В 2025 году инвестиционная карта ОАЭ изменилась. Пока рынок недвижимости Дубая в стадии стабилизации, в центре внимания инвесторов — Абу-Даби. Столица долгие годы оставалась в тени Дубая, а теперь растёт в два раза быстрее. В статье рассказали, почему рынок Абу-Даби открылся для иностранцев на 17 лет позже и почему это один из лучших вариантов для инвесторов в недвижимость сегодня.
Статью написала команда Inside. Мы работаем и живём в Дубае, помогаем инвесторам находить лучшие локации и проекты для сохранения капитала. А ещё ведём телеграм-канал, где каждый день рассказываем про недвижимость, инвестиции, бизнес и жизнь в Арабских Эмиратах: https://t.me/insiderealtynews.
Абу-Даби — что за эмират и где он находится
Абу-Даби — столица Объединённых Арабских Эмиратов, политический центр страны, центр принятия решений и дом для королевской семьи Аль-Нахайян.
Географически — это самый крупный эмират из всех семи. Абу-Даби занимает порядка 80% территории ОАЭ. Это огромная область, которая состоит из материковой части и островов. В Абу-Даби их много. Например:
- Саадият — культурное сердце страны с кластером из пяти музеев,
- Яс — остров развлечений, где строят Disneyland, а уже сейчас работают тематический парк Ferrari World и парк аттракционов Warner Bros,
- Худайрият — остров спорта, где будет больше 300 разных активностей,
- Аль-Рим — деловой район, где есть свободная экономическая зона, аналог DIFC в Дубае.
Смотрите все новые проекты в Абу-Даби на нашем сайте: https://clck.ru/3QrAs8
Абу-Даби — богатейший эмират ОАЭ — как он развивался
У Абу-Даби одна из самых мощных финансовых подушек на планете. Смотрите сами:
- Город обеспечивает две трети экономики ОАЭ стоимостью больше $400 млрд.
- На территории Абу-Даби находятся крупнейшие нефтегазовые месторождения страны, а ещё эмират контролирует 9% мировых доказанных запасов нефти и 5% мировых запасов газа.
- Абу-Даби контролирует 75% всех активов ОАЭ под управлением. На долю эмирата приходится 60% инвестируемого богатства ОАЭ.
Благодаря этому запасу богатства Абу-Даби не нуждался в иностранных инвестициях в недвижимость для стимулирования роста. Они могли позволить себе быть избирательными и стратегическими. Как раз поэтому эмират открыл рынок недвижимости для иностранцев на 17 лет позже Дубая.
Все эти 17 лет Абу-Даби наблюдал за подъёмом и спадом Дубая во время финансового кризиса 2008 года. Власти изучали, что сработало, какие районы растут в цене, какие застройщики добились хороших результатов. Узнали, чего лучше избегать — чрезмерного привлечения заёмных средств, спекулятивных пузырей, низкого качества строительства.
Сначала в Абу-Даби построили инфраструктуру и инвестировали миллиарды в туризм: открыли Лувр, Ferrari World, Yas Waterworld и другие места развлечений. Построили пятизвёздочные отели — Rosewood, Four Seasons, St Regis, Emirates Palace и клинику Кливленда — одну из лучших в мире.
Эти заведения привлекли туристов со всего мира. Люди влюблялись в Абу-Даби, но не могли купить недвижимость. Только граждане ОАЭ и стран Арабского залива могли владеть недвижимостью в Абу-Даби. А иностранные инвесторы были ограничены только соглашениями об аренде.
Что изменилось, когда рынок недвижимости Абу-Даби всё-таки открылся для иностранцев
В апреле 2012 приняли закон, который разрешил иностранцам покупать недвижимость на праве полной собственности в инвестиционных зонах — на островах Яс, Саадият, Аль-Рим и нескольких других территориях.
Что же произошло дальше?
Во-первых, население начало расти очень быстро. За последние десять лет население Абу-Даби увеличилось на 51% — с 2,7 до 4 млн человек. Только за 2024 год население Абу-Даби выросло на 7,5%. Эмират растёт быстрее, чем мировые финансовые центры. Для сравнения: население Дубая за тот же период увеличилось на 4,6%, Сингапура — 2,2%, а Лондона — на 1%. И сейчас Абу-Даби растёт в два раза быстрее, чем Дубай.
Во-вторых, строительство новых проектов оказалось очень ограниченным. В первом полугодии 2025 года в Абу-Даби ввели в эксплуатацию всего 4 000 новых объектов. В Дубае за тот же период — более 60 000 квартир.
