Декабрь 2025 года войдет в историю российского рынка недвижимости как месяц «великого ожидания». Мы заканчиваем этот год с ключевой ставкой - 16%. Рыночная ипотека стала уделом избранных (или отчаянных), а ставки по вкладам впервые за десятилетие реально конкурируют с доходностью от перепродажи бетона.
Главный вопрос, который мне задают в личных сообщениях каждый день: «Стоит ли покупать квартиру сейчас или ждать обвала цен в 2026 году?».
Давайте отложим эмоции и посмотрим на сухие цифры, факты и тренды уходящего года. Спойлер: рынок изменился навсегда, и стратегии, работавшие в 2023-м, сегодня приведут вас к убыткам.
2025-й: Год шоковой терапии
Вспомните начало года. Эксперты разделились на два лагеря: одни кричали о неминуемом крахе и падении цен на 30-40%, другие уверяли, что бетон будет дорожать вечно. Кто оказался прав? Истина, как всегда, посередине, но с горьким привкусом.
Главный итог 2025 года — рассинхронизация рынка.
- Вторичный рынок встал на «паузу». При ипотечных ставках 19-25% годовых ежемесячный платеж за обычную «двушку» в спальном районе Москвы стал превышать 200 000 рублей. Это отсекло 90% покупателей. Сделки проходят только за наличные или через сложные цепочки обменов с минимальной доплатой. Цены здесь не рухнули официально (в объявлениях), но реальный торг достигает 15-20%.
- Первичный рынок (новостройки) выжил. Застройщики, накачанные деньгами прошлых лет и проектным финансированием, не могли позволить себе ронять цены. Вместо этого мы увидели парад маркетинговой щедрости: рассрочки на 8 лет, траншевые ипотеки, субсидированные ставки от самого девелопера.
Почему цены на вторичку стагнировали, а новостройки устояли?
Вторичка — это рынок физических лиц. Продавцу (условному Ивану Ивановичу) психологически сложно снизить цену на свою квартиру, но если ему нужно продать срочно, он уступает. Застройщик же — это финансовая машина, связанная обязательствами с банком (эскроу-счета). Снизить цену в прайсе для них — значит нарушить ковенанты с банком. Поэтому цены на квартиры в Москве 2025 на первичном рынке номинально росли, маскируя стагнацию через скидки и акции.
Цифры года: Инфляция vs Квадратный метр
Динамика за 2025 год (средние показатели):
- Официальная инфляция: ~8–9%
- Реальная потребительская инфляция: ~15–18%
- Рост цены м² (Новостройки, Москва): +6%
- Рост цены м² (Новостройки, Регионы-миллионники): +9%
- Изменение цены м² (Вторичка, реальные сделки): -5% (с учетом торга).
Что это значит?
В реальном выражении (если считать в деньгах, очищенных от инфляции) недвижимость подешевела. Если в 2020-2023 годах бетон обгонял инфляцию, принося сверхдоходы, то в 2025-м он едва выполнял функцию сохранения капитала на первичном рынке и проигрывал инфляции на вторичном.
Тем временем банковский депозит давал гарантированные 18-21% годовых. Чистая математика говорит нам: те, кто продал квартиру в январе 2025 и положил деньги на вклад, к декабрю заработали больше, чем те, кто эту квартиру удерживал. Это болезненный факт для адептов «вечного роста».
Феномен года: Ренессанс «семейных трешек»
Самым удивительным трендом 2025 года стал резкий разворот спроса от микро-студий к полноценным семейным квартирам.
Еще год назад инвесторы мели студии по 20 кв. м, надеясь на рост цены и легкую сдачу в аренду. Семейная ипотека осталась практически единственным доступным инструментом с адекватной ставкой.
Почему спрос на 3-комнатные квартиры (евро-4) вырос в 2 раза?
- Покупка «для себя», а не «для дяди». Спекулянты ушли с рынка. Остались реальные семьи. Если у вас есть право на семейную ипотеку, вы стараетесь выбрать максимум квадратных метров, чтобы закрыть жилищный вопрос на 10-15 лет вперед.
- Переплата за метр. В маленьких квартирах цена квадрата традиционно выше. В больших лотах — ниже. В условиях ограниченного бюджета люди начали считать эффективность каждого потраченного рубля.
- Дефицит предложения. Застройщики годами проектировали дома-муравейники, где 70% фонда — студии и однушки. Нормальных семейных лотов на рынке оказалось физически мало, что и подстегнуло цены именно в этом сегменте.
Это важный сигнал для тех, кто планирует инвестиции в прогноз цен на недвижимость 2026: эпоха «инвест-студий» уходит в прошлое. Будущее за функциональными планировками для жизни.
Прогноз на 2026 год: Три сценария
Что нас ждет дальше? Рынок недвижимости инертен. Тренды, заложенные сейчас, будут распаковываться еще 6-12 месяцев. Опираясь на риторику ЦБ и планы застройщиков, можно выделить три вектора развития.
