Последнее время новостные ленты и аналитики часто наперегонки обсуждают судьбу гиганта рынка новостроек - группы компаний «Самолет». Оно и понятно – если «рухнет» один из главных застройщиков страны, то «затрясет» всю отрасль целиком. Плюс сюда увеличивающиеся в геометрической прогрессии «косяки» от нарушения сроков ввода и «кривых» ремонтов (выставляла эти видео у себя в телеграм), до обысков, и поводов для волнения у дольщиков становится все больше. Я всегда за честное обсуждение с вами, поэтому сегодня только факты и несколько личных советов.
В последних финансовых отчётах и аналитических обзорах по группе компаний «Самолет» интересны ключевые риски:
1. Высокая долговая нагрузка:
Долг компании значительно вырос за последние полгода, отношение чистого долга к EBITDA приблизилось к «красной черте» (от 3,1х до почти 6х) - это критично для устойчивости девелопера.
Доля краткосрочного долга (который нужно погасить или рефинансировать в течение года) выросла до 42%.
Сервис финансовых расходов (проценты по кредитам) практически сравнялся с операционной прибылью, что существенно снижает прибыль.
Чистая прибыль холдинга упала в 8 раз - с 1,8 млрд.р. до «скромных» 219 млн.р. На счетах денег почти нет - всего 48 млн.р. Зато долгов на 250 млрд.р.
И это при том, что с начала года «Самолёт» реализовал первичной недвижимости на 224,3 млрд рублей, это чуть больше 1 млн.м.кв., но в деньгах это минус уже около 5% к прошлому году.
Средняя цена квадрата выросла примерно на 6% и сейчас около 211 тыс. рублей за м.кв., что показывает - девелопер во многом вытягивает выручку именно ценой, а не объемом.
2. Риски рефинансирования и обслуживания долга:
Если ключевая ставка останется высокой, затраты на обслуживание и рефинансирование долгов растут, что может привести к кассовым разрывам, задержкам платежей подрядчикам и повышенной вероятности дефолта по отдельным контрактам.
Если не будет доступа к новым займам, потребуется быстрая продажа активов либо поддержка со стороны акционеров. К слову, активы компания распродает уже 2й год, а поддержки со стороны акционеров ждать глупо – цена акций на бирже дала Х3 только со знаком минус.
3. Выраженная зависимость от процентных ставок (процентный риск):
Главный катализатор дальнейшего роста или ухудшения ситуации - снижение ключевой ставки ЦБ. Если ставка останется высокой, обслуживание всех этих кредитов станет непосильным. Уже сейчас требуют всё больше денег просто за то, чтобы поддерживать стройки.
4. Отрицательный операционный денежный поток:
Денежный поток от основной деятельности отрицательный, что вынуждает «Самолет» финансировать проекты за счет новых кредитов и эскроу-счетов.
5. Риски от банков:
Если не удастся подправить финансовые показатели, банки могут потребовать вернуть деньги досрочно. Или — просто не дадут новых займов.
6. Рыночный риск:
Замедление темпов продаж на фоне общей стагнации рынка жилья в России, снижение темпа роста цен на недвижимость, ухудшение способности генерировать денежные потоки.
7. Репутационные и юридические риски:
Слухи и проверки. Обыски, слухи, падение облигаций и акций в сентябре - всё это влияет не только на инвесторов, но и на лояльность покупателей. (Я бы точно была внимательнее.)
Вывод:
Финансовая устойчивость застройщика «Самолет» в 2025 году находится под серьёзным давлением. Компания сохраняет операционную эффективность, но высокая долговая нагрузка, негативный денежный поток и зависимость от ключевой ставки формируют значимые риски, которые могут усилиться при ухудшении рыночных условий или ограничении кредитного доступа.
Мой взгляд и советы:
Хороший, а главное надежный застройщик сегодня - это не только объём строек, но и сила баланса. Сейчас у «Самолета» запас прочности ещё есть, но высокая долговая нагрузка, отрицательный денежный поток, ставка на дальнейшее рефинансирование и большая зависимость от востребованности квартир на старте продаж, могут привести к печальному итогу бывшего застройщика №1.
Что делать, если вы думаете о покупке у этого застройщика или просто следите за рынком:
- Ни в коем случае не соглашаться на «серые» схемы с оплатой без эскроу.
- Сохранять спокойствие. На панике обычно цены растут, что мы и наблюдаем сейчас, а нервничать - последнее дело.
- Читайте финансовые отчеты. Не ленитесь, посмотрите на тренд по чистой прибыли и долгам. Это касается любого застройщика.
- Думайте стратегически. Для покупки новостройки, а уж тем более инвестиций в квартиры сейчас нужен холодный расчет, а не надежда на молниеносную прибыль.
У себя в телеграм выставила сравнение финансовых показателей, рисков и устойчивости двух крупнейших застройщиков - ПИК и Самолет по предварительным итогам 2025 года. Кому интересно, загляните посмотреть.