Как оформить договор купли-продажи квартиры или автомобиля, чтобы их не отняли через суд обманутые мошенниками продавцы, и как выиграть дело

Обманутые мошенниками продавцы имущества помимо квартир через суд и признание сделки купли-продажи недействительной пытаются возвращать себе уже автомобили. Судебная практика в отношении таких новых вызовов ещё формируется, но уже есть прецеденты высоких судебных инстанций, защищающие добросовестных покупателей. В этой статье рассмотрим такие прецеденты и я приведу перечень мер, направленных на повышение устойчивости и безопасности сделки, которые я сам на практике использовал бы при заключении договора с сомнительным продавцом.

Ряд приводимых мною мер с привычной точки зрения носят неординарный характер, однако неординарные условия требуют применения неординарных мер. Следует понимать, что договор может и даже должен оказывать на стороны соответствующее психологическое влияние, повышающее уровень их добросовестности и дисциплинированности. Для этого в договор можно включать условия, которые в обычной практике не используются, но их применение не является противозаконным и не влияет на действительность самой сделки.

Какие меры следует предпринять, чтобы повысить устойчивость и безопасность сделки купли-продажи квартиры/автомобиля, значительно повысить шансы на победу в суде или хотя бы остаться при своих (с деньгами):

1. Вместе с договором купли-продажи квартиры/автомобиля заключаем отдельный договор ПОРУЧИТЕЛЬСТВА, в котором близкий для продавца человек становится его поручителем по его обязательствам из сделки купли-продажи

Согласно п. 1 ст. 361 ГК РФ договор поручительства может быть заключен в обеспечение как денежных, так и неденежных обязательств, а также в обеспечение обязательства, которое возникнет в будущем. В случае, если сделка купли-продажи квартиры/автомобиля будет признана недействительной, тогда за долг продавца перед покупателем также будет отвечать поручитель.

Конечно, не всегда у поручителей будут в наличии средства, чтобы быстро погасить долг за продавца, однако, во-первых, юридически поручитель будет отвечать перед покупателем за долг продавца (а это значительно повышает вероятность возврата денег), а во-вторых, психологически продавцу будет очень сложно потребовать признания сделки недействительной, если от этого может пострадать его близкий человек.

Более того, близкий человек-поручитель может до сделки отговорить продавца от сделки, если он не будет уверен в искренности намерений и чистоте воли продавца. Что на корню решит проблему (не даст ей возникнуть).

2. В договоре согласно ст. 431.2 ГК РФ прописываем заверения о том, что продавец не находится под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, осознаёт суть, смысл, цель и последствия совершаемой сделки, искренне желает наступления последствий сделки, etc.

Раздел с заверениями в договоре гораздо важнее, нежели это принято считать на бытовом уровне. Согласно ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ:

Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Некоторые юристы отмечают, что признание сделки недействительной лишает юридической силы и заверения. Однако это, мягко говоря, очень сомнительное заявление, поскольку абз. 1 п.1 ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ на этот случай содержит специальное положение, согласно которому:

Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий (!), предусмотренных предыдущим абзацем (абз. 1 п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).

Очень важно при прописывании заверений в договоре грамотно прописать санкции за их нарушение (предоставление ложных заверений) — в частности, неустойку. Наличие неустойки за нарушение гарантий, во-первых, тажке окажет психологическое воздействие на продавца, во-вторых, может породить дополнительное финансовое обязательство продавца перед покупателем в случае признания сделки недействительной, что также будет на руку покупателю.

3. Добиваемся того, чтобы продавец совершил как можно больше действий, направленных на подготовку, совершение и исполнение сделки купли-продажи

Чем больше продавец совершит таких действий, тем больше это будет указывать на твёрдую и чистую волю (намерение) продавца избавиться от продаваемого имущества и получить за него встречное предоставление (деньги).

Данное обстоятельство имеет довольно большое значение в судебной практике. Суды акцентируют на нём своё внимание.

Вот как суды, ломающие «практику Долиной», оценивают такое обстоятельство:

Второй кассационный суд в своём определении от 14.10.2025 г. по делу № 8Г-25915/2025 отмечает следующее:

Поскольку ФИО2 совершила целый ряд целенаправленных действий: посетила врача-психиатра, предоставила от него справку о возможности совершать сделки, подписала договор купли-продажи, получила денежные средства, подала заявление в Росреестр, снялась с регистрационного учета, постольку её воля была выражена формально безупречно.

