Ребят, давайте честно. Вы тоже заходите на Циан или Авито просто чтобы пощекотать себе нервы? Смотришь на цены и думаешь: это квартира или филиал Эрмитажа?
Вот представьте себе один квадратный метр. Просто метр на метр. Если вы стоите в московской новостройке, этот кусок бетона под вашими ногами стоит почти 400 000 рублей. А если дом с претензией на элитность — то и все 700 тысяч. За один метр!
Конечно, если мы телепортируемся в прекрасную Тамбовскую область, в старую добрую хрущевку, там ценник гуманнее — меньше 50 тысяч. Но если усреднить всё это безумие по стране, получается, что квадрат в новостройке стоит 200 тысяч, а «вторичка» — 125.
И у меня, как у обычного человека, возникает вопрос: что вообще происходит? Почему купить квартиру стало сложнее, чем полететь в космос? Я решил покопаться в цифрах и истории, и то, что я нашел, немного взрывает мозг.
Куда ушла стабильность 2010-х?
Помните прошлое десятилетие? Ну, те времена, когда доллар был не таким пугающим, а трава зеленее? Оказывается, почти все 2010-е годы квадратный метр в новом доме стоил чуть больше 50 тысяч рублей. И цена почти не росла!
С 2011 по 2019 год «первичка» подорожала всего в полтора раза. Спокойно, размеренно. А потом наступил 2020 год, и рынок сорвался с цепи. За последние 5 лет цены скакнули втрое. Рост ускорился в восемь раз!
Казалось бы, всё логично: у нас тут бесконечный кризис. Сначала ковид, потом геополитика, санкции... По идее, когда в экономике шторм, стройка должна встать, а цены вырасти из-за дефицита. Это же базовая экономика, да?
А вот и нет. Я посмотрел на графики ввода жилья, и там всё наоборот! В спокойные годы строили меньше. А с 2020 по 2023 год стройка выросла на треть! Жилья стало больше, но оно подорожало в 2,5 раза. Российский рынок недвижимости, похоже, вообще не читал учебников по экономике.
Кто оплатил этот банкет?
Разгадка оказалась на поверхности, и имя ей — Льготная ипотека.
Помните 2014 год? Крым, санкции, доллар летит вверх. ЦБ задирает ставку до 17%. Люди тогда прижались, перестали брать кредиты, и рынок недвижимости реально приуныл. Это была нормальная реакция на кризис.
Но в 2020 году, когда пришел ковид, власти решили сыграть по-другому. Чтобы экономика не умерла, запустили аттракцион невиданной щедрости: ипотека всем желающим (вообще всем!) под 6,5% годовых. Разницу между рыночной ставкой и этой льготной банкам доплачивало государство. То есть мы с вами, из наших налогов.
Это был праздник дешевых денег! Застройщики купались в золоте, банки выдавали кредиты триллионами, а люди, ошалевшие от низких ставок, мели всё подряд.
Признавайтесь, кто из вас успел запрыгнуть в этот вагон и взять квартиру под низкий процент? Пишите в комментариях, чувствуете ли вы себя победителями по жизни или переплата из-за выросшей цены съела всю выгоду?
Самое смешное (или грустное), что Эльвира Набиуллина и ЦБ предупреждали: «Ребята, мы надуваем пузырь! Это добром не кончится!». Но вечеринка была слишком веселой, чтобы ее прекращать. Ипотечную иглу не убирали до последнего.
Похмелье 2024 года
И вот, музыка стихла. 1 июля 2024 года массовую льготную ипотеку прикрыли. Ставка ЦБ улетела в космос (сначала 16%, потом 18%, и это еще не предел). Рыночная ипотека стала стоить столько, что ежемесячный платеж за «двушку» в спальном районе сравним с зарплатой топ-менеджера.
Что мы видим сейчас?
- Продажи рухнули. Выдача ипотеки упала в два раза.
- Стройка тормозит. Вводить новые дома стали меньше.
- А цены... растут!
Да, вы не ослышались. Продажи встали, а цены в первом квартале 2025 года (по прогнозам и текущей динамике) всё равно ползут вверх. Почему? Потому что рынок недвижимости — это огромный неповоротливый слон.
Застройщики попали в ловушку. Они не могут резко снизить цены, потому что строят на кредитные деньги банков. У них есть финансовые модели, которые нельзя ломать, иначе банкротство. Получается парадокс: спроса нет, а ценник конский.
«Сообщающиеся сосуды» и надежда на аренду
Рынок жилья работает хитро. Сначала дорожает новостройка. Когда она становится недоступной, люди бегут во «вторичку» — дорожает она. Когда и на «вторичку» денег нет (а с нынешними ставками их нет ни у кого), люди идут в аренду. И дорожает съем.
Но есть и хорошие новости! Процесс работает и в обратную сторону. Сейчас мы видим, как цены на аренду начали потихоньку снижаться (или хотя бы перестали расти бешеными темпами). Это первый сигнал того, что рынок начинает трезветь.
Что будет дальше? Идеальный шторм
Честно говоря, ситуация тревожная. В Москве и Питере спрос еще теплится — там денег побольше. А вот в регионах... В Краснодаре, Сочи и других городах застройщики продали едва ли половину квартир в строящихся домах. Денежный поток иссякает.
Мы попали в идеальный шторм:
- Цены огромные.
- Ипотека недоступна.
- Застройщики закредитованы.
Снижения цен, по логике, ждать стоит, но не сразу. Недвижка — рынок инертный. Скорее всего, нас ждет долгий период стагнации, когда инфляция будет потихоньку «съедать» реальную стоимость квартир, а номинальные ценники застынут.
А как вы думаете, рухнут ли цены в ближайший год?
Или бетон у нас в стране — это святое и дешеветь не умеет?
Лично я пока решил не делать резких движений и понаблюдать за этим театром абсурда со стороны. Возможно, сейчас лучшее время, чтобы просто копить (благо ставки по вкладам шикарные) и ждать развязки.
Друзья, если вам, как и мне, интересно разбираться, почему наши кошельки худеют, а цены ведут себя неадекватно — буду рад видеть вас в числе подписчиков. Я не гуру и не продаю курсы, просто иногда делюсь наблюдениями за нашей экономикой, чтобы мы вместе не сошли с ума.