Вот уже месяца два рынок недвижимости бурлит. Все теперь шарахаются от бабушек-божьих одуванчиков, которые продают свои квартиры, а потом по суду отжимают их у ничего не подозревающих покупателей. Но рисков на самом деле больше. Иногда продавец скрывает, что на квартиру могут претендовать другие собственники, например, несовершеннолетние дети, родственник в тюрьме или наследники, права которых ущемили.
Некоторые покупатели уповают на страхование титула. Это такой способ защитить владельца недвижимости от ее утраты, если потом суд признает сделку купли-продажи недействительной. Но и здесь не все так однозначно.
Чтобы покупатель получил деньги по страховке, нужно доказать, что он был добросовестным приобретателем. А суды в таких ситуациях не всегда встают на сторону покупателя. В этом посте объясню на примере, что значит добросовестный приобретатель.
Недавно я подбирал объект клиенту. Нашли хороший вариант. Запросил документы, стал их проверять и выяснил, что собственники квартиры — двоюродные брат и сестра. У каждого по ½ доле. Купли они эту квартиру у своей тёти. А та через два месяца после подписания договора умерла. В договоре было написано, что деньги получены до подписания договора купли-продажи. И больше ничего про деньги не сказано. В каком виде они были получены, подтверждающая расписка — никакой информации об этом не было.
Мне сразу стало понятно, что договор притворный и никаких денег не было. Я попросил агентшу продавцов рассказать, как на самом деле было дело. Вот что она поведала.
Тётя была тяжело больна, лежала, не двигалась и даже подпись поставить самостоятельно не могла. А так как брат с сестрой за ней ухаживали — кормили, поили, убирали, нанимали нянечку, то она решила при жизни подарить свою квартиру им. Чтобы не платить налог, было решено сделать это не через договор дарения, а через договор купли-продажи. Он был подписан в квартире тёти — приезжал нотариус, причем с рукоприкладчиком. Рукоприкладчик подписывает документ за другого человека, который не может это сделать (в данном случае — в силу физических недостатков).
Никаких денег тётя в руках, конечно же, не держала. Сделали чисто номинальный договор, что она продала племянникам квартиру. Есть ли у нее наследники, непонятно. Я опросил родственников, которые в этом деле участвовали. Часа два разговаривал с племянницей — выяснил всю историю этой семьи и этой квартиры. Все в один голос утверждали, что наследников больше нет. Но гарантировать это никто не мог. Наследником этой тёти была еще её родная сестра — мама одного из собственников. Она вступила в наследство, чтобы получить «похоронные деньги», которые лежали на счету у умершей.
Я агентше говорю: «Вы же понимаете, что договор был притворным и никаких денег никто не видел? А вдруг сейчас объявится-таки наследник и подаст в суд на оспаривание наследства? Договор признают недействительным, сделку размотают назад, и мой клиент останется без квартиры, но с долгами по ипотеке».
Агентша сослалась на нотариуса — мол, он подтвердит, что все нормально. «Ладно, — говорю, — тогда едем к нотариусу». И мы отправились к нотариусу, который удостоверял этот договор в квартире у больной тёти. Приехали мы с клиентом (специально пригласил его, чтобы он был в курсе всего) и агентша.
Я нотариуса спрашиваю: «Вы видели деньги?» «Нет, — говорит, — не видел». «Подтвердить, что деньги были, вы не можете?» «Не могу. И это в обязанности нотариуса не входит». «Ну мы же все понимаем, что денег не было». Он замялся, начал отводить взгляд. В общем, дал понять, что никаких гарантий он как нотариус не даст.
Никаких денег, конечно же, не было. И расписку тётя написать не могла, потому что руками не двигала. А рукоприкладчик по закону не имеет права написать расписку за нее — нотариус такие расписки не удостоверяет. То есть даже если бы расписка была, то считалась бы незаконной.
Вообще говоря, в этой ситуации вероятность того, что кто-то подаст в суд и отмотает сделку назад, была очень маленькой. Но не нулевой. Никто не мог гарантировать, что наследников нет и не будет. Я посчитал покупку рискованной. И мы от этого варианта отказались.
Все это я рассказываю вот для чего. Предположим, что мы купили бы эту квартиру и застраховали титул. И вот сделку признают недействительной. А все участники этой сделки в курсе, что покупатель был осведомлен о том, что квартира была куплена по мнимому договору купли-продажи. И значит, покупатель не является добросовестным приобретателем. И никакой речи о выплате ему страховки быть не может.
А добросовестность покупателя заключается в том, что он сам или с помощью риелтора должен убедиться в том, что объект недвижимости можно покупать, то есть у него стопроцентная юридическая чистота. И продавца нужно проверить. Причем вcё это делается не просто на словах, а с документальным подтверждением. Я например, выдаю клиенту отчет о проверке и отсутствии рисков — и на продавца, и на сам объект.
Вот только в этом случае сработает страховка титула, и покупатель получит деньги.
Как это осуществить? Обращаться за помощью к высококвалифицированным риелторам, которые понимают все тонкости купли-продажи недвижимости. Именно риелторам-практикам, которые в курсе всех рисков и подводных камней. И которые знают не только, как должно быть по закону, но и как всё работает в реальности. Одного такого вы уже знаете.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!