Почему склады «последней мили» сегодня в фокусе инвесторов? Склады «последней мили» — это небольшие склады, размещённые близко к жилищным районам и конечным покупателям. Они отличаются от классических больших логистических комплексов тем, что чаще не занимаются массовыми оптовыми поставками из одного центра, а служат для быстрой комплектации, хранения и отправки заказов непосредственно жителям города.
В последние годы резко вырос онлайн-ритейл и доставка «до двери». Всё больше людей покупают товары через интернет, и компании стремятся минимизировать сроки доставки — иногда до одного-двух дней.
В таких условиях именно небольшие склады, расположенные рядом с жилыми массивами, становятся крайне востребованными. Тогда инвестиции в такие мини-склады до 500 м² могут быть выгодным и сравнительно надёжным вариантом.
Именно о плюсах, рисках и правильном подходе к выбору таких складов мы поговорим ниже.
Записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию сегодня и мы рассмотрим все подходящие для Вас варианты инвестирования и максимального заработка!
ТЕКУЩИЙ СПРОС НА МИКРО-ЛОГИСТИКУ И Склады малой площади
Рынок складской недвижимости в России переживает заметные изменения.
Согласно недавним данным, в 2025 году общий объём складских площадей, введённых в эксплуатацию, резко вырос — спрос на склады и логистические помещения остаётся высоким.
Онлайн-торговля усиливает давление на складской рынок: за последние годы доля складов, используемых интернет-ретейлом, выросла многократно.
Это напрямую влияет и на спрос на небольшие склады:
✔️ Ритейлеры и маркетплейсы — продавцы на площадках — нуждаются в складах для хранения, упаковки и отправки заказов.
✔️ Курьерские службы, пункты самовывоза, «дарксторы», локальные интернет-магазины — всё это потенциальные арендаторы мини-складов.
✔️ Даже мелкие сервисные компании, сервисы доставки, локальные бренды при росте онлайн-продаж ищут компактные склады рядом с городом.
Причина спроса — растущая нагрузка на логистику, желание иметь склады как можно ближе к конечному клиенту, чтобы гарантировать быструю доставку.
По оценке рынка, новое строительство, в том числе в формате light industrial, активно идёт, и часть площадей уже занята под нужды малого и среднего бизнеса.
При этом, по данным на 2025 год, среди заключённых сделок существенную долю занимают помещения, востребованные e-commerce и ритейлом.
Так что спрос на компактные, доступные по аренде склады остаётся устойчивым — особенно в населённых городах с плотной застройкой и активной онлайн-торговлей.
Подписывайтесь на мою группу ВК Инвестиции в недвижимость | Помощь эксперта и получайте полезные материалы первыми!
ПОЧЕМУ СКЛАДЫ ДО 500 М² ПОКАЗЫВАЮТ Высокую заполняемость
Небольшие склады (до 500 м²) сегодня особенно востребованы. Вот почему.
🔹 Во-первых, такие помещения удобны для малого и среднего бизнеса. Когда требуется не много площадей — скажем, 200–300 м² — чтобы хранить, собирать и отправлять заказы, мини-склад — это разумный и экономичный выбор. Это может быть склада + точки выдачи + мини-офис в одном.
🔹 Во-вторых, арендная плата и операционные расходы для мини-складов существенно ниже, чем для больших логистических комплексов. Это делает их доступными для локальных предпринимателей, небольших интернет-магазинов и стартапов.
🔹 В-третьих, для таких складов проще найти клиентов: потому что потенциальных арендаторов много — от продавцов на маркетплейсах до сервисных служб, курьеров, локальных брендов и малого ритейла.
Например! Представим, что арендатор — продавец на маркетплейсе. Он арендует 250 м²: хранит товар, собирает заказы, отправляет ежедневно. Такой арендатор стабильно работает, не требует больших мощностей, и для него важна близость к населённому пункту. Скорее всего, он останется долгосрочным арендатором.
Именно такая логика делает мини-склады малой площади менее подверженными вакантности. Перебоев между арендаторами почти не бывает — спрос стабилен и надёжный.
КРИТЕРИИ ВЫБОРА ГОРОДА И Района для инвестиций в мини-склады
Вложение в мини-склад — это не только покупка или аренда помещения. Важно правильно выбрать город и конкретную локацию. Вот на что стоит смотреть.
Выбор города
Перед покупкой или арендой склада обратите внимание на:
◽ Население и экономическая активность города — чем больше людей, тем выше потенциал для онлайн-торговли и доставки.
◽ Насколько развита e-commerce и курьерская логистика — важно, чтобы внутри города была востребованность доставки.
◽ Транспортную инфраструктуру: магистрали, подъездные пути, объездные дороги, которые обеспечивают удобный выезд и подъём грузовиков.
◽ Общую ситуацию на рынке складской недвижимости: насколько высокий спрос, какова вакантность, каково отношение спроса и предложения.
◽ Если город подходит по этим критериям — это уже хороший старт для инвестиций в мини-склад.
Выбор района и точной локации
Важно при этом учитывать:
◽ Близость к жилым массивам и густонаселённым районам — это даёт поток заказов и клиентов.
◽ Удобство выезда на основные дороги и объездные пути — для грузового транспорта это критично.
◽ Возможность заезда грузовых автомобилей, наличие парковки и разгрузочных площадок — иначе склад будет неудобен для арендаторов.
◽ Наличие потенциальных арендаторов рядом: ритейл, небольшие производства, сервисные компании, интернет-магазины.
◽ Шумовые и бытовые ограничения: важно, чтобы склад не был слишком навязчив по шуму или загруженности, особенно если рядом жилые дома.
◽ Конкуренция: слишком много складов в одном районе — это риск, что арендаторы распределятся и ты останешься с пустующим помещением.
Если локация удовлетворяет всем этим пунктам — шансы на стабильную арендную доходность значительно выше.
Обязательно посещайте мой тематический сайт, где Вы можете найти много уникальных, полезных материалов!
ПРИМЕР РАСЧЁТА ЭКОНОМИКИ Небольшого склада (до 500 м²)
Давайте возьмём условный мини-склад площадью 300 м² в городе с населением, скажем, ~600–800 тыс. человек.
Предположим:
▪ покупная цена склада (или цена сделки) — 15 млн рублей;
▪ арендная ставка — 600 руб./м² в месяц;
▪ операционные расходы (коммунальные платежи, эксплуатация, управление) — 30 000 руб./мес.;
▪ налоговая нагрузка, обслуживание, прочие — 10 000 руб./мес.;
▪ допустимый простой (в год) — до 1 месяца.
В базовом сценарии:
▪ валовый годовой арендный доход: 300 м² * 600 руб. * 12 = 2 160 000 руб.;
▪ операционные и другие расходы в год: (30 000 + 10 000) * 12 = 480 000 руб.;
▪ чистый доход: 2 160 000 – 480 000 = 1 680 000 руб.;
▪ доходность: 1 680 000 / 15 000 000 ≈ 11,2 % годовых;
▪ срок окупаемости: примерно 8,5–9 лет.
Если арендная ставка падает на 10 %, или возник простой на 2 месяца — доходность снизится, срок окупаемости станет дольше.
Это простой пример, и реальные цифры могут отличаться. Но он показывает, что при разумных условиях мини-склад вполне может давать доходность выше банковских вкладов, особенно в долгосрочной перспективе.
Такой подход помогает сразу оценить ключевые параметры: инвестиции, аренда, расходы и потенциальный доход.
Будьте в курсе важных новостей по теме инвестиций в недвижимость — следите за телеграм-каналом https://t.me/v_roste
ОСНОВНЫЕ РИСКИ И ТИПИЧНЫЕ Ошибки инвестора
Инвестиции в мини-склады — далеко не гарантия успеха. Вот на что стоит обращать внимание.
