Курортная недвижимость в России даёт высокий доход, но только в ограниченный период года. Летом у моря и в пик зимы на горнолыжных курортах спрос стабильно превышает предложение, а ставки аренды растут быстрее инфляции.
Однако в межсезонье владельцы сталкиваются с простоем, когда объект стоит пустой, а расходы продолжают копиться каждый месяц. Коммунальные платежи, налоги, ипотека, обслуживание, амортизация мебели — всё это неизбежно и съедает большую часть прибыли.
Поэтому задача владельца курортной квартиры — научиться компенсировать низкий сезон так, чтобы объект приносил доход круглый год.
Записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию сегодня и мы рассмотрим все подходящие для Вас варианты инвестирования и максимального заработка!
СЕЗОННОСТЬ КУРОРТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ: Как она влияет на доходность
В России сезонность ярко выражена почти во всех курортных регионах. На морских направлениях (Сочи, Анапа, Геленджик, Крым) основной поток арендаторов приходится на май–сентябрь. В горнолыжных и бальнеологических городах (Красная Поляна, Домбай, Кавминводы) — на декабрь–март. Остальные месяцы часто оказываются периодом низкого спроса.
В эту паузу цена на посуточную аренду может падать в 2–4 раза. Например, квартира в Сочи, которая в июле приносит 5 000–7 000 ₽ в сутки, в ноябре уходит максимум за 1 500–2 000 ₽, а чаще остаётся пустой. При этом расходы продолжают идти: ипотека на объект стоимостью 8 млн ₽ — около 55 000 ₽ в месяц, коммунальные — ещё 5 000–7 000 ₽, обслуживание и интернет — 1 500–3 000 ₽.
Без компенсации низкого сезона доходность резко падает. Даже если за лето выручка составляет 450 000–600 000 ₽, за оставшиеся месяцы минусы могут съедать до 40% прибыли.
ПОЧЕМУ ПРОСТОЙ В НИЗКИЙ СЕЗОН ТАК ОПАСЕН: Расчёт на примере
Чтобы увидеть реальную картину, важно считать доходность за весь год, а не только за сезон. Допустим, инвестор покупает апартаменты у моря за 7,5 млн ₽.
Предположим:
۰ выручка за высокий сезон — 470 000 ₽ за 4 месяца;
۰ простой в низкий сезон — 6 месяцев;
۰ обязательные расходы за год — примерно 420 000–460 000 ₽ (ипотека, коммуналка, обслуживание).
Если объект простаивает зиму, чистая прибыль будет около 50 000 ₽ за год. Это приносит менее 1% годовой доходности, несмотря на высокие доходы летом.
Поэтому грамотное управление низким сезоном — ключевой фактор прибыльности курортных квартир.
Подписывайтесь на мою группу ВК Инвестиции в недвижимость | Помощь эксперта и получайте полезные материалы первыми!
СТРАТЕГИИ КОМПЕНСАЦИИ ПРОСТОЯ В МЕЖСЕЗОНЬЕ: На кого ориентироваться
Необязательно держать объект пустым. В большинстве курортных городов есть категории арендаторов, которым жильё нужно именно в те месяцы, когда туристы отсутствуют. Прежде чем переходить к спискам, важно понимать: каждая стратегия работает в своём городе по-разному, и выбор зависит от типа объекта, инфраструктуры поблизости и уровня конкуренции.
🔶 Сдача студентам и учащимся
Во многих курортных городах есть вузы, техникумы и колледжи. Студенты ищут доступное жильё на учебный год, а к лету освобождают квартиру.
Плюсы:
• стабильная оплата на 9–10 месяцев;
• отсутствие долгих простоев зимой;
• минимальные риски сезонной просадки.
Минусы:
• цены ниже, чем у работников и удалёнщиков;
• возможен износ мебели, если группа проживает вместе.
Советы:
• сдавать с сентября по июнь, а лето оставлять под посуточную аренду;
• использовать договор с чёткими условиями ремонта и сохранности имущества;
• брать депозит — минимум 1 месяц.
🔶 Сдача работникам и вахтовикам
В курортных городах часто ведутся стройки, работают гостиницы и инфраструктурные объекты. Там востребована аренда для специалистов на 3–8 месяцев.
Плюсы:
• высокая заполняемость зимой;
• арендаторы обычно заезжают группами;
• фиксированная плата, часто без перебоев.
Минусы:
• риск ускоренного износа квартиры;
• необходимость подготовить больше спальных мест.
Советы:
• включать в договор пункт о лимите проживающих;
• оснащать квартиру прочной мебелью;
• работать только после проверки работодателя или подрядчика.
Будьте в курсе важных новостей по теме инвестиций в недвижимость — следите за телеграм-каналом https://t.me/v_roste
🔶 Сдача специалистам и удалёнщикам на 3–6 месяцев
Многие предпочитают пережидать зиму в мягком климате или просто переезжают работать временно. Это аудитория с более высоким бюджетом.
Плюсы:
• высокий уровень платежеспособности;
• аккуратное использование жилья;
• возможность сдавать зимой дороже, чем студентам.
Минусы:
• требования к интернету, рабочему месту, мебели;
• нужно качественное отопление и теплоизоляция.
