Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Недействительность договора купли-продажи недвижимости
Гражданским кодексом РФ предусмотрено специальное основание для признания договора купли-продажи недвижимости недействительным. Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 434ГК РФ), несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Кроме того, к договорам купли-продажи недвижимости подлежат применению общие нормы о недействительности сделок (параграф 2 главы 9 ГК РФ).
При этом, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом (п.60 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).
Случаи отнесения договоров купли-продажи недвижимости к недействительным сделкам.
1. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта (ст. 168 ГКРФ).
Например, п. 4 ст. 35 ЗК РФ установлено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Или, когда сделка в отношении недвижимого имущества признается ничтожной в нарушение правила ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ, согласно которому собственникам жилых помещений запрещено совершать действия, приводящие к ситуации, когда на долю каждого из сособственников приходится менее 6 кв.м общей площади жилого помещения. Сделки, совершенные с нарушением этого правила, считаются ничтожным.
Является недействительным на основании ст. 168 ГК РФ, например, договор купли-продажи недвижимости, которая была приобретена за счет материнского (семейного) капитала, но при этом не была исполнена предусмотренная законом обязанность в установленном порядке оформить приобретенную недвижимость в общую долевую собственность на детей.
2. Мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ).
Как правило, целью совершения мнимых и притворных сделок является то, что с помощью оформления такой сделки ее участники (или один из участников) рассчитывают добиться определенного противоправного результата, например, избежать обращения взыскания на имущество, уменьшить налогообложение.
Совершая мнимые либо притворные сделки их стороны, будучи заинтересованными в сокрытии от третьих лиц истинных мотивов своего поведения, оформляют договоры, но создавать без реальные правовых последствий, которые указаны в договоре.
2.1. Мнимые сделки.
Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п.1 ст. 170 ГК РФ). В обоснование мнимости сделки необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки, и даже формальное исполнение сделки не препятствует квалификации ее как ничтожной.
Также свидетельствовать о мнимости договора купли-продажи недвижимого имущества, целью заключения которого является избежание обращения взыскания на это имущество по долгам продавца.
Признан мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный между обвиняемым по уголовному делу и его племянником с целью выведения принадлежащего обвиняемому имущества из-под ареста и ухода от возмещения вреда государству, причиненного преступлением.
2.2. Притворная сделка.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной является сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. При совершении притворной сделки у сторон отсутствует намерение по ее исполнению, действия сторон притворной сделки направлены на создание правовых последствий прикрываемой сделки.
Отметим, что притворная сделка может прикрывать сделку с иным субъектным составом; для прикрытия сделки может быть совершено несколько сделок.
Иногда, при наличии соглашения о предоставлении займа с целью обеспечения возврата денежных средств займодавец настаивает на оформлении договора купли-продажи недвижимости заемщика, который фактически прикрывает договор залога имущества. При доказанности данного факта заемщикам удается добиться признания недействительным договора купли-продажи недвижимости и возврата ее в свою собственность.
3. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ).
Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.
Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.
Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.
4. Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (ст. 173.1 ГК РФ).
Распространенным случаем признания сделки недействительной в соответствии со ст. 173.1 ГК РФ является нарушение порядка одобрения крупной сделки/без согласия супруга (супруги).
5. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).
Основаниями для признания сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ могут являться, в частности, расстройство психики; органическое расстройство личности с выраженным снижением интеллектуальных функций; нарушение ориентировки; пониженная продуктивность контактов и мышления, выраженное снижение памяти и отсутствие критики; сосудистое заболевание головного мозга, вызывающее органическое расстройство личности; сильное душевное волнение, обусловившее неспособность лица понимать значение своих действий или руководить ими.
Приведем следующий пример из судебной практики: гражданка заключила договор купли-продажи квартиры в результате мошеннических действий, обратилась в суд с заявлением о признании его недействительным. В процессе рассмотрения дела была проведена экспертиза, согласно которой продавец с учетом ее индивидуально-психологических особенностей и эмоционального состояния (внушаемость, просоциальная направленность личности, сделка была заключена подэкспертной под влиянием искаженной мотивации к ее совершению, длительной психотравмирующей ситуации, стрессового состояния, сопровождавшегося психическим напряжением, аффективным сужением сознания с концентрацией внимания на психогенном факторе, снижением интеллектуального контроля этапности действий) находилась в таком состоянии, которое лишало ее способности свободно и осознанно принимать решение по заключению сделки, вследствие чего она не могла понимать характер и значение своих действий и руководить ими в момент заключения договора купли-продажи. Суды, оценив все обстоятельства, пришли к выводу, что оспариваемая сделка является недействительной на основании п. 1 ст. 177 ГК РФ (СКГД Мосгорсуда от 28.04.2025, дело N 33-12079/2025).
6. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ).
Заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.
Например, как в одном решении суда описывается: «в момент совершения сделки продавец критически не оценивала происходящее, не могла оказывать сопротивление, т.е. находилась в таком состоянии, когда не могла осуществлять осознанную регуляцию своего поведения вследствие индивидуально-личностных особенностей психологического воздействия, суженого восприятия действительности. Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из установленных обстоятельств того, что данная сделка заключена с нарушением требований ст. 178 ГК РФ под влиянием заблуждения, поскольку волеизъявление истца, очевидно, не соответствовало действительной воле истца, она не имела намерения лишить себя права собственности на жилой дом и земельный участок».
7. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).
Сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
Порядок признания договора купли-продажи недвижимости недействительным
Для признания договора купли-продажи недвижимости или его части недействительными необходимо обратиться в суд с исковым заявлением. В зависимости от того, кто является сторонами сделки и предстоящего спора, следует определить, к компетенции какого суда относится рассмотрение спора: если сторонами являются юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, следует обратиться в арбитражный суд (ст. 27 АПК РФ), если сторонами или одной из сторон является физическое лицо, - в суд общей юрисдикции (ст. 22 ГПК РФ).
Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожного договора купли-продажи недвижимости (например, при заключении договора купли-продажи здания, находящегося на земельном участке и принадлежащих одному лицу, без одновременного отчуждения этого земельного участка (ст. 168 ГК РФ)), и о признании такой сделки недействительной составляет три года (п.1 ст. 181 ГК РФ).
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримого договора купли-продажи недвижимости недействительными и о применении последствий его недействительности составляет один год (п.2 ст. 181 ГК РФ).