— Подписывай, Марина. Не тяни время. У меня самолет в Ниццу через три часа.
Виктор барабанил пальцами по столу из красного дерева. Мы сидели в переговорной его адвоката. Мой муж... точнее, уже почти бывший муж, выглядел как обложка журнала Forbes: итальянский костюм, загар, новые виниры. В свои пятьдесят он молодился изо всех сил. Причина его «второй молодости» ждала в коридоре — двадцатитрехлетняя Анжелика, фитнес-тренер с амбициями стать светской львицей.
Я, Марина, поправила очки. Мне сорок восемь. Я не модель. У меня есть морщинки вокруг глаз, и я не крашу волосы в блонд. Я — кадастровый инженер. Всю нашу совместную жизнь, двадцать пять лет, я была его тылом. Пока Виктор строил из себя великого девелопера, я ползала по полям с нивелиром, согласовывала границы участков, ругалась с чиновниками в земельных комитетах и переводила земли из сельхозназначения в ИЖС.
— Витя, — тихо сказала я, читая Соглашение о разделе имущества. — Ты забираешь строительную компанию «Строй-Град». Ты забираешь автопарк спецтехники. Ты забираешь квартиру на Остоженке и дом в Барвихе. А мне оставляешь... что? Участок в Грязях?
— Это не Грязи, это локация в рост! — фыркнул он, но глаза его бегали. — Пятьдесят гектаров земли! Да, сейчас там болото и бурелом. Но ты же у нас спец по земле. Осушишь, нарежешь, продашь под дачи. Лет через десять озолотишься. А компания — это мое детище. Я представляю бренд. Ты там просто бумажки перекладывала.
«Бумажки перекладывала».
Я вспомнила 1998 год. Дефолт. Виктор сидит на кухне в съемной хрущевке и пьет водку, потому что его «бизнес» по продаже ларьков прогорел. И я, беременная первым сыном, которая идет в мэрию и договаривается об аренде первого участка под застройку, используя свои старые университетские связи.
Я посмотрела на адвоката Виктора. Тот сидел с каменным лицом. Они думали, я буду плакать. Умолять. Судиться годами.
Но они не знали одного. Я видела карты. Я видела генплан развития области, который еще не опубликовали официально. И я знала то, чего не знал великий бизнесмен Виктор, уволивший старого геодезиста ради экономии.
— Хорошо, — сказала я.
Виктор замер.
— Что?
— Я подпишу. Пятьдесят гектаров в районе деревни "Грязи" (кадастровый номер заканчивается на ...482) переходят мне. Плюс денежная компенсация — десять миллионов рублей. Это мои отступные. И я исчезаю из твоей жизни.
— Десять лямов? — Виктор скривился, но быстро прикинул в уме. — Ладно. Это дешевле, чем делить компанию. По рукам.
Я подписала документы.
В тот день я вышла из офиса с чувством удивительной легкости. У меня не было мужа, не было дома на Рублевке. Но у меня была карта в голове. И я знала, где зарыт клад.
Первые полгода я жила в съемной квартире. Дети, уже взрослые, учились за границей (оплату учебы Виктор великодушно оставил за собой, чтобы выглядеть хорошим отцом). Я работала.
На десять миллионов, полученные при разводе, я не купила шубу и не поехала на Мальдивы. Я вложила их в землю. В то самое «болото».
Участок, который Виктор с барского плеча кинул мне как кость, был длинной полосой неудобий вдоль федеральной трассы...вроде бы. Строить там коттеджи было невозможно: грунты плывут, коммуникаций нет.
Виктор считал эту землю пассивом. Налогом на владение.
Но у земли есть секрет: она не меняется, а мир вокруг неё — да.
В 2021 году я, как собственник, начала тихую, нудную работу.
Я наняла бульдозеры. Не для стройки. Я выровняла старую грунтовую дорогу, которая шла сквозь мой участок. Дорога эта была исторической, «пожарным проездом», но на картах Росреестра она не числилась как дорога общего пользования. Она была частью моего частного владения.
Затем я занялась газом. Магистральная труба высокого давления проходила в километре. Я подала заявку на техприсоединение. Получила техусловия. И протянула ветку газопровода... в никуда. Просто заглушенную трубу на границе моего участка.
Затем электричество. Я поставила собственную трансформаторную подстанцию (ТП) на 600 киловатт. Мощную. Промышленную.
Соседи крутили пальцем у виска. «Марина Сергеевна с ума сошла после развода. В поле подстанцию строит, деньги закапывает».
Я молчала. Я знала, что Виктор начал свой Magnum Opus — "проект всей жизни".
Элитный коттеджный поселок «Золотые Сосны».
Он купил землю сразу за моим участком. Огромный массив прекрасного, сухого соснового леса. Идеальное место. Речка, птички, экология.
Он вложил в этот проект всё. Кредитные миллиарды. Деньги дольщиков. Он строил дворцы.
Но он, в своей самоуверенности, допустил одну фатальную ошибку. Ошибку, которую никогда бы не допустил, если бы я все еще проверяла его документы.
Он посмотрел на карту и увидел дорогу. «Ага, есть подъезд с трассы».
Он посмотрел на карту и увидел ЛЭП. «Ага, подключимся».
Он не проверил, кому принадлежит земля под дорогой. И кому принадлежит земля, через которую нужно тянуть кабель и трубу.
Виктор процветал. Его лицо не сходило с билбордов. «Золотые Сосны — рай для избранных».
Анжелика постила в запрещенной соцсети фото со стройки в розовой каске. «Мой любимый строит город мечты!».
Я следила за стройкой по спутниковым картам и отчетам дронов (я наняла местного парня, который раз в месяц облетал территорию).
Виктор гнал тяжелую технику. Самосвалы, бетономешалки, краны.
Они ездили по моей дороге.
Я не мешала. Я ждала.
Если бы я перекрыла дорогу на этапе стройки, Виктор нашел бы объезд. Проложил бы гать через лес, дал бы взятку лесничему, решил бы вопрос.
Но я хотела, чтобы ловушка захлопнулась намертво. Мне нужно было, чтобы он построил всё. Чтобы дома стояли, отделка была готова, а покупатели уже паковали чемоданы.
В августе 2023 года ко мне пришел представитель Виктора. Молодой юрист, наглый, как и его шеф.
— Марина Сергеевна, — сказал он, даже не поздоровавшись. — Мы тут сети тянем к поселку. Газ и свет. Проектировщики нарисовали трассу через ваш участок. Это самый короткий путь. Подпишите согласие на сервитут. Мы вам заплатим... ну, скажем, 50 тысяч рублей единоразово. За беспокойство.
Я улыбнулась.
— Нет.
— В смысле нет? — опешил юрист. — Вы не понимаете? Это социальная нужда! Мы судом заставим. Частный сервитут для прокладки коммуникаций.
— давай, — сказала я. — Но не забывай что по моему участку уже проложены мои сети. Охранная зона газопровода, охранная зона кабеля. По нормам СНиП, вы не можете класть свои трубы ближе 5 метров к моим. А ширина моего «болота» в узком месте — всего 12 метров. Там физически нет места для ваших коридоров, если соблюдать закон.
Юрист ушел, бормоча проклятия.
Они попытались обойти. Потащили кабель через лес. Получили штраф от Лесфонда в 5 миллионов и предписание демонтировать незаконную просеку. Лесфонд нынче строгий, дроны летают, все видят.
Они попытались пройти через соседнее поле. Но там собственник — агрохолдинг, у них посевы, они выставили ценник в 50 миллионов за проход. Виктор пожадничал.
в конце, в декабре 2023 года, "Золотые Сосны" стояли готовые. Красивые.
Но без газа. И без нормального электричества (работали на временных дизель-генераторах, которые жрали солярку тоннами).
И самое главное — дорога.