Советы:
• предлагать «зимние пакеты» — стабильная ставка на 4–6 месяцев;
• создать рабочее место: стол, стул, хороший Wi-Fi;
• упаковать квартиру в спокойный, универсальный интерьер.
🔶 Сдача местным жителям на длинный срок
Иногда выгоднее стабильно сдавать квартиру целый год по одной ставке, чем бороться за сезонную доходность.
Плюсы:
• полная предсказуемость;
• отсутствие расходов на постоянную уборку и смену арендаторов.
Минусы:
• ставка ниже, чем в сезон по посуточной модели;
• объект теряет гибкость для работы в высокий сезон.
Советы:
• ориентироваться на районы с постоянным спросом;
• просчитывать два сценария — сезонный и годовой.
🔶 Комбинированная модель: сезон + долгий срок
Этот вариант применяют чаще всего. Летом квартира работает по посуточной модели, а с октября по май — по помесячной аренде.
Пример сравнения двух сценариев:
☑️ Сценарий №1 — только посуточная аренда
Высокий сезон 4 месяца приносит 480 000 ₽. Зимой объект простаивает, расходы составляют 350 000 ₽.
Чистая прибыль: 130 000 ₽.
☑️ Сценарий №2 — посуточно + долгий срок
Высокий сезон — те же 480 000 ₽.
Зимой объект сдан студентам за 28 000 ₽ × 6 месяцев = 168 000 ₽.
Итоговая чистая прибыль: около 270 000 ₽.
Доходность вырастает почти вдвое.
Вам также будут интересны следующие статьи на тему инвестиций в недвижимость:
🔥 ДОЛЕВОЕ ИНВЕСТИРОВАНИЕ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ: Как безопасно купить часть крупного объекта в России
🔥 FAQ: КАК ЗАРАБОТАТЬ 100–200% НА ИНВЕСТИЦИЯХ В Землю под ЛПХ за 6 месяцев в России?
🔥 БЮДЖЕТНЫЙ HOME STAGING: Как потратить 50 000 ₽ на декор и увеличить цену продажи на 300 000 ₽
🔥 ЗЕМЛЯ ПОД СОЛНЦЕМ: Схема заработка на «нарезке» крупного участка и подведении коммуникаций
КАК РАССЧИТАТЬ СРЕДНЕГОДОВУЮ ДОХОДНОСТЬ: Простой алгоритм
Перед списком важно отметить: считать нужно не валовую выручку, а чистый доход — то есть выручку минус расходы. Это единственный показатель, который показывает реальную эффективность объекта.
Пошаговый алгоритм:
1. Собрать прогноз выручки помесячно — отдельно высокий сезон и низкий сезон.
2. Включить в расчёт расходы: коммунальные услуги, интернет, налоги, уборки, ремонты, страховку, проценты по ипотеке.
3. Рассчитать чистый доход по итогам года.
4. Разделить чистый доход на сумму вложений и умножить на 100%.
Пример А: квартира простаивает зимой
▪ выручка за 4 месяца сезона — 470 000 ₽;
▪ расходы за год — 420 000 ₽.
Чистая прибыль: 50 000 ₽.
Доходность: ~0,6% годовых.
Пример Б: квартира сдана в низкий сезон
▪ выручка за сезон — 470 000 ₽;
▪ доход от зимнего долгосрочного найма — 168 000 ₽;
▪ расходы — те же 420 000 ₽.
Чистая прибыль: 218 000 ₽.
Доходность: ~2,9% годовых.
Разница принципиальная — объект из «нулевой доходности» превращается в рабочий актив.
Обязательно посещайте мой тематический сайт, где Вы можете найти много уникальных, полезных материалов!
ЧЕК-ЛИСТ ВЛАДЕЛЬЦА Курортной квартиры
Перед списком важно сказать: чек-лист помогает структурировать работу и заранее просчитать риски низкого сезона. Это особенно полезно тем, кто покупает объект впервые.
Что нужно сделать:
● изучить сезонность конкретного города;
● определить целевую аудиторию для зимы;
● проверить фактический уровень ставок помесячной аренды;
● продумать 2 альтернативных сценария заполнения;
● решить, работать самостоятельно или через управляющую компанию;
● просчитать среднегодовую доходность — минимальную и оптимистичную.
Обращайтесь ко мне прямо сейчас https://vk.me/v_roste и получите профессиональную помощь в выборе оптимальной стратегии инвестирования!
ИТОГ: СЕЗОННОСТЬ Можно контролировать
Простой в низкий сезон — нормальная особенность курортной недвижимости, но не приговор для доходности. Важно заранее понимать, кто может снимать квартиру осенью и зимой, просчитать альтернативные модели и выбрать стратегию, которая обеспечит стабильный денежный поток.
Комбинация посуточной аренды летом и долгосрочной сдачи зимой существенно повышает среднегодовую доходность и делает объект предсказуемым инвестиционным инструментом.
Благодарю за уделенное время на прочтение данной статьи, ставьте 👍 лайк, подписывайтесь на мой канал, и пишите в комментарии темы, которые Вам было бы интересно обсудить.
✅ WhatsApp
8-926-307-12-89
📶 Больше полезной информации в моём Telegram канале, подписывайся: https://t.me/v_roste
Ваш 💗 любимый инвест-брокер Ирина Скворцова