Приобретение доли в жилой недвижимости часто рассматривается как более доступная альтернатива покупке целой квартиры. Однако такие сделки сопряжены со значительными правовыми рисками, обусловленными спецификой режима долевой собственности. Несмотря на то, что законодатель установил обязательную нотариальную форму для таких договоров и усиленный контроль со стороны Росреестра, участникам рынка необходимо проявлять повышенную осмотрительность.
Правовая природа доли в недвижимости
Важно понимать, что доля в праве собственности на квартиру — это не конкретная комната или метраж, а абстрактная часть в общем праве, выраженная дробью (например, 1/2 или 1/3). Правовой режим общей долевой собственности регулируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ. Собственник доли несет бремя содержания имущества (уплата налогов, коммунальных платежей) пропорционально своей доле и вправе ею распоряжаться, в том числе продавать или дарить.
Почему сделки с долями считаются рискованными?
Как правило, решение о продаже доли возникает в ситуациях, когда совладельцы не могут достичь согласия по вопросам пользования имуществом — например, при разделе наследства или имущества супругов. Новый покупатель, по сути, становится участником уже существующих сложных отношений, что создает для него дополнительные угрозы. Рассмотрим основные из них и способы минимизации.
Риск 1: Срыв сделки на этапе подготовки
Планы по приобретению доли могут не реализоваться еще до визита к нотариусу.
Невыделенная доля. Квартира в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) может быть зарегистрирована как объект совместной собственности (без определения долей). Продать часть такой недвижимости невозможно. Требуется предварительный выдел доли в натуре или в праве, чтобы в выписке ЕГРН был указан конкретный владелец и размер его доли. Без этого нотариус откажет в удостоверении сделки.
Снизить риск: Тщательно изучить выписку из ЕГРН и убедиться, что объектом продажи является именно доля (указана в виде дроби).
Несоблюдение преимущественного права покупки. Статья 250 ГК РФ предоставляет другим сособственникам приоритетное право приобретения продаваемой доли на тех же условиях, что и стороннему покупателю. Продавец обязан в письменной форме уведомить их о намерении и цене. Подтверждением отказа может служить их официальный ответ или почтовое уведомление о вручении предложения, если в течение 30 дней совладельцы не выразили желания купить долю. Если эта процедура не соблюдена, нотариус приостановит оформление сделки для ее выполнения, что займет не менее месяца, а при согласии содольщиков на выкуп — сделает продажу невозможной.
Снизить риск: Запросить у продавца документы, подтверждающие отправку уведомлений сособственникам и их отказ (или истечение 30-дневного срока).
Некорректный размер доли. Согласно изменениям в статье 30 Жилищного кодекса РФ, введенным в 2022 году, не допускается отчуждение доли, размер которой составляет менее 6 квадратных метров. Если фактическая площадь доли окажется ниже этого порога, Росреестр откажет в государственной регистрации перехода права.
Снизить риск: Рассчитать площадь приобретаемой доли, умножив общую площадь квартиры на размер доли (например, 60 м² × 1/10 = 6 м²). Если результат меньше 6 м², от сделки следует отказаться.
Риск 2: Оспаривание сделки после ее завершения
Даже успешно зарегистрированная сделка может быть оспорена в суде.
· Основанием для иска может стать несоблюдение процедуры уведомления сособственников или предложение им цены выше, чем конечному покупателю.
· Риск сохраняется, если доля была меньше установленного минимума, но регистрирующий орган не выявил этого нарушения.
· Сделка будет признана ничтожной или оспоримой, если она заключена без обязательного нотариального удостоверения, продавец был недееспособен, не получено нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ) или на имущество наложен арест.
Комплексная проверка: Помимо проверки уведомлений сособственников, необходимо:
- Сверить цену в договоре с ценой в предложении совладельцам.
- Прописать в договоре не только дробный размер доли, но и ее площадь в квадратных метрах.
- Заказать актуальную выписку из ЕГРН для проверки обременений.
- Удостовериться в дееспособности продавца и получить согласие супруга (при наличии).
Риск 3: Невозможность практического использования доли
Главная опасность — не достичь цели, ради которой приобреталась доля.
Проживание. Беспрепятственно вселиться и жить можно только в долю, выделенную в натуре (изолированную комнату) или в так называемую «псевдостудию» (после юридически оформленной перепланировки). Если доля абстрактна, возможность проживания зависит от ее размера и договоренностей с другими жильцами. При наличии конфликта или если доля не позволяет занять изолированное помещение (например, в однокомнатной квартире), вселиться будет практически невозможно.
Снизить риск: Оценить планировку квартиры и соотнести размер доли с площадью комнат. Заранее обсудить с другими собственниками возможность вашего вселения и будущий порядок пользования общим имуществом.
Регистрация по месту жительства. Закон позволяет собственнику доли зарегистрироваться (прописаться) самому и зарегистрировать своих детей не достигших 14-ти лет. Однако для регистрации иных родственников (супруга, и детей от 14-ти лет) потребуется письменное согласие всех без исключения совладельцев квартиры, получение которого часто является проблематичным.
Снизить риск: Заранее получить ясные и желательно письменные гарантии от сособственников об их согласии на будущую регистрацию необходимых вам лиц.
Инвестиционная стратегия «сбора» долей. Идея выкупить квартиру по частям со скидкой кажется привлекательной. Однако на практике сособственники, видя заинтересованность покупателя, часто завышают цену на свои доли. В итоге совокупные затраты на «сбор» всей квартиры могут значительно превысить ее рыночную стоимость.
Защита от риска: Относиться к такой стратегии с крайней осторожностью. Успех возможен только при наличии серьезного опыта в недвижимости и исключительных навыков ведения переговоров.
Таким образом, покупка доли требует не только финансовых вложений, но и глубокой юридической подготовки, а также готовности к сложным коммуникациям с другими участниками долевой собственности.
Важно: Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Перед совершением сделки рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом.