«Сделка под влиянием»: Как суды создали новую норму, которой нет в законе

«Сделка под влиянием»: Как суды создали новую норму, которой нет в законе?

Резонансное дело Долиной окончательно превратилось в полноценный судебный прецедент, способный перевернуть рынок недвижимости. Давайте разберем два самых острых юридических ньюансов, которые теперь будут влиять на каждую сделку.

🔍 1. Новый состав: «Сделка под влиянием»

В ГК РФ есть ст. 179 (насилие, угроза) и ст. 178 (заблуждение). Но суд в деле Долиной, по сути, создал гибридный состав — «сделка под влиянием».

Как это работает? Суд связал заблуждение Долиной (ст. 178 ГК) с давлением мошенников (как при ст. 179), хотя формально покупательница Лурье не была к этому давлению причастна.

Последствие: Это создает опасный прецедент. Теперь любое внешнее воздействие третьих лиц (не от контрагента!) может стать основанием для отмены сделки, если докажут «порок воли». Внимание сместилось с чистоты документов на субъективное состояние продавца.

🤔 Главный вопрос: Могут ли теперь стороны в других спорах ссылаться на «обстоятельства, подобные делу Долиной»? Хотя у нас нет прецедентного права, судебная практика ВС и яркие дела становятся ориентиром. Это как игра в кальмара: правила пишутся по ходу, и финал для «покупателя-профессионала» предсказуем.

👩‍💼 2. Неопределенный стандарт для «профессионального участника»

Суд указал, что риелтор с многолетним стажем (покупатель) обязана проявлять повышенную осмотрительность. Но в законе нет критериев «профессионализма» для целей гражданского спора.

Какой именно опыт оценивается? Количество лет в профессии? Объем сделок? Наличие лицензии (которой у риелторов нет)? Суд этого не расшифровал.

Какие именно «нетипичные действия» должны насторожить? Спешка, отсутствие торга, нежелание обсуждать детали? Для одного продавца это стресс, для другого — норма.

Что считать «достаточными шагами»? Нужно ли требовать справку из ПНД? Звонить родственникам? Отказываться от сделки при малейшем подозрении? Суд оставил эти вопросы без ответа.

💡 Вывод для рынка:

Для покупателей-профессионалов (риелторов, инвесторов, юристов) риск резко вырос. Теперь их могут судить по стандарту «экспертного провидения»: обязан был заподозрить, обязан был проверить, обязан был отказаться.

Для всех покупателей — появился серый ящик. «Нетипичное поведение» продавца — размытый критерий, который можно притянуть к любому спору.

Для судов — открыт путь для субъективных оценок. Не «добросовестный приобретатель», а «достаточно ли он был осмотрителен с учетом его гипотетического опыта?».

Это уже не просто спор о 130 млн рублей. Это смена парадигмы в оценке сделок. Покупатель теперь должен быть не только юридически чист, но и следовать не прописанным нигде правилам «психологической due diligence».

Источник: Legal.Report: Дело Долиной

#недвижимость #сделки #мошенничество #Долина #судебнаяпрактика #риелтор #осмотрительность #ГКРФ #правоприменение