Перед покупкой обязательно проверь:
• локацию — если склад далеко от жилых массивов, магистралей или основных маршрутов доставки, спрос может оказаться слабым;
• зависимость от одного крупного арендатора — если единственный арендатор уходит, может быть сложно найти замену;
• техническое состояние здания: коммуникации, пол, перекрытия, системы вентиляции — старые или плохо подготовленные склады могут требовать серьёзных вложений;
• бытовые и регуляторные риски: шум, разгрузки, недовольство соседей, ограничения по времени работы — всё это может отпугнуть арендаторов;
• перенасыщение рынка: если в районе уже много похожих складов, конкуренция может задавить ставки аренды.
Чтобы снизить риски — оценивай каждый из этих пунктов до сделки, закладывай возможный простой, делай расчёты с запасом и не рассчитывай на высокий доход «с ходу».
Вам также будут интересны следующие статьи на тему инвестиций в недвижимость:
🔥 СЕЗОННОСТЬ VS ДОХОДНОСТЬ: Как компенсировать простой курортной недвижимости в низкий сезон в России
🔥 ГОРОДА-МИЛЛИОННИКИ МИНУС: Почему инвестиции в Екатеринбурге или Казани иногда выгоднее, чем в Москве
🔥 КАК ИНВЕСТОРУ РАБОТАТЬ С НЕЗАСТРОЕННЫМИ Участками в пределах города
ЧЕК-ЛИСТ ДЛЯ ИНВЕСТОРА При выборе мини-склада
Ниже — ключевые моменты, которые стоит обязательно проверить перед покупкой или запуском мини-склада:
Перед списком — этот чек-лист поможет быстро оценить, подходит ли объект для ваших целей!
1️⃣ Расположение города: население, уровень развития e-commerce, доступность служб доставки.
2️⃣ Спрос на склады: есть ли локальные интернет-магазины, курьерские службы, маркетплейсы, требующие складов.
3️⃣ Транспортная доступность: магистрали, выезд, подъезд для грузовиков.
4️⃣ Локация конкретного склада: близость к жилым районам, жилая/промзона, парковки, зона разгрузки.
5️⃣ Техническое состояние здания: потолки, пол, коммуникации, нагрузка на перекрытия.
6️⃣ Условия аренды: адекватная ставка, гибкость условий, прозрачные договоры.
7️⃣ Возможность комбинированного использования: склады + сборка + мини-офис или шоурум.
8️⃣ Оценка конкуренции: сколько аналогичных складов рядом, заполняемость, вакантность.
9️⃣ Финансовые расчёты: покупка, аренда, расходы, возможный простой, реалистичная доходность.
🔟 Риски: шум, разрешения, соседство с жильём, доступность для транспорта, зависимость от арендатора.
Обращайтесь ко мне прямо сейчас https://vk.me/v_roste и получите профессиональную помощь в выборе оптимальной стратегии инвестирования!
ВЫВОДЫ И ФИНАЛЬНЫЙ АКЦЕНТ: Анализ спроса и локаций для инвестиций в микро-логистику
Мини-склады «последней мили» площадью до 500 м² — это реальный вариант для инвестора, который хочет получить доход на складской недвижимости с минимальным входом и разумным уровнем риска. Они особенно актуальны там, где развит онлайн-ритейл, много жителей, есть спрос на быструю доставку и компактную логистику.
Такой формат подойдёт тем, кто готов участвовать: искать арендаторов, контролировать техническое состояние, проверять локацию. Если же вы хотите полностью пассивный доход «без усилий», возможно, стоит рассмотреть более крупные проекты или другой вид недвижимости.
Важно подходить к инвестициям осознанно: тщательно анализировать рынок, делать расчёты «на бумаге», закладывать запас по доходности и рискам. Тогда мини-склад может стать стабильным и доходным активом даже при нестабильной экономике.
Благодарю за уделенное время на прочтение данной статьи, ставьте 👍 лайк, подписывайтесь на мой канал, и пишите в комментарии темы, которые Вам было бы интересно обсудить.
✅ WhatsApp
8-926-307-12-89
📶 Больше полезной информации в моём Telegram канале, подписывайся: https://t.me/v_roste
Ваш 💗 любимый инвест-брокер Ирина Скворцова