Верховный суд Республики Саха (Якутия) в своём определении от 1 октября 2025 года по делу №2-1316 (Аргунова vs Кириллина) отмечает следующее:

“Кириллина И.И. при заключении оспариваемого договора купли-продажи от 11 сентября 2023 года понимала значение своих действий и могла руководить ими, совершив ряд последовательных, объединенных одной целью, логически выстроенных действий и сделок, при этом как ответчик Аргунова О.В., так и ответчик ПАО «Банк ВТБ» не знали и при должной степени осмотрительности и разумности не могли знать о том, что истец не имела намерения отчуждать спорное жилое помещение”.“Как установлено из материалов дела, Кириллина И.И. совершила последовательные действия по заключению 26 августа 2023 года агентского договора с риэлтором ООО «Агентство недвижимости «Панорама», 29 августа 2023 года предварительного договора купли-продажи квартиры и 11 сентября 2023 года договора купли-продажи с ответчиком Аргуновой О.В.”

Таким образом, к действиям, подтверждающим наличие у продавца имущества чистой и непорочной воли, направленной на отчуждение имущества и получение за него встречного предоставления (денег), можно отнести следующие:

• заключение предварительного договора купли-продажи;
• получение продавцом задатка по предварительному договору купли-продажи;
• посещение врача-психиатра, психолога с целью получения экспертного заключения относительно психического состояния продавца;
• посещение наркологического диспансера с целью получения соответствующей справки;
• предоставление продавцом покупателю медицинской справки, экспертного заключения о своём состоянии;
• заключение договора на оказание услуг с риэлтором/риэлторским агентством;
• заказ продавцом акта оценки рыночной стоимости продаваемого имущества;
• действия продавца, направленные на обеспечение получения нотариального согласия супруга/супруги на сделку купли-продажи;
• подписание продавцом основного договора купли-продажи;
• получение продавцом денежных средств по основному договору купли-продажи;
• подача продавцом заявления в государственные учреждения с целью регистрации факта/последствий заключения договора купли-продажи;
• совершение продавцом действий, направленных на снятие с регистрационного учёта;
• вывоз продавцом своих личных вещей из квартиры, особенно до момента заключения договора купли-продажи;
• переписка продавца с покупателем через СМС или электронную почту (неудаляемые в одностороннем порядке сообщения), содержащая, как минимум, несколько сообщений, свидетельствующих о наличии у продавца твёрдого намерения продать имущество и получить за него вознаграждение;
• погашение продавцом всех долгов по ЖКУ и налогам на квартиру до момента заключения договора купли-продажи;
• и так далее.

Перечень таких действий является открытым и в каждой конкретной ситуации может быть пополнен дополнительными действиями.

4. Получаем от продавца справку из ПНД (психоневрологического диспансера) и НД (наркологического диспансера) о том, что продавец находится в адекватном состоянии, также дополнительно получаем заключение профессионального психолога о том, что человек находится в адекватном состоянии

В текущих условиях получение указанных справок/экспертных заключений становится "базой". Конечно, их наличие не всегда может помочь, однако в общей массе доказательств они могут сыграть важную роль. Как минимум, получение указаных справок покупателем будет свидетельствовать о повышенной осмотрительности покупателя, что будет явно на руку покупателю в случае спора.

Плюс ко всему, указанные действия будут дополнительными в ряде последовательных и логически выстроенных действий, объединенных одной целью, о которых мы говорили в разделе 3 данной статьи.

5. С письменного разрешения продавца под видео-запись проверяем его телефон/компьютер на предмет наличия переписок/созвонов с мошенниками

По результатам проверки составляем письменный акт осмотра техники и подписями сторон сделки подтверждаем отсутствие следов общения продавца с мошенниками. Данные действия обеспечат подтверждение наличия повышенной осмотрительности покупателя при подготовке к сделке, что является очень значимым фактором в пользу покупателя в случае признания продавцом сделки недействительной.

Плюс ко всему, указанные действия будут дополнительными в ряде последовательных и логически выстроенных действий, объединенных одной целью, о которых мы говорили в разделе 3 данной статьи.

6. Если у продавца есть супруг(а) и продавамое имущество является их совместной собственностью (даже если продавец числится в государственных реестрах единственным собственником), берём нотариальное согласие супруга(и) на сделку

Наличие нотариального согласия супруга(и) в случае совместного режима собственности продаваемого имущества является не только обязательным с точки зрения законодательства, но и дополнительным фактором, подтверждающим искреннее намерение и волю продавца на совершение сделки купли-продажи и наступление последствий такой сделки.

Получение выписки из ЕГРН на квартиру, кадастрового/технического паспорта на квартиру, сведений о наличии обременений (в том числе, долгов по ипотеке) и арестов на квартиру, сведений о наличии несовершеннолетних детей и соблюдение их прав в случае продажи квартиры, сведений о наличии перепланировок квартиры, сведений об основании возникновения права собственности на квартиру у продавца — это база, которая и так уже повсеместно известна, поэтому останавливаться отдельно на этом не будем.

Что касается покупки автомобиля, то здесь похожий перечень проверочных мероприятий, который также широко известен и на котором в данной статье мы отдельно останавливаться не будем.

