снизить будущие претензии.
"Казус Долиной" бьет по вторичке в деньгах и рисках
На фоне «казуса Долиной» в Госдуме обсуждается идея обязать истца, который оспаривает сделку и просит вернуть себе квартиру, вносить на депозит суда сумму, указанную в договоре. Такой механизм должен заставить продавца одновременно возвращать и квартиру, и деньги, иначе иск просто не будет рассматриваться по существу.
Параллельно Верховный суд, истребовав дело, фактически получил возможность либо подтвердить новый тренд (приоритет защиты «обманутого» продавца перед добросовестным покупателем), либо скорректировать практику и прописать баланс интересов в подобных конфликтах. На уровне правоприменения уже звучат предложения ограничить срок и основания для пересмотра сделок, а также чётче разграничить случаи, где продавец действительно не понимал сути сделки, и ситуации, где судебный спор — лишь попытка «отыграть» невыгодную продажу задним числом.
Если говорить как практикующий советник: «казус Ларисы Долиной» — это не про звезд и не про хамовнический люкс, а про системный сдвиг баланса между продавцом и покупателем на вторичном рынке. Сейчас покупатель платит полную цену, несет ремонтный и эксплуатационный риск, а ещё берет на себя потенциальный судебный риск того, что через год‑полтора у него заберут и квартиру, и деньги — и это придется учитывать в любой стратегии работы с «вторичкой».