Где деньги, если котлованы пустые? Почему я молчу про новые старты.
В личку постоянно прилетает вопрос: почему я перестал разбирать новинки от застройщиков? Друзья, давайте начистоту. Разбирать там нечего.
Еще раз говорю: покажите мне сейчас на карте Москвы открытый инвест. Не влажные фантазии непрофессиональных брокеров о том, что «все вырастет, потому что всегда растет», а цифры. Покажите мне новостройку в открытом доступе, где математика бьется в реальном рынке, а не в экселе застройщика.
У меня достаточно профессионального ресурса и самоуважения за 18 лет в рынке, чтобы отличать муху от слона, а горошину от арбуза. Я не собираюсь тратить свое и ваше время на аналитику пустоты.
Давайте к фактам. Кейс «Серегина». Сейчас это пытаются преподносить как эксклюзив. «Закрытые продажи» по 800 тысячза квадрат. Ключи - в 2029 году. Вы серьезно?
Вход в проект осенью по 600-650к - это еще пахло деньгами. Вход по 800+к - это благотворительность в пользу девелопера. Рядом стоит готовый, практически эталонный Prime Park. Там прямо сейчас можно выловить реальные лоты от 800к до 1.2 млн. Это уже факт, это бетон, который можно потрогать. А нам предлагают бумагу по цене готового премиума с ожиданием в 4 года минимум.
Посмотрите на Восток. ФСК выкатывает студии по 800к за метр. Комфорт-класс, который за уши тянут в бизнес. О каких инвестициях речь?
Времена, когда маркетологи ошибались с прайсом и можно было заскочить на миспрайсинге в открытую - прошли. Ошибок больше нет. Халявы на сайтах застройщиков - нет.
Массовый инвест умер 4-5 лет назад. Все, что вы видите сейчас в медиа - от скандалов с известными певицами до агрессивной рекламы - это лобби застройщиков. Им нужно спасать маржу и отбивать дорогое проектное финансирование. Врать я не умею, поэтому в этом цирке не участвую.
Значит ли это, что заработка нет? Конечно нет. Деньги с рынка никуда не делись, они просто ушли из публичного поля в зону работы головой и связями.
Пока толпа штурмует офисы продаж, реальные сделки проходят в тишине. Где я и мои клиенты делаем иксы сейчас?
1. Коммерция. Это высшая лига. Здесь можно делать x2 за год, пока жилая недвижка топчется на месте. Но это минное поле. Ошибка в локации, трафике или назначении - и ты владелец бетонной коробки, которая генерит только налоги. Здесь нужно уметь считать не метры, а потоки денег.
2. Реальные закрытые пулы. Не тот спам, который вам присылают в смс. Я говорю про настоящие пресейлы «для семьи и друзей акционеров». Это когда лучшие лоты разбираются по звонку. Попасть туда «с улицы» невозможно. Никакой риэлтор вас туда не заведет.
За 18 лет я оброс не просто знаниями. Я оброс телефонной книжкой. Мой капитал - это возможность сделать один звонок и забрать этаж по цене, которой никогда не будет в прайсе.
3. Умный флиппинг и срочный выкуп. Идеальная стратегия для кэша. Мы забираем уступки у тех, кто не рассчитал силы. Откройте Циан, Авито, профессиональные чаты. Посмотрите, почем выходят в кэш «инвесторы» позавчерашнего дня. Они скидывают активы, часто в ноль или минус. Тут появляемся мы. Забираем с дисконтом перед госкомиссией или на ключах, упаковываем и забираем маржу.
Резюмирую: Я не покупаю на открытых стартах, потому что мой профессионализм не позволяет мне есть то, что дают всем. Я выбираю меню сам. Я варюсь там, где вход только по приглашениям.
Хотите доходность выше депозита? Перестаньте слушать сладкие песни отдела продаж. Ищите доступ. Ищите экспертизу. Или ищите тех, у кого это уже есть.
Думайте. Считайте. Не кормите систему.