В итоге — дисбаланс спроса и предложения. Сложилась идеальная ситуация для инвесторов: спрос растёт вдвое быстрее, чем в том же Дубае, а предложение — в 10 раз меньше.
За счёт этого рынок недвижимости Абу-Даби активно развивается, а цены растут. За первую половину две 2024 года объём сделок с недвижимостью увеличился на 42%. А если говорить про аренду, то за последний год стоимость аренды в Абу-Даби выросла на 14%.
На этом рост рынка недвижимости Абу-Даби не заканчивается. Впереди — мегапроекты, которые изменят эмират в лучшую сторону, а стоимость недвижимости будет и дальше идти вверх. Вы можете на этом заработать. Оставьте заявку: https://est.ins.is/1f5uyku.
Почему в Абу-Даби сосредоточены триллионы и как это связано с недвижимостью
Абу-Даби — столица капиталов. В эмирате находится больше $1,7 трлн — это активы трёх суверенных фондов.
Суверенные фонды — это огромные государственные копилки, куда Абу-Даби складывает доходы от нефти, газа и инвестиций. Фонды вкладывают деньги в развитие города: строительство дорог, районов, музеев, аэропортов.
Кроме этого суверенные фонды финансируют технологические хабы, центры искусственного интеллекта, университеты мирового уровня. Из-за этого в город приезжают большие корпорации, тысячи инженеров, предпринимателей, специалистов.
В итоге компании открывают офисы, сотрудники приезжают с семьями, инвесторы хотят купить актив в стабильном эмирате. А предложение в Абу-Даби — всё ещё ограниченное.
Все эти улучшения делают эмират удобным и привлекательным для жизни. И за счёт этого суверенные фонды создают огромный спрос на недвижимость. А лучшие проекты раскупают за считанные часы после запуска. Пишите нам, расскажем, куда сейчас лучше инвестировать: https://est.ins.is/1f5uyku.
Какие фонды формируют финансовую мощь Абу-Даби и куда направлены их деньги
ADIA — Abu Dhabi Investment Authority
Самый крупный суверенный фонд эмирата с активами $900 млрд, он помогает Абу-Даби переживать любые глобальные кризисы спокойнее других.
Mubadala
Фонд с активами около $300 млрд — переводит экономику Абу-Даби с нефти на технологии.
ADQ
Этот фонд с активами в размере $250 млрд строит локальную экономику и инфраструктуру. Владеет Etihad Airways, аэропортами, портами.
Microsoft, Stargate: крупнейшие техногиганты выбирают Абу-Даби
Абу-Даби — это не только нефть и газ. Эмират позиционирует себя как мировую столицу искусственного интеллекта, а это напрямую влияет на спрос на недвижимость. Если раньше Абу-Даби какое-то время жил за счёт нефти, то сейчас эмират будет расти за счёт технологий и искусственного интеллекта.
В апреле 2024 года технологический гигант Microsoft инвестировал $1,5 млрд в G42, суверенную компанию Абу-Даби в области искусственного интеллекта. Но это был только первый шаг. До 2029 Microsoft вложит в ОАЭ больше $15 млрд. $7,3 млрд уже потратили. Деньги пойдут на крупные центры обработки данных, привлечение талантов и лучших инженеров по искусственному интеллекту.
Но Microsoft — не единственный крупный игрок в Абу-Даби.
В эмирате сейчас строят один из крупнейших в мире AI-кластеров Stargate. В нём участвуют технологические гиганты OpenAI, Nvidia, Oracle, G42, Cisco и японский SoftBank. Здесь будет экосистема с центрами обработки данных, лабораториями ИИ, кампусами для инженеров, офисами технологических корпораций и жилыми кварталами вокруг.
Stargate превратит Абу-Даби в аналог Кремниевой долины. Площадь ИИ-кластера — почти 26 кв. км, а это в 13 раз больше, чем район Downtown в Дубае. Появятся новые рабочие места, а сотрудникам нужно будет где-то жить. Соответственно, спрос и цены на жильё вырастут. Пока это не произошло, вы можете купить недвижимость и хорошо заработать на выходе из инвестиций: https://est.ins.is/1f5uyku.
А ещё ОАЭ — первая страна в мире, которой США официально разрешили закупать самые современные графические процессоры Nvidia. Это технологическая привилегия, которая показывает уровень доверия и партнёрских отношений между Арабскими Эмиратами и США.
