Когда я впервые подписывал договор долевого участия (ДДУ), мне казалось, что я уже почти хозяин квартиры. Стоял на стройплощадке, смотрел на котлован и воображал, как здесь через два года будет мой балкон с утренним кофе и видом на парк. Реальность, как водится, оказалась сложнее — и интереснее.
Через год я понял: ждать окончания стройки не хочу. Жизнь закрутила — переезд в другой город, смена приоритетов, да и просто мелькнула мысль: «А не продать ли мне эту «бумажную» квартиру, пока её цена растёт?» Так я впервые столкнулся с термином «переуступка» — или, как юристы говорят, цессия.
Звучит сухо. Но за этим словом — целая драма: надежды, риски, бумажная волокита и даже немного азарта.
### Что такое переуступка — простыми словами?
Представьте: вы купили право на квартиру в доме, который ещё не построен. Пока дом строится, вы можете передать это право другому человеку. Это и есть переуступка. Вы — цедент, покупатель — цессионарий. Застройщик при этом остаётся тем же, но теперь он обязан передать квартиру уже новому владельцу.
Важный нюанс: вы не продаёте саму квартиру — ведь её ещё нет. Вы продаёте право требования на неё. И да, застройщик должен дать на это письменное согласие, особенно если это прописано в вашем ДДУ.
### Почему я решил продать?
Цена на квартиры в активно строящемся доме растёт быстрее, чем на старте. Я купил за 6 млн, а через год уже предлагали 7,2 млн. +20% прибыли — не пыль. Плюс я освободил деньги для других инвестиций. Звучит заманчиво, правда?
Но всё не так просто.
### Ловушки, в которые я чуть не попал
1. Налоги. Да, прибыль облагается НДФЛ — 13%. Забыл об этом вначале и чуть не получил «сюрприз» от налоговой.
2. Разрешение от банка. Квартира была в ипотеке. Банк долго не давал согласие на переуступку — пришлось почти полностью погасить долг.
3. Супруга. Квартира — совместно нажитое имущество. Без её нотариального согласия сделку бы не зарегистрировали.
4. Росреестр. Без регистрации договора переуступки — никакого права у нового покупателя. И у меня — никакой защиты. Сделка просто не состоится.
### А что покупателю?
Мой покупатель — молодой парень, мечтающий о своём жилье. Он знал: квартира по переуступке дешевле, чем в готовом доме, и выгоднее, чем на вторичке. Но он тоже рисковал: вдруг застройщик обанкротится? Вдруг стройка затянется?
Чтобы минимизировать риски, мы вместе запросили у застройщика справку об отсутствии задолженности и включили в договор все обязательства застройщика по ДДУ — включая штрафы за просрочку сдачи.
### Вывод: переуступка — не лотерея, а инструмент
Если подойти грамотно — это отличный способ заработать или, наоборот, выгодно вложиться в будущее жильё. Но если пренебречь деталями — можно остаться и без денег, и без квартиры.
Так что, друзья, если вы задумываетесь о переуступке — не спешите. Изучите договор, проконсультируйтесь с юристом, проверьте застройщика и обязательно регистрируйте сделку. Потому что мечта — она не в котловане, а в правильно оформленных документах.