Телеграмм-канал: Адвокат Александр Титов
Мой доверитель приобрел квартиру в строящемся доме по договору уступки ДДУ в 2019 году. Спустя некоторое время застройщик обанкротился. Дольщик попытался включить свои требования о получении квартиры в реестр участников строительства (РТУС). Однако выяснилось, что на указанную квартиру в РТУС был включен другой покупатель.
Было установлено, что квартира действительно была продана по ДДУ застройщиком при начале реализации квартир. Однако через два года после заключения ДДУ первый покупатель обратился в суд с иском к застройщику о расторжении договора долевого строительства. Как выяснилось, в ходе того судебного дела было достигнуто мировое соглашение, по которому права требования на квартиру были уступлены первоначальным покупателем третьему лицу. В свою очередь, это третье лицо уступило права по ДДУ моему доверителю. Цепочка сделок была зарегистрирована в Росреестре.
После признания застройщика банкротом первоначальный покупатель подал частную жалобу на определение суда об утверждении мирового соглашения. Несмотря на то, что с даты утверждения мирового соглашения прошло более одного года, суд восстановил срок на подачу частной жалобы. Через некоторое время суд апелляционной инстанции отменил определение суда первой инстанции об утверждении мирового соглашения. Дело возвратилось в суд первой инстанции, где было вынесено определение о повороте исполненного, заключенный договор уступки был признан недействительной сделкой. Запись в ЕГРН о правопреемстве третьего лица, с которым договор уступки заключил первоначальный покупатель, была аннулирована судом. Однако моменту вынесения судом определения о повороте исполненного, в ЕГРН именно мой доверитель был указан как дольщик с правами требования на спорную квартиру. Оспорить эту запись ЕГРН путем подачи отдельного иска первоначальный покупатель не смог. В этом иске уже другой суд ему отказал.
Несмотря на факт регистрации в ЕГРН прав на квартиру за моим доверителем, конкурсный управляющий застройщика отказал во включении его требований в РТУС. По мнению управляющего, права на квартиру имеет первоначальный покупатель, и именно его управляющий включил в РТУС.
В ходе обособленного спора с конкурсным управляющим застройщика, арбитражный суд принял позицию добросовестного покупателя и включил его требования в РТУС. При этом суд указал и на то, что требования первоначального покупателя могут быть удовлетворены, но за счет других квартир. Суд сослался на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 №15510/12 по делу №А71-13368/08, согласно которому, само по себе отсутствие регистрации договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем, такие права сторон не могут быть противопоставлены третьим лицам, в том числе зарегистрировавшим договор в установленном порядке. Поскольку требование первоначального покупателя к должнику признаны обоснованными и включены в реестр требований участников строительства, ввиду принятия обязательств должника у последнего сохраняется обязанность по передаче первоначальному покупателю иного жилого помещения.
После признания застройщика банкротом, проблемный объект был передан для достройки Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства. Скорее всего, это обстоятельство и вызвало такой интерес к квартире первоначального покупателя. Пока шли судебные разбирательства по поводу права на включение в РТУС, объект достраивался. Однако после достройки дома, Фонд не передал квартиру ни моему доверителю, ни первоначальному покупателю. Это вынудило моего доверителя подать еще один иск – о признании его права собственности. В рамках этого судебного процесса еще раз были исследованы обстоятельства приобретения квартиры и включения в РТУС прав требований моего доверителя. По итогам рассмотрения дела требования были удовлетворены, право собственности на квартиру юыло признано судом.
Весь путь судебных разбирательств занял порядка пяти лет. На днях доверитель сообщил мне о том, что Фонд квартиру ему передал, право его собственности зарегистрировано Росреестром.
Адвокат Титов Александр Сергеевич, г. Москва