Коллекция в Нахабино: бизнес-класс от РКС
В предновогодней суетe никто и не заметил, как бизнес-класс добрался до Нахабино. Между тем, событие для рынка жилой недвижимости МО знаковое: себестоимость стройки все активнее диктует цену метра и вынуждает девелоперов оправдывать ее повышением класса проекта.
Локация
Нахабино - городок с одноименной жд станцией D2 на Волоколамском шоссе. До метро / МЦК около 40 минут. Формально терпимо, но от Коллекции до станции пешком не дойти – минут 20 на маршрутке. Для покупателей, ориентированных на Москву, это ощутимый минус к мобильности.
Площадка примыкает к территории Moscow Country Club (благородный вайб), по соседству - ЖК Красногорский от небезызвестного Града. На Волоколамку – 5-7 минут. В итоге проект получается оторванным от городской инфраструктуры. Из плюсов - обещают детский сад в 1-й очереди, затем школу, ФОК, музыкалку и поликлинику.
Концепция
Актуальный мастер-план: прогулочный бульвар, урбан-блоки 4-8 этажей, стрит-ритейл. Обеспеченность паркингом - на 23% квартир.
Ср.площадь квартиры 47 м², 54% квартир - студии и однушки. Как ни называй класс, продажи все равно придется разгонять мелкими лотами. Похоже, и сам девелопер не до конца верит в спрос на семейный формат в Нахабино: при привязке к локации и потребности в большой площади в выбор покупателя легко попадают таунхаусы с ИЖС.
Из «бизнеса»: потолки 3 м, террасы, увеличенные окна (но с корзинами под кондиционеры), модный дизайн входных дверей, колясочные (они же велосипедные), гостевой санузел в лобби.
Отличия от московского бизнес-класса
Фасады - штукатурка + клинкер.плитка (дешевле в стройке, дороже в эксплуатации или штукатурка осыпется). Корзины под кондиционеры - элемент, который в Москве остался в комфорт-классе. Ресепшн, консьерж и мягкие лобби не предусмотрены.
Во всех квартирах чистовая отделка, 3 варианта дизайна. Потенциальный риск - открытые балконы: подмосквич захочет их остеклить. Это очевидная продуктовая ошибка – по лоджиям/балконам всегда нужна вариативность с остеклением.
Цены и условия
Студии 28 м² - от 7,4 млн - 250 тыс. за м²
2СП 49 м² - от 11 млн - 223 тыс. за м²
Рассрочка: 50 тыс. руб. в месяц до конца 2027, удорожание 0%, ПВ 45%.
Для ориентира: вторичка в местных ЖК от Гранеля, Града и ПИК — от 185 тыс. за м². За 6-7 млн можно спокойно взять студию с отделкой/мебелью, но без рассрочки.
В итоге
По сути продукт - усеченный московский бизнес-класс. Цена при этом примерно в 2 раза ниже, чем в Москве. Ставка на продажи в рассрочку и мелкие лоты.
С целевой аудиторией есть вопросы. Инвесторы под аренду - скорее да: рассрочка + чистовая отделка - сильный триггер. Инвесторы в перепродажу – сомнительно, ситуация на вторичном рынке не обещает быстрый выход с апсайдом. Конечный житель - пока под вопросом: по ценам вторички видно, что локальный спрос сильно ужат в бюджете, и текущий прайс Коллекции в совокупности с вопросами по инфраструктуре для него выглядит напряженно.
В целом, кейс довольно интересный – будем наблюдать, насколько рынок к нему готов.