7. Проверяем продавца имущества на предмет: наличия долгов в базе данных ФССП и ФНС, участия в судебных делах банкротства, розыска в базе данных МВД и иных официальных источниках, действительности паспорта и ИНН, участия в сомнительных организациях и так далее

Данные действия также будут свидетельствовать о соблюдении покупателем имущества должной осмотрительности, что в случае спора с продавцом будет на руку покупателю и повысит шансы его победы в споре.

Для этого можно использовать следующие официальные базы данных: базу данных ФССП, ГАС «Правосудие», Федресурс о компаниях и физических лицах, которые проходят процедуру банкротства, база доверенностей, специальный сервис МВД о действительности паспортов, перечень экстремистов и террористов Росфинмониторинга, Госуслуги и так далее.

8. В кратчайшие сроки после заключения сделки купли-продажи квартиры прописываемся в ней и прописываем в ней детей (если они есть)

Наличие прописки покупателя и его детей в квартире значительно усложнит задачу признания сделки купли-продажи недействительной. Более того, если в квартире будут прописаны дети, то с высокой вероятностью суд привлечёт к судебному процессу органы опеки, что может сыграть на руку покупателю жилья, поскольку участие государственного органа на стороне покупателя — отличный козырь.

9. В договоре купли-продажи прописываем, что в случае признания его недействительным по инициативе продавца, покупатель имеет право (и продавец соглашается с этим) привлечь продавца к уголовной ответственности за мошенничество, поскольку продавец заверяет покупателя, что на момент заключения сделки купли-продажи квартиры не имеет какого-либо порока воли

Данное право покупателя (привлечь продавца к уголовной ответственности за мошенничество), при наличии состава преступления, работает вне зависимости от того, прописано оно в договоре или нет. На первый взгляд может показаться, что такое условие договора является излишним, поскольку описывает очевидные вещи.

Однако указанное условие имеет целью ПСИХОЛОГИЧЕСКОЕ (!) воздействие на продавца, который может из-за страха быть привлечённым к уголовной ответственности бросить затею признать сделку недействительной. В рассматриваемых в данной статье сделках часто участвуют пенсионеры, воспринимающие юридические вещи на бытовом уровне, поэтому указанное условие в договоре действительно может способствовать их добросовестному поведению.

10. Все переговоры, осмотры имущества, процесс совершения, подписания сделки фиксируем с помощью видео-записи, чтобы обеспечить более полную доказательственную базу в случае конфликта

Наличие видео-материалов может в значительной степени повлиять на мнение суда относительно наличия у продавца реального намерения и чистой воли, направленных на осуществление сделки и наступление её последствий (продажу имущества и получение встречного предоставления).

Плюс ко всему, указанные действия будут дополнительными в ряде последовательных и логически выстроенных действий, объединенных одной целью, о которых мы говорили в разделе 3 данной статьи.

11. Все расчёты по сделке осуществляем в безналичной форме

Это позволит обеспечить наличие 100-процентных доказательств передачи денежных средств покупателю.

12. Сделку купли-продажи имущества оформляем у нотариуса

Участие нотариуса в процессе совершения сделки может в значительной степени усложнить признание сделки недействительной, поскольку большую часть проверочных мероприятий может взять на себя нотариус, особенно если прописать это в договоре.

13. Страхуем титул — право собственности на приобретамое имущество

Страхование титула обеспечивает финансовую защиту покупателя в случае, если через какое-то время выяснится, что у продавца не было законного права продавать квартиру/автомробиль или продавец имел порок воли (не намеревался на самом деле продавать имущество в силу различных обстоятельств: обмана, заблуждения, угроз, неблагоприятных обстоятельств и так далее) — и как следствие, сделка купли-продажи будет признана недействительной. Страховая компания в таком случае возместит покупателю стоимость квартиры/автомобиля.

Главное — внимательно читать и грамотно оценивать условия договора страхования.

14. Если дело дошло до суда, то в суде ссылаемся на ст. 179 ГК РФ (про обман) и добиваемся её применения, объясняем суду, что ст. 178 ГК РФ (про заблуждение) в деле неприменима

Статья 178 ГК РФ (про заблуждение) и статья 179 ГК РФ (про обман) имеют принципиально разный подход к защите прав сторон оспариваемой сделки. И эти различия способны коренным образом изменить восприятие дела.