Виктор заасфальтировал мою дорогу. Он положил прекрасный асфальт, сделал ливневку. Он думал, что это «бесхозная дорога общего пользования».
Он так спешил продать дома, что не заказал выписку из ЕГРН на земельный участок под дорогой.
День «Х» настал 15 марта.
Сдача поселка госкомиссии. Приезд VIP-клиентов. Анжелика устроила фуршет. Шарики, музыка, телевидение.
В 6:00 утра на въезде на «бесполезное болото» остановился кран-манипулятор.
Рабочие быстро и профессионально установили бетонные блоки ФБС поперек дороги.
За блоками поставили будку охраны.
И красивый, автоматический шлагбаум.
Рядом водрузили щит: «ЧАСТНАЯ ТЕРРИТОРИЯ. Проезд и проход запрещен. Ст. 209 ГК РФ».
В 10:00 утра кортеж Виктора (Майбах и два джипа охраны) уперся в бетонные блоки.
Я сидела в будке охраны и пила чай из термоса. Рядом сидели два крепких сотрудника ЧОП «Бастион», с которыми у меня был официальный договор на охрану объекта.
Виктор выскочил из машины. Он был пунцовый.
— Это что за цирк?! — заорал он, подбегая к шлагбауму. — Уберите блоки! Я сейчас полицию вызову! Я вас всех посажу!
Я вышла из будки.
— Здравствуй, Витя.
Он осекся. Снял солнечные очки. Уставился на меня, как на фантом.
— Марина? Ты? Ты что тут делаешь?
— Чай пью. На своей земле.
— Какой земле?! Это дорога! Дорога к моему поселку!
— Нет, Витя. Это земельный участок с кадастровым номером ...482. Категория: земли промышленности и транспорта. Вид разрешенного использования: «Для размещения объектов дорожного сервиса и частных автодорог». Я перевела категорию год назад. Ты не заметил? Ах да, ты же был в Ницце.
Виктор побледнел. Он начал понимать.
— Убери блоки. У меня комиссия едет. У меня люди едут!
— Не могу. Частная собственность. Я не хочу, чтобы по моей земле ездили чужие машины. Они асфальт портят. Кстати, спасибо за асфальт. Качественный. Подарок?
— Марина, не дури! — он схватился за сердце (или сделал вид). — Ты понимаешь, на какие бабки я попаду? Если комиссия не проедет, я не сдам объект. У меня кредиты в банке под залог этих домов! Меня обанкротят!
— Это бизнес, Витя. Ничего личного. Ты же сам учил.
Приехала полиция. Приехал участковый.
Виктор кричал, тыкал пальцем, требовал «убрать самоуправство».
Участковый, усталый майор, посмотрел мои документы.
— Свидетельство о собственности есть. Межевой план есть. Дорога находится в границах частного участка. Сервитута (права проезда) в документах нет.
Он повернулся к Виктору.
— Гражданин, это частная территория. Собственник имеет право огораживать свое имущество. Убирайте машины, вы блокируете въезд.
Виктор стоял, открывая и закрывая рот, как рыба, выброшенная на берег.
В этот момент к блокам подъехал черный «Мерседес» с номерами администрации. Комиссия.
Они постояли минуту. Увидели блоки, полицию, орущего девелопера. Развернулись и уехали.
Сдача объекта была сорвана.
Виктор пришел ко мне через неделю. Он постарел лет на десять. Виниры уже не сияли, костюм был помят.
Мы встретились в моем офисе. Да, я открыла небольшое бюро кадастровых услуг.
— Чего ты хочешь? — спросил он без предисловий. — Десять миллионов? Двадцать? Я куплю у тебя эту чертову дорогу.
Я достала папку.
— Купить? Нет, Витя. Земля не продается. Это мой заработок на автопилоте. Пенсионный фонд, как ты любишь говорить.
— Я предлагаю тебе партнерство.
Я разложила перед ним схему.
— Смотри. Твой поселок — это остров. А я — океан вокруг.