Сценарий 1: Оптимистичный («Оттепель»)
Вероятность: 15%
Суть: Инфляция резко замедляется к весне 2026 года. ЦБ начинает цикл снижения ключевой ставки, опуская ее к концу года до 12-13%.
Что будет с рынком: Отложенный спрос (люди, которые год копили деньги на депозитах) хлынет на рынок. Вторичка оживет, разрыв цен между новостройками и готовым жильем начнет сокращаться. Цены могут показать рост на 10-15% к концу года.
Кому выгодно: Тем, кто успел купить сейчас на «дне» спроса, выторговав лучшие условия.
Сценарий 2: Реалистичный («Заморозка и адаптация»)
Вероятность: 60%
Суть: Ключевая ставка остается высокой (16-18%) большую часть года. Снижение начинается только к осени, очень плавно.
Что будет с рынком:
- Вторичка: Продолжение ползучего падения цен (еще на 5-7% в реальных сделках). Рынок покупателя: можно и нужно жестко торговаться.
- Первичка: Застройщики не будут снижать цены в прайсах, но завалят рынок акциями: «Паркинг в подарок», «Отделка бесплатно», «Кэшбэк на счет». Фактическая стоимость покупки снизится, номинальная — останется на месте.
- Рассрочки: Станут главным инструментом продаж. Застройщики по сути превратятся в банки, кредитующие покупателей из своего кармана до момента сдачи дома.
Сценарий 3: Пессимистичный («Идеальный шторм»)
Вероятность: 25%
Суть: Новые геополитические шоки или разгон инфляции заставляют ЦБ держать ставку 20%+.
Что будет с рынком: Череда банкротств мелких и средних региональных застройщиков. Государству придется вмешиваться, чтобы достраивать объекты. Цены на вторичку могут просесть на 15-20% из-за выхода на рынок залоговых квартир (тех, кто не справился с ипотекой). На первичном рынке останутся только гиганты с господдержкой.
Итоговый вердикт: Депозит или Бетон?
Стоит ли покупать квартиру сейчас, в декабре 2025-го, или ждать? Универсального ответа нет, но есть стратегии для разных групп людей.
Кому точно НЕ стоит покупать сейчас:
- Инвесторам-спекулянтам. Если ваша цель — купить на котловане и продать через год с прибылью +30%, забудьте. Этой стратегии больше нет. Депозит принесет вам 20% без риска, налогов на недвижимость, комиссии риелторам и нервов.
- Людям с минимальным первым взносом без льгот. Брать рыночную ипотеку под 25% на 20 лет — это финансовое самоубийство. Вы переплатите 5 стоимостей квартиры. Лучше снимайте жилье, а разницу между арендой и ипотечным платежом кладите на вклад.
Кому СТОИТ выходить на сделку до боя курантов:
- Обладателям наличных. Сейчас ваше золотое время. На вторичном рынке вы — царь и бог. Вы можете диктовать условия продавцам, которые месяцами не могут продать квартиру. Требуйте скидку 15-20% от цены в объявлении — и вам ее дадут.
- Семьям с детьми (Семейная ипотека). Лимиты заканчиваются, условия ужесточаются. Если вы проходите под условия госпрограммы — берите. Ставка 6% при инфляции 15% — это подарок от государства, который фактически гасит ваш долг.
- Тем, кто решает жилищный вопрос «здесь и сейчас». Если у вас родился ребенок, вы развелись или переехали — не ждите лучших времен. Жизнь нельзя поставить на паузу. В рамках сценария «Реалистичный» глобального обвала цен на первичку не будет, а инфляция съест ваши накопления, если они не на депозите.
Резюме
2026 год будет годом покупателя с "живыми" деньгами и годом рассрочек. Рынок очищается от пены, становится более взрослым и циничным. Эйфория роста прошла, наступило время холодного расчета.
Вложения в недвижимость сейчас — это не про сверхприбыль. Это про сохранение. Если ваша задача — не потерять заработанное в турбулентном мире, «бетон» по-прежнему остается самой твердой валютой в России. Но входить в него нужно с умом, тщательно выбирая объект, локацию и юридическую схему.
Сейчас не время покупать «просто квартиру». Время покупать ликвидные активы с дисконтом.
Друзья, рынок меняется каждый день. То, что работало в октябре, в декабре уже неактуально. Чтобы не потеряться в потоке новостей, новых законов и ипотечных программ, важно держать руку на пульсе.
На этом канале я каждую неделю публикую честную аналитику, разборы ЖК (без купюр и рекламы) и юридические тонкости, которые спасут ваши миллионы.
👇 Подпишитесь на канал, это лучшая благодарность за мой труд и сигнал алгоритмам Дзена, что вам интересна тема недвижимости!
А если вам нужна помощь в подборе новостройки — не просто «чтобы купить», а чтобы это было выгодно и безопасно:
📩 Пишите мне в Telegram. Мы с командой знаем, где сейчас дают лучшие скидки, какие застройщики надежны, и как получить рассрочку без переплат. Консультация для подписчиков — бесплатна.
Делитесь в комментариях: какой сценарий на 2026 год кажется вам самым реалистичным? Верите в снижение ставки или готовитесь к худшему?