Решение суда по делу Ларисы Долиной открыло портал в ад. На вторичном рынке недвижимости паника. Покупатели боятся проводить сделки потому, что даже освидетельствование у психиатров, разговоры в полиции не спасают от «бабушек - скамщиц» и не гарантируют вам 100% защиты от мошенников. Дело Долиной-Лурье не единственное. Сегодня уже сотни пострадавших получили аналогичный вердикт суда: «Продавец был под давлением мошенников. Квартиру — вернуть. Покупателя — оставить без квартиры и без денег».
В 2025 году в целом по России в судах рассматривается 250 000 дел оспаривания прав собственности на недвижимость. Это наследственные дела, банкротства продавцов и другие споры. Процент дел, где продавец был под давлением и стал жертвой обмана телефонных мошенников не большой. Однако каждый покупатель сегодня рискует потерять и недвижимость, и деньги если продавец был под влиянием мошенников. 100% защиты и гарантий, что вы избежите любых схем с обманом нет. Но есть техника безопасности. 10 пунктов, которые помогут вам снизить риски при покупке квартиры и защититься от ведомых продавцов.
Как покупателю распознать опасность на этапе поиска квартиры
1. Избегайте срочных и дешёвых продаж
В первую очередь обращайте внимание на сроки, цену, срочность и цель продажи недвижимости.
- Объявление о продаже в рекламе меньше 7 дней и уже готовы выйти на сделку.
- Продавец спешит, срочно уезжает и поэтому готов снижать цену.
- Квартиру продают по цене значительно ниже рыночной. Однако это не занижение по документам. Продавец готов написать низкую цену в договоре. «Ниже» — это 15-50% от ее реальной рыночной стоимости. Увидели квартиру, которую отдают чуть ли не за полцены, – уходите!
Низкая цена — это не подарок жизни, а повод насторожиться и начать копать глубже. Задавать вопросы, требовать от продавца подтверждения его слов.
2. Проверяйте, куда переезжает продавец
- Альтернативная сделка снижает риски расторжения. Абсолютное большинство продавцов недвижимости покупают что-то взамен. Кто-то улучшает условия и покупает побольше и получше. Другие, наоборот, берут квартирку меньшей площади, а част денег направляют на другие цели. Альтернативная сделка день в день будет говорить о том, что человек точно не понесет деньги мошенникам. Он на них другую квартиру покупает.
- Настаивайте на обязательной выписке из квартиры до сделки. Штамп в паспорте еще не показатель. Нужна чистая выписка из домовой книги, что в квартире никто не прописан. На это надо время. Поэтому продавец должен выписаться заранее, а не после сделки.
- Не рискуйте, если это единственное жилье. Человеку некуда выехать и прописаться. Не ведитесь на истории в духе обычных легенд «пропишусь у дочки», переезжаю в Беларусь к родне. Только письменные доказательства. Требуйте от продавца предоставить вам право собственности на другую недвижимость и справку о прописке по новому месту жительства.
3. Поговорите с родственниками продавца
Лучше вживую. Пригласите их на сделку. Разъясните суть происходящего. Может оказаться, что дети, к которым планирует переехать продавец, не в курсе продажи. Если есть супруг или супруга – обязательно согласие на сделку.
4. Запросите кредитную историю продавца
Наличие долгов, свежих кредитов будет сигналом о финансовых проблемах собственника. Мошенники вынуждают их брать большие кредиты, а потом продавать квартиры, чтобы погасить долги. Покупать недвижимость у человека, который находится в предбанкротном состоянии опасно вдвойне.
Методы защиты сделки купли-продажи от ведомых продавцов недвижимости
5. Привязывайте раскрытие аккредитива к акту приема-передачи
Период охлаждения планируют сделать обязательным для всех сделок. В течение 7-10 дней деньги лежат в банке на счете и продавец не может их получить до окончания срока охлаждения. Пока законодатели обсуждают эту меру вы можно добавить в условие сделки, например, 30 дней «охлаждения» после акта приема-передачи квартиры. Заявите об этом до сделки и посмотрите на реакцию продавца. Ведомые продавцы пойдут звонить «кураторам из ФСБ», будут брать время подумать. Адекватные, самостоятельные люди будут обсуждать условия и договариваться о сроках.
Никогда не соглашайтесь на расчеты наличными через ячейку. Только через банковский счет, где будет выписка из банка и подтверждение реальных расчётов между продавцом и покупателем.
6. Делайте видеофиксацию сделки
Все под камеру. Дополнительно пригласите врача на сделку. Лучше доплатить за врача и освидетельствование, чем потерять квартиру. Как бы не возмущался продавец – настаивайте на данной мере. Нотариальная сделка под видео запись будет служить вашим доказательством в суде.
7. Используйте титульное страхование
Это страхование риска, что покупатель утратит право собственности на недвижимость в результате решения суда как в деле Долиной-Лурье, когда сделку признали недействительной. Страхуется в данном случае статус собственника квартиры — именно это называется титулом. Обращайте внимание на риски, которые покрывает страховка. Всю стоимость квартиры или только процент компенсации.
Страхование удорожает сделку. В среднем этот страховой продукт стоит 0,3% от оценочной стоимости квартиры. Срок исковой давности 3 года, поэтому при стоимости недвижимости в 10 млн рублей вы заплатите 90 тысяч р.
В случае суда продавец столкнется не просто с физическим лицом, обычным человеком, который приобрел у него жилье, а еще со страховой компанией и банком.
Дополнительные факторы защиты добросовестного покупателя недвижимости
8. Всегда работайте только с проверенным риелтором
Запросите его документы, рекомендации, свидетельство о регистрации в ГРМ (Гильдия Риэлторов Москвы). Медийность риелтора тоже будет плюсом. Публичные личности не станут рисковать своей репутацией. Более того, опытный риэлтор или крупная компания смогут провести юридическую проверку продавца и объекта недвижимости на наличие любых рисков расторжения сделки.
9. Храните все доказательства общения
Переписку, чеки, выписки, документы храните бессрочно. Это ваши доказательства в случае суда. Работаете с риелтором – заключайте официальный договор. Факт того, что вы обращались к профессионалам рынка недвижимости, провели проверку объекта недвижимости и самого продавца, будет работать в вашу пользу как добросовестного покупателя.
10. Помните, лучше отказаться от сделки, если у вас появились сомнения
На рынке всегда сотни вариантов. Опытный риэлтор сможет найти лучший и обеспечить безопасность сделки клиента. Ведь все риски в случае мошенничества ложатся на продавца. Не гонитесь за мнимой выгодой и не верьте продавцам на слово. Только документальное подтверждение каждого факта.
Больше о недвижимости и сделках читайте в Телеграм