— У тебя нет газа. У меня есть труба с лимитами.
— У тебя нет света (дизели — это дорого). У меня есть ТП на 600 кВт.
— У тебя нет дороги. У меня есть асфальт.
— Я предлагаю договор комплексного обслуживания поселка «Золотые Сосны».
Проезд. Вводим платный проезд для грузовой техники и гостевых машин. Для жильцов — абонемент. Стоимость абонемента включается в коммунальные платежи. 5000 рублей с дома в месяц. У тебя 200 домов. Это миллион в месяц. Чистыми.
Газификация. Я даю разрешение на врезку в мою трубу. Но труба остается моей. Плата за текущее положение газа — по тарифу.
Электричество. Подключение к моей ТП. Стоимость киловатта — городская, плюс моя наценка за обслуживание сетей.
— Ты хочешь меня доить? — прошипел Виктор. — Всю жизнь?
— Я хочу получать ренту, — поправила я. — Ты же сам сказал: «Осуши, нарежь, озолотишься». Я осушила. Я нарезала. Теперь озолачиваюсь.
Виктор молчал. Он считал.
Если он откажется — поселок умрет. Дома без коммуникаций и дороги никому не нужны. Банк заберет всё за долги. Анжелика уйдет к другому (она, кстати, уже скандалила в Инстаграме, что «отпуск на Мальдивах сорвался»).
Если он согласится — он спасет бизнес. Но он будет зависеть от меня. Каждый месяц он будет переводить мне деньги. Каждый житель его элитного поселка будет знать, что свет и тепло в их домах зависят от Марины Сергеевны.
— А если я построю свою дорогу? — спросил он с надеждой. — В обход. Через лес.
— Попробуй, — пожала я плечами. — Год согласований с Лесфондом. Вырубка деревьев — компенсация миллион за гектар. Строительство 3 километров дороги по болоту — еще миллионов сто. У тебя есть лишние сто миллионов и год времени? Кредит нужно гасить завтра.
Он закрыл лицо руками.
— Ты ведьма, Марина.
— Я кадастровый инженер, Витя. Просто инженер.
Он подписал.
Договор сервитута (платного). Договор транзита ресурсов. Договор аренды инфраструктуры.
Юридически это было оформлено безупречно. Мой адвокат (не чета его пижонам) прописал такие неустойки за просрочку платежа, что Виктору дешевле продать почку, чем задержать перевод хоть на день.
Поселок «Золотые Сосны» сдали. Люди живут.
На въезде стоит мой красивый КПП. Шлагбаум открывается автоматически.
Каждый месяц 5-го числа мне на счет падает фиксированная сумма. Очень приличная сумма.
Этих денег хватает, чтобы оплачивать учебу детям, содержать дом (я купила себе уютный коттедж, но не на Рублевке, а в тихом старом дачном месте) и путешествовать.
Виктор? Он все еще владелец компании. Но блеск в его глазах погас. Анжелика ушла от него через два месяца после той истории со шлагбаумом, когда поняла, что «золотого дождя» не будет, а будут долги и суды.
Виктор живет в одном из непроданных домов своего поселка.
И всегда, проезжая через мой шлагбаум, он видит табличку: «Частная территория. Собственник: М.С. Воронова».
Моя девичья фамилия.
На днях мы встретились случайно в ресторане. Он был один, пил виски.
— Знаешь, — сказал он мне, глядя в стакан. — Я ведь тогда, в 90-х, думал, что я самый умный. Что я — голова, а ты так, шея.
— Шея вертит головой, Витя, — улыбнулась я. — И шея помнит, где проходят границы участков.
Я допила кофе и ушла.
Я не злорадствую. Правда. У меня нет на это времени.
Я сейчас занимаюсь новым проектом. Выкупила землю рядом с новой строящейся трассой М-12. Там планируют развязку. А земля под съезды почему-то до сих пор числится как «пастбища».
Никто не смотрит на карты внимательно. Кроме меня.
И это делает жизнь удивительно интересной.