Коммунальные квартиры сейчас встречаются реже, чем в прошлом веке, но они еще остались. И продажа комнаты в такой квартире имеет свою специфику, которую нужно учесть, чтобы не нарушить закон.
Продавайте только свою собственность
Чтобы продать комнату в коммуналке, нужно быть ее собственником. То есть, она должна быть приватизирована. Регионы могут устанавливать свои требования на приватизацию комнат, но в общем случае процедура стандартная. С большой долей вероятности проживающие в коммуналках уже воспользовались своими правами на приватизацию, но на всякий случай лучше уточнить, запросив данные из ЕГРН.
Очередь на покупку
Владельцы других комнат в коммуналке имеют преимущество при покупке. То есть, первым делом нужно сделать предложение им, и только в случае отказа выходить на рынок.
Чтобы понять, будут ли соседи покупать, их требуется за месяц письменно известить о намерении продать. Важно! В этом письменном извещении необходимо указать стоимость комнаты. И менять в дальнейшем эту сумму нельзя, чтобы не нарушить принцип справедливости в очередности продажи.
Чтобы избежать спорных ситуаций, извещение о продаже нужно вручать так, чтобы не возникало сомнений в этом факте. Можно вручить все извещения лично и попросить расписаться о получении. Еще один вариант — отправить информацию заказным письмом, чтобы остался документ, подтверждающий это действие. Отправить нужно каждому соседу по адресу его регистрации. И наконец, можно обратиться к нотариусу, чтобы он известил всех соседей. Обратите внимание на то, что месяц, положенный соседям на принятие решения, отсчитывается с момента получения ими извещения.
Соседи могут сразу отказаться
Можно сразу получить от соседей отказ покупать, чтобы не ждать месяц и не заниматься бумажной волокитой. Если среди участников долевой собственности есть несовершеннолетние, как правило отказ за них должны подписать родители или опекуны. Важно! Такие отказы обязательно должны совершаться с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, поскольку невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.
Договор купли-продажи
После того, как соседи отказались покупать комнату или прошел месяц с момента получения ими извещения, можно искать покупателя и заключать договор купли-продажи.
Что интересно, комната в коммунальной квартире — не то же самое, что доля в квартире, хотя иногда приватизация коммуналок предполагает выделение долей, а не передачу в собственность отдельных помещений. Соответственно, комната считается самостоятельным объектом недвижимости. По этой причине договор купли-продажи необязательно удостоверять у нотариуса (как это требуется при продаже доли в квартире). Однако если вы хотите максимально подстраховаться, обратиться к нотариусу можно. Кроме того, нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки:
- по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
- по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также сделок, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд).
При продаже комнаты бывший собственник автоматически передает покупателю долю на общее имущество: санузел, кухня, коридор и другие части квартиры, если они в общей собственности.
Переход права собственности на комнату в коммунальной квартире к покупателю подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые документы в Росреестр обычно представляются самим нотариусом. В остальных случаях представить документы на регистрацию стороны сделки могут самостоятельно.
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Пожалуй, из специфики главное — наличие данных о том, что владелец предлагал покупку соседям, а те отказались (текст извещения, отказы, документы, подтверждающие передачу извещения, и так далее).
Что касается договора купли-продажи и передачи денег, все рекомендации могут быть стандартными для любой крупной сделки.