Представьте ситуацию: вы успешно продали квартиру, а спустя время получаете от налоговой требование уплатить НДФЛ в размере 30% от стоимости проданного жилья. Или еще хуже уведомление о штрафе, который может достигать 40% от суммы сделки. Первая реакция - недоумение: «Этого не может быть! Ведь стандартная ставка налога при продаже недвижимости 13%».
К сожалению, такая ситуация более чем реальна. Причина в игнорировании двух ключевых статусов: налогового и валютного резидента. Путаница в этих понятиях способна обернуться серьезными финансовыми потерями для участников сделки. Давайте разберемся, что это за статусы и как обезопасить себя.
Чем отличается налоговый резидент от валютного?
Главное, что нужно запомнить: эти статусы определяются по разным критериям и влекут за собой разные последствия. Они не являются тождественными.
- Налоговый резидент - зависит от времени вашего пребывания в России.
- Валютный резидент - связан с вашим гражданством или видом на жительство.
Совершенно разную суть этих статусов, довольно часто приходится разъяснять не только продавцам и покупателям, но и профессиональным участникам рынка недвижимости.
Налоговый резидент: ставка 13% против 30%
Кто считается налоговым резидентом РФ?
Им признается физическое лицо (независимо от гражданства), которое находилось на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).
Что значит статус налогового нерезидента?
Если вы провели в стране меньше 183 дней, вы становитесь налоговым нерезидентом. Это кардинально меняет налоговые обязательства при продаже имущества:
- Ставка НДФЛ возрастает до 30%(вместо стандартных 13%).
- Запрет на налоговые вычеты. Нерезидент не может уменьшить налогооблагаемый доход на сумму расходов на покупку квартиры или применить имущественный вычет в 1 млн рублей.
- Важное исключение: с 1 января 2019 года нерезиденты, как и резиденты, освобождаются от НДФЛ, если владели недвижимостью дольше минимального срока владения (как правило, 5 лет, а в некоторых случаях 3 года).
Вывод: Перед продажей квартиры, особенно если вы долго находились за границей или планируете уехать, обязательно проверьте свой налоговый статус. Планируйте дату сделки так, чтобы не попасть под 30% налог.
Валютный резидент: почему расчеты с иностранцами — это особая история.
Кто является валютным резидентом РФ?
К этой категории относятся (ст. 1 Федерального закона № 173-ФЗ):
- Граждане России, независимо от места их проживания.
- Иностранцы и лица без гражданства, постоянно проживающие в РФ на основании вида на жительство.
Все остальные физические лица считаются валютными нерезидентами.
Какая связь с недвижимостью?
Ключевой момент: любые расчеты по сделке с валютным нерезидентом считаются валютной операцией (п. 9 ч. 1 ст. 1 Закона № 173-ФЗ), даже если они проводятся в рублях.
А закон требует, чтобы валютные операции между физическими лицами проводились только в безналичной форме через банковские счета (ч. 3 ст. 14 Закона № 173-ФЗ).
Чем грозит нарушение?
Если проигнорировать это правило и рассчитаться наличными, налоговая инспекция признает операцию незаконной. Наказание — административный штраф по ст. 15.25 КоАП РФ в размере от 20% до 40% от суммы сделки.
Вывод: Если вашим контрагентом по сделке купли-продажи недвижимости является иностранец без вида на жительство в РФ, вы обязаны провести все расчеты исключительно путем банковского перевода. Никаких ячеек! Вы даже символический аванс не можете вносить наличными!
Практические рекомендации:
Чтобы избежать неприятных сюрпризов, соблюдайте два простых правила:
- Проверяйте себя (налоговый статус).
Если вы продавец и провели за границей значительную часть года, убедитесь, что не утратили статус налогового резидента. Если рискуете попасть под статус нерезидента, возможно, стоит скорректировать сроки сделки или отъезда, чтобы сохранить право на ставку НДФЛ в 13%.
2. Проверяйте контрагента (валютный статус).
Если вы покупаете или продаете недвижимость у лица, не являющегося гражданином России, обязательно уточните его статус. Является ли он валютным нерезидентом (нет ни российского паспорта, ни вида на жительство)? Если да, единственно верный способ расчетов — безналичный перевод через банк.
Незнание закона не освобождает от ответственности. Случаи, когда люди теряют сотни тысяч, а то и миллионы рублей из-за невнимательности к своему статусу или статусу партнера по сделке, — печальная реальность. Осведомленность и простая проверка помогут вам сохранить свои деньги и нервы.