Как это связано с недвижимостью
Когда в город заходят такие проекты, как Microsoft и Stargate, начинается цепная реакция. К 2027 году Microsoft обучит 1 млн человек искусственному интеллекту, им нужно будет где-то жить. Каждый миллиард долларов, инвестированный в инфраструктуру искусственного интеллекта, создает спрос на жильё, офисы, школы, клиники, магазины, парки. Город растёт, а нового жилья строится мало.
В итоге спрос становится выше предложения — и цены на недвижимость начинают расти. Это мы и наблюдаем в Абу-Даби сейчас. Но основной рост впереди, и сейчас вы можете зайти в недвижимость эмирата с невысоким порогом входа. Пишите: https://est.ins.is/1f5uyku.
Грамотная застройка и планирование — сила Абу-Даби
Абу-Даби развивает город не точечно, а целыми кластерами. В столице ОАЭ десятки островов, у самых крупных есть темы. Например, Саадият считают культурным за музейный кластер. А Худайрият — это спортивный остров, где сосредоточена инфраструктура для разных видов активностей.
Рассмотрим некоторые локации подробнее:
1. Saadiyat — культурный центр мирового уровня. Здесь открыты Лувр, музеи шейха Заида, естественной истории и TeamLab Phenomena. Осталось только дождаться открытия музея Гуггенхайма — идут последние приготовления. Это притягивает туристов, инвесторов, коллекционеров, бизнес.
2. Yas — центр развлечений Абу-Даби площадью 25 кв. км. На территории острова открыты Ferrari World, Warner Bros. World, аквапарк Yas Waterworld, трасса Формулы-1 и десятки отелей. Это делает локацию популярной среди туристов. К 2030 году построят первый на Ближнем Востоке Disneyland — об этом объявили Walt Disney Company в мае. Это будет седьмой парк Disney в мире и самый современный, адаптированный под культуру и стиль Эмиратов.
3. Al Maryah и Al Reem — финансовые и деловые районы. Здесь находится ADGM — свободная зона на английском праве, аналог DIFC в Дубае. Сюда заходят банки, фонды, юрфирмы, технологические компании. А значит — высокооплачиваемые специалисты, которым нужно качественное жильё.
4. Al Rahba и Fahid — острова с красивой природой, эко-сообществами, оздоровительными курортами и природными заповедниками.
А на материковой части Абу-Даби расположены традиционные и более доступные жилые районы — здесь спокойно жить и много локалов. Активно строят школы, больницы, торговые центры и инфраструктуру.
Большой плюс в том, что Абу-Даби не развивают все эти районы хаотично. У властей есть цель — соединить культуру, спорт, финансы, развлечения и wellness в единую экосистему, чтобы город был комфортным для самых разных людей — от семей с детьми до миллионеров и топ-инженеров. И у Абу-Даби это отлично получается.
Каждый район — часть продуманной системы. Это значит, что есть планы по развитию на годы вперёд. Для инвесторов это создаёт предсказуемость: если район обозначен как культурный, деловой или спортивный центр — он будет развиваться именно в этом направлении. Значит, жильё там будет расти в цене по мере реализации проекта.
Ещё один плюс в копилку Абу-Даби — это самый безопасный город мира по официальному рейтингу Numbeo. Значит, можно спокойно гулять ночью, семьи чувствуют себя комфортно, а состоятельные инвесторы выбирают эмират за приватность и стабильность.
А где безопасность, грамотное планирование и инфраструктура — там всегда растут цены на недвижимость.
Мы упоминали, что за последний год стоимость аренды в Абу-Даби выросла на 14%.
Чтобы вы поняли динамику по районам, смотрите, как выросла стоимость аренды квартиры с одной спальней со второго квартала 2024 по второй квартал 2025 года:
Такой рост — только начало. Рынок недвижимости Абу-Даби отстаёт от дубайского на десять лет. Поэтому самые большие темпы роста ещё впереди. И те, кто зайдёт в инвестицию сейчас, на выходе заработают больше всех. Оставьте заявку по ссылке: https://est.ins.is/1f5uyku.
Если вы хотите продать недвижимость через 2-3 года, возможно, для этой стратегии больше подойдут другие эмираты, например, Дубай или Рас-эль-Хайма. Но если у вас есть планы на будущее — реальные, долгосрочные, рассчитанные на несколько десятилетий инвестиционные горизонты, то Абу-Даби может стать одной из лучших возможностей на Ближнем Востоке прямо сейчас.