Так, Второй кассационный суд в своём определении от 14.10.2025 г. по делу № 8Г-25915/2025 отмечает следующее:

Суд апелляционной инстанции смешал понятия «порок воли» при применении ст. 178, 179 ГК РФ.Отменив решение суда первой инстанции, и удовлетворяя исковые требования ФИО2 о признании сделки недействительной, суд апелляционной инстанции, процитировав в определении положения ст. 178, п. 2 ст. 179 (указано в апелляционном определении как ч. 1 ст. 179 ГК РФ) Гражданского кодекса Российской Федерации, не привел выводов о том, на основании какой именно нормы он признал недействительной сделку купли-продажи квартиры, заключенную ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1

Заблуждение — это искреннее неправильное восприятие реальности человеком, вызванное его собственным невежеством, а не действиями третьих лиц. «Заблуждение» — от слова заблудился. Нельзя человека заблудить, он может заблудиться только сам. Данные выводы можно сделать, изучив определения термина «заблуждения», данные в известных словарях, в том числе в Википедии.

Обман — это искажение восприятия реальности человеком, вызванное влиянием третьих лиц.

Статья 178 ГК РФ даёт суду право признать (или не признать) сделку, совершённую под заблуждением, недействительной, даже если другая сторона сделки не могла распознать наличие заблуждения у заблуждающейся стороны сделки. Вот как выглядит формулировка п. 5 ст. 178 ГК РФ:

"Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон".

То есть даже если добросовестная сторона сделки не могла распознать наличие заблуждения у контрагента, то закон всё равно даёт суду право (возможность) признать сделку недействительной. Пределы судейского усмотрения здесь крайне широкие. И пределы эти явно не в пользу добросовестной стороны сделки. Связана такая широта пределов судейского усмотрения здесь с тем, чтобы защитить действительно невежественных людей, уровень образования, культуры, интеллекта которых не позволяют адекватно оценивать реальность.

Статья же 179 ГК РФ вводит суд в очень жёсткие рамки и обязывает суд не признавать сделку недействительной, если другая [добросовестная] сторона сделки не знала или должна была знать об обмане. Вот как выглядит формулировка абз. 3 п. 2 ст. 179 ГК РФ:

"Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане".

(!) Таким образом, ст. 179 ГК РФ очень жёстко и устойчиво защищает добросовестную сторону сделки. Ст. 179 ГК РФ не даёт суду возможность признать сделку недействительной, если другая сторона не знала и не могла знать об обмане!

А ст. 178 ГК РФ ставит защиту добросовестной стороны сделки под судейское усмотрение.

Принципиальная разница между юридической сутью указанных статей ГК РФ кроется в различии феноменов заблуждения и обмана. В том числе, поэтому «заблуждение» и «обман» — как различные основания порока воли — разделены и вынесены в разные статьи! Это очень важно.

Так, Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в деле №2-1316 (Аргунова vs Кириллина) 1 октября 2025 года совершенно правильно применил ст. 179 ГК РФ и отказал в признании договора купли-продажи недействительным по иску обманутого мошенниками продавца-пенсионера. Подробно об этом деле можно почитать в этой статье.

15. Даже если сделку купли-продажи признали недействительной, не нужно отчаиваться — во-первых, нужно подавать жалобы в следующие инстанции (апелляцию, кассацию, надзор), во-вторых, нужно быстро инициировать банкротство продавца

В соответствии со ст. 213.3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» кредитор должника вправе подать в арбитражный суд заявление о признании должника (продавца квартиры по сделке, признанной недействительной) банкротом, при условии, что требования к должнику составляют не менее чем 500 000 (пятьсот тысяч) рублей и указанные требования не исполнены в течение 3 (трёх) месяцев с даты, когда они должны быть исполнены, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В случае возбуждения процедуры банкротства, при соблюдении определённых условий, можно добиться обращения взыскания на имущество (в том числе, квартиру/автомобиль) должника в пользу покупателя.

Важно: для того, чтобы иметь возможность инициировать процедуру банкротства продавца, нужно чтобы суд в результате признания сделки купли-продажи недействительной применил двустороннюю реституцию (возврат уплаченного за квартиру/автомобиль вознаграждения покупателю) и (или) присудил выплату продавцом в пользу покупателя неустойки (суммы убытков) в результате нарушения продавцом предоставленных в договоре заверений (об этом мы говорили в разделе 2 настоящей статьи).

P.S. Конечно, невозможно представить полностью исчерпывающий перечень мер по обеспечению безопасности сделки, поскольку каждая конкретная ситуация может иметь свою специфику и в связи с этим может возникнуть необходимость в дополнительных мерах, отвечающих такой специфике. Однако указанный перечень мер более чем достаточен для обеспечения безопасности сделки в большинстве случаев.

//

Если вам нужна помощь в грамотном оформлении сделки купли-продажи квартиры или вам необходима грамотная защита ваших интересов в суде, можете обращаться по следующим контактным данным:

Евгений Рябов, юрист, предприниматель, автор книг «Стартап и инвестор: правила игры», «Предприниматель, который выжил», «Как привлечь и оформить инвестиции в бизнес»

Telegram: t.me/eriabov E-mail: evrcapital@gmail.com Тел.: +7 (987